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Trascrizioni servitù di passaggio a favore del demanio successive al pignoramento
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Chiara Zizza
Crotone04/09/2023 18:29Trascrizioni servitù di passaggio a favore del demanio successive al pignoramento
Buonasera
vorrei chiedere un vostro parere sulla circostanza in oggetto.
Sono un professionista delegato e mi trovo nella fase del trasferimento dei beni aggiudicati.
Dall'aggiornamento effettuato sulle ispezioni ipocatastali ho riscontrato la trascrizione di un provvedimento costitutivo di una servitù di acquedotto a favore del demanio dello stato; formalità trascritta successivamente al pignoramento immobiliare e pertanto sconosciuta alle parti.
Mi domando se la stessa deve essere cancellata con il decreto di trasferimento .
Ringrazio in anticipo.-
Zucchetti Software Giuridico srl
05/09/2023 19:41RE: Trascrizioni servitù di passaggio a favore del demanio successive al pignoramento
Possiamo senz'altro rispondere affermando che la trascrizione della servitù di passaggio non potrà essere cancellata.
L'art. 586 c.p.c., prevede che il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle "trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento".
Si tratta, del così detto "effetto purgativo" del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all'acquirente l'acquisto di un bene libero da gravami.
Come si deve, la norma non prevede (né potrebbe) la cancellazione dei diritti reali minori gravanti sul bene, come ad esempio le servitù. Si tratta di trascrizioni di diritti che, infatti, rilevano sul piano della opponibilità – inopponibilità a seconda del momento in cui sono state trascritte rispetto alla trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, e che non si estinguono per effetto del trasferimento eseguito in sede di vendita giudiziaria.
Si porrà, piuttosto, il problema di stabilire se la costituzione di una siffatta servitù sia o meno opponibile all'aggiudicatario, in forza delle regole generali.
Ove si trattasse di servitù coattiva imposta con provvedimento amministrativo avente carattere ablatorio (dunque opponibile alla procedura, e quindi all'aggiudicatario), occorrerà chiedersi quale strumento di tutela spetti all'acquirente.
A questo proposito la giurisprudenza ha affermato che "qualora l'immobile risulti gravato da diritti reali non apparenti, né indicati negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questi il diritto a far valere non la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma quelle di cui all'art. 1489 c.c., secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922 c.c. Altrettanto vale con riferimento al caso in cui l'immobile espropriato sia gravato da un diritto personale (nella specie locazione), sottoposto dall'art. 1489 c.c. allo stesso trattamento dei diritti reali" (così si è espressa Cass. civ., 4.11.05, n. 21384).
Questi principi costituiscono applicazione di quanto affermato in sede di vendita negoziale, in relazione alla quale Cass. 24 giugno 2014, n. 14324, ha ritenuto (proprio con riferimento ad una servitù) che "in tema di compravendita, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estinzione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina al pari dell'ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una qualits fundi, con conseguente applicazione dell'art. 1489 c.c. estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo consente anche il suo risarcimento del danno".
Conseguentemente, all'aggiudicatario potrebbe riconoscersi il diritto alla risoluzione della vendita o alla riduzione del prezzo.
Tuttavia, affinché questo strumento possa essere utilizzato, è necessario che l'aggiudicatario dimostri che gli oneri gravanti sul bene non erano conoscibili usando l'ordinaria diligenza. A questo proposito osserviamo che, se è vero che secondo un canone di ordinaria diligenza colui che acquista un bene immobile ha l'onere di interrogare i registri immobiliari per verificarne la proprietà in capo al venditore e per accertare l'eventuale esistenza di oneri trascritti gravanti sul bene, è altrettanto vero che la fonte qualificata da cui provengono le informazioni relative alla vendita legittima l'acquirente a fare affidamento sulla veridicità di quelle informazioni, sicché se gli atti della vendita (avviso di vendita ed elaborato peritale) riferivano l'assenza di formalità opponibili all'aggiudicatario, l'acquirente è legittimato a fare affidamento sulla veridicità di quella informazione.
In effetti, anche nella vendita ordinaria la giurisprudenza ha avuto modo di osservare che "L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza" (Cass. Sez. III n. 14289 del 04/06/2018).
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