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Forum ESECUZIONI - ALTRO
SPESE CONDOMINIALI
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Francesco Baietta
PESARO (PU)11/04/2025 06:27SPESE CONDOMINIALI
Buongiorno
le spese condominiali devono essere QUANTIFICATE ( previa richiesta all'amministratore di condominio) e RICHIESTE dal delegato alla vendita imm.re
oppure sono un onere a parte,
per cui il delegato alla vendita non si deve occupare , dato che è l'aggiudicatario che si deve INFORMARE con amministratore di condominio e per cui l'aggiudicatario deve provvedere AUTONOMAMENTE al pagamento ?
grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
11/04/2025 09:07RE: SPESE CONDOMINIALI
In tema di spese condominiali, l'art. 1130, n. 9, c.c., prevede che l'amministratore di condominio deve fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso al "condomino che ne faccia richiesta". A rigore, tale non è il custode giudiziario o il delegato (in questi termini si è espresso Tribunale Roma Sez. V, 06/04/2009, con riferimento al diritto del custode dell'immobile pignorato a partecipare all'assemblea condominiale).
A diversa conclusione si potrebbe giungere ove si ritenesse (come pure è stato detto in dottrina e come ritenuto in alcuni tribunali) che gli oneri condominiali rientrino nelle spese prededucibili. Tuttavia non ci sentiamo di condividere questa impostazione in quanto: da un lato manca in sede esecutiva una previsione analoga a quella dettata per il fallimento dall'art. 30, L. 11/12/2012, n. 220, il quale dispone che le spese condominiali sono prededucibili se divenute esigibili ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. dopo la dichiarazione di fallimento); dall'altro la giurisprudenza di legittimità sembra essere di contrario avviso, ritenendo che sono spese per atti necessari del processo solo quelle strumentali alla conservazione dell'integrità materiale dell'immobile pignorato (cfr Cass. 22-06-2016, n. 12877).
La legittimazione del professionista delegato o del custode, tuttavia, può essere affermata attraverso il seguente percorso argomentativo.
Il legislatore ha individuato in capo all'esperto stimatore il compito di accertare e verificare lo stato degli oneri condominiali, i cui esiti devono confluire all'interno dell'elaborato peritale, così come previsto dall'art. 173-bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere "l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato".
Orbene, le spese condominiali indicate in perizia potrebbero non essere quelle gravanti sull'acquirente, poiché alla data del decreto di trasferimento il biennio di riferimento potrebbe mutare.
Proprio questo dato a nostro avviso costituisce il presupposto per dire che, poiché le spese condominiali gravanti sull'acquirente mutano nel corso della procedura in quanto cambia il biennio di riferimento (quello di cui all'art. 63, primo comma, disp. att. c.c.), e poiché il legislatore vuole che di esse si dia conto nell'elaborato peritale, evidentemente ritenendolo elemento che deve essere posto a conoscenza prima del giudice (al fine di stabilire il prezzo base) e poi della platea dei potenziali acquirenti, il dato relativo al loro importo deve essere aggiornato nel corso della procedura, e ciò legittima il custode ed il professionista delegato a richiedere questo dato all'amministratore di condominio.
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