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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
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Anna Chiara Mazzi
VERONA04/10/2015 23:41URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Fallimento di un'impresa di costruzione dichiarato nel 2015 a seguito di mancata ammissione al Concordato Preventivo a fine 2014.
L'attivo fallimentare comprende immobili in corso di costruzione, tutti gravati da ipoteca a favore di banche diverse per concessione di mutui fondiari, con preliminari trascritti nel 2013 (alcuni prima-casa, altri no ma con la clausola "per persona da nominare" e, quindi, con l'eventualità di nominare, nel rogito definitivo, una persona con possibilità di accedere a tale agevolazione, es. i figli).
Non mi risulta che, prima della dichiarazione di fallimento, le banche avessero iniziato procedure esecutive; ad oggi, comunque, nessuna delle banche interessate ha dichiarato di voler procedere con l'esecuzione individuale.
I promissari acquirenti che hanno versato caparra e acconti (qualcuno ha pagato l'intero prezzo indicato nel preliminare) insistono per sapere la sorte dei loro esborsi.
Ho fatto periziare i beni per l'individuazione del valore degli immobili allo stato attuale e per la conferma della congruità dei prezzi pattuiti nei contratti.
Chiedo:
- posso chiedere formalmente alle banche di dichiarare se intendono azionare o meno l'esecuzione individuale prima di procedere, come intenderei fare, alla vendita dei complessi immobiliari nello stato in cui si trovano quali "rami d'azienda" con asta competitiva ed obbligo del rispetto dei preliminari trascritti?
- nel caso le banche mi dichiarassero che intendono procedere con l'esecuzione individuale, quale sarà la sorte dei promissari acquirenti? Potranno insinuarsi al Passivo fallimentare per le somme versate con privilegio speciale su beni che, però, non sono nella disponibilità del fallimento perché li venderà la banca e, quindi, con nessuna possibilità di recupero? Oppure hanno la possibilità di far valere una qualche azione verso la banca?
- quale sorte per le spese che ho sin qui sostenuto (perizia, trascrizioni ecc.) alcune anticipate dalla sottoscritta, altre ancora da pagare per mancanza di fondi? In definitiva, se le banche procedono individualmente, il fallimento non ha attivo. Ho la possibilità di chiedere alle banche almeno il rimborso di queste spese?
Grazie.
Anna Chiara Mazzi
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2015 20:19RE: URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Bisogna tenere distinto il rapporto con i promissari acquirenti da quello con le banche ipotecarie perché seguono strade completamente diverse.
Per quanto riguarda i contratti preliminari in corso, tutti trascritti prima della dichiarazione di fallimento, deve per prima cosa vedere se può sciogliersi o non da detti contratti e da quali in base all'art. 72 l.f. Questa norma, infatti, attribuisce al curatore la facoltà di scegliere tra prosecuzione e scioglimento dei contratti preliminari in via generale, ma l'ottavo comma della stessa norma precisa che tale disposizione non si applica "al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente". Ossia una di queste destinazioni, che obbligano il curatore a dar corso al preliminare non essendogli consentito di sciogliersi, deve risultare dai contratti preliminari stessi trascritti, per cui i contratti per persona da nominare sono- salvo a valutarne in concreto il contenuto esatto- esclusi dalla esenzione del comma ottavo citato e rimane per essi la facoltà del curatore di sciogliersi o continuare, addivenendo alla stipula del definitivo.
La opzione per la continuazione o per lo scioglimento (per i contratti per i quali può farli alla luce di quanto appena detto) dipende da una serie di considerazioni concrete che vanno dal prezzo convenuto (era un buon prezzo? è ricavabile oggi un prezzo superiore?), da quanto pagato dai promissari acquirenti perché, in caso di scioglimento il bene rientra nella disponibilità anche materiale della curatela che lo può vendere e il promissario acquirente può insinuarsi al passivo per il credito da restituzione di quanto anticipato, senza possibilità di chiedere alcun risarcimento del danno (è chiaro quindi che teoricamente più è stato pagato più è conveniente lo scioglimento per la massa dei creditori), ma bisogna tenere conto anche dalla natura privilegiata o meno di tale credito alla luce del comma settimo art. 72 l.f. e delle disponibilità fallimentari (se quanto anticipato viene integralmente restituito e non rimane nulla per la massa forse non conviene lo scioglimento, ecc.) e valutare alla luce di tutto ciò la convenienza dello scioglimento o della continuazione. Inoltre deve tenere conto anche delle eventuali azioni di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. eventualmente promosse da qualche promissario acquirente perché le stesse, se trascritte prima della dichiarazione di fallimento, prevalgono, in base ad una recentissima sentenza delle sez. unite della Cassazione, sulla scelta del curatore.
Tutto quanto detto è fondamentale perché lei non può vendere liberamente o mettere all'asta i beni oggetto dei preliminari se prima non si scioglie dagli stessi, perché, in mancanza di scioglimento, lei come curatore è tenuto a dare esecuzione ai preliminari e, quindi, a stipulare i contratti definitivi con i rispettivi promissari acquirenti, che devono saldare il prezzo, detratti gli acconti già versati, come sarebbe accaduto se non ci fosse stato il fallimento.
In tutto questo la posizione delle banche ipotecarie rileva solo indirettamente. Ossia se i beni vengono ceduti ai promissari acquirenti in quanto il curatore subentra o non può sciogliersi a norma del comma ottavo citato, è discusso e discutibile se il giudice delegato possa ordinare la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria ai sensi dell'art. 108; nel mentre tale cancellazione può disporre ove il curatore, scioltosi dai preliminari, venda i beni in sede fallimentare. Tuttavia, le banche, in quanto titolari di mutuo fondiario, possono agire in via esecutiva anche in pendenza del fallimento, per cui potrebbero iniziare azione esecutiva in concorrenza con quella collettiva del fallimento e, per usare una espressione non tecnica ma efficace, vince chi arriva per primo alla vendita, nel senso che prevale la vendita (quella in sede fallimentare o quella in sede di esecuzione individuale) disposta per prima.
Se lei come curatore non intende procedere alla vendita dei beni oggetto dei contratti dai quali si è sciolto, può intervenire nella esecuzione individuale eventualmente promossa dalle banche e lì far valere il credito prededucibile per le spese relative effettuate dalla curatela, anche se momentaneamente anticipate da lei per conto del fallimento.
La situazione, come vede, è molto complessa, e le conviene fare un quadro generale che prenda in esame i contratti dai quali può sciogliersi e quali no, quelli per i quali conviene sciogliersi, e in modo poi da muoversi in questa cornice già tracciata. Al momento non andremmo a stimolare le banche a promuovere eventuali azioni esecutive.
Zucchetti SG Srl
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Anna Chiara Mazzi
VERONA03/11/2015 11:59RE: RE: URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Riprendo la problematica, alla luce dei nuovi sviluppi.
La premessa è che, in generale, la Curatela non può o non intende (d'accordo co il G.D.) sciogliersi dai preliminari.
Ad oggi, già due banche su cinque, tutte con ipoteche fondiarie, hanno manifestato la volontà di dar corso all'esecuzione sui beni ed hanno notificato al fallimento l'atto di precetto.
E' probabile, quindi, che anche le altre banche seguiranno lo stesso comportamento.
A questo punto, ripropongo la questione dei promissari acquirenti e cioè:
- i promissari acquirenti possono intervenire nell'esecuzione? Il privilegio che li assiste li tutela dalle ipoteche fondiarie sui beni (di importo, generalmente, superiore al valore realizzabile dai beni stessi)?
- i promissari acquirenti possono presentarmi istanza di ammissione al passivo? E, in caso di risposta affermativa, in chirografo o in privilegio e quale privilegio non avendo più, la Curatela, la disponibilità del bene oggetto di esecuzione da parte della banca?
Grazie.
Anna Chiara Mazzi
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza03/11/2015 20:04RE: RE: RE: URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Situazione molto complessa come avevamo detto.
Prendiamo atto che la curatela non può sciogliersi da alcuni preliminari in quanto rientranti nella previsione dell'ottavo comma dell'art. 72. Questo comporta, come avevamo già scritto, che lei come curatore è tenuto a dare esecuzione ai preliminari e, quindi, a stipulare i contratti definitivi con i rispettivi promissari acquirenti, che devono saldare il prezzo, detratti gli acconti già versati, come sarebbe accaduto se non ci fosse stato il fallimento. Poiché alcune banche hanno già annunciato che procederanno ad esecuzione in pendenza di fallimento, ne deriva che lei come curatore non potrà dare esecuzione ai contratti preliminari e i promissari avranno diritto a recuperare quanto anticipato e forse al risarcimento del danno per l'inadempimento; siamo dubitativi sul punto perché nella fattispecie è difficile intravedere una responsabilità della curatela che non si è potuta sciogliere dal contratto e non vi ha potuto dare esecuzione.
Tanto indurrebbe a pensare che per i preliminari non trascritti o comunque non rientranti nella previsione dell'ottavo comma dell'art. 72, dai quali la curatela può sciogliersi, questa approfitti di tale possibilità perché sa che non può dare esecuzione ai contratti preliminari, ed incorrerebbe in un sicuro inadempimento, con conseguente risarcimento del danno 8in prededuzione) che non è dovuto in caso di scioglimento.
Fatta questa premessa, veniamo alle sue domande. Lei chiede, in primo luogo, se i promissari acquirenti possono intervenire nell'esecuzione individuale promossa dal creditore fondiario e la risposta e la risposta è negativa, sia che la curatela sia subentrata sia che siasi sciolta (ove possibile) dai contratti preliminari, perché solo i creditori fondiari godono del privilegio processuale di realizzare i loro crediti fuori del fallimento iniziando o proseguendo l'espropriazione individuale anche in pendenza del fallimento del debitore. Gli altri creditori che non godono dello stesso privilegio processuale non possono far valere i loro crediti in via esecutiva per il divieto di cui all'art. 51 l.fall, e solo il curatore può intervenire in quella esecuzione per azionare eventuali crediti con collocazione prioritaria rispetto all'ipoteca.
Tanto assorbe la successiva domanda se "il privilegio che li assiste li tutela dalle ipoteche fondiarie sui beni", indipendentemente dall'individuare quale sia il credito cui fa riferimento, posto che comunque, qualunque esso sia, non potrebbe farlo valere d nell'esecuzione individuale.
Le successive domande (i promissari acquirenti possono presentarmi istanza di ammissione al passivo? E, in caso di risposta affermativa, in chirografo o in privilegio e quale privilegio non avendo più, la Curatela, la disponibilità del bene oggetto di esecuzione da parte della banca?) meritano alcuni chiarimenti. E cioè il privilegio speciale sul bene immobile assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., per cui se il curatore subentra nel contratto, o per necessità o per scelta, non vi è alcun credito tutelato dal privilegio in questione, ma al più vi sono crediti in prededuzione conseguenti alla risoluzione per l'inadempimento del curatoreche non riesce a trasferire la proprietà dell'immobile, come si era obbligato, dato che l'oggetto del del preliminare è stato venduto in sede esecutiva.
Per i crediti concorsuali del promissario, derivanti dallo scioglimento (sempre ove possibile), è intervenuta la S. Corte per chiarire il rapporto tra il privilegio accennato e l'ipoteca iscritta sugli stessi beni, stabilendo che, siccome il privilegio in questione è subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), non trova applicazione la regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c., per cui deve farsi riferimento agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. "Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della l.fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice" (Cass. 30/07/2014, n. 17270; Cass. civ., sez. un., 01/10/2009 n. 21045).
Prevalendo l'ipoteca iscritta prima sulla successiva trascrizione, la tutela del promissario non potrebbe neanche essere attuata dal curatore intervenendo nella esecuzione, per cui al promissario non resta che insinuare il credito per restituzione della caparra e altri acconti, che avrà collocazione chirografaria ove il bene sia stato già esecutato in via individuale e non esista un residuo, dopo la soddisfazione della banca, da restituire al curatore.
Zucchetti SG srl
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Anna Chiara Mazzi
VERONA04/11/2015 16:28RE: RE: RE: RE: URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Scusate, ma cosa intendete per "crediti in prededuzione conseguenti alla risoluzione per l'inadempimento del Curatore che non riesce a trasferire la proprietà dell'immobile....?
Da quanto mi avete risposto, mi sembra di aver capito che:
- la curatela interviene nell'esecuzione chiedendo in prededuzione le spese anticipate (perizie, trascrizioni) ecc... nonché l'eventuale residuo una volta soddisfatto il credito derivante dalle ipoteche fondiarie
- i promissari acquirenti non hanno titolo per intervenire nell'esecuzione
- i promissari acquirenti possono chiedere l'ammissione al passivo del fallimento solo in via chirografaria per la restituzione della caparra (senza la penalità della doppia caparra per previsione dell'art. 72 L.F. ed in ogni caso perché il non aver potuto concludere il contratto non dipende dalla volontà della Curatela) e degli acconti versati; il privilegio ex art. 2775 bis spetta solo se fosse la Curatela a sciogliersi dal contratto, sua sponte, e se si tratta di preliminari trascritti
- in ogni caso, il privilegio in questione (art. 2775 bis) ha collocazione successiva rispetto alle ipoteche iscritte.
Per i preliminari prima-casa trascritti, la Curatela non può sciogliersi per cui ai promissari acquirenti spetta solo l'ammissione al passivo in chirografo.
Per i preliminari NON prima casa trascritti, la Curatela può sciogliersi ed in questo caso i promissari acquirenti possono chiedere l'ammissione con privilegio sull'eventuale residuo attivo dell'esecuzione individuale che verrà restituito dalle banche.
Per i preliminari non trascritti (prima casa o meno) ma solo registrati, la Curatela può sciogliersi ed in questo caso i promissari acquirenti possono chiedere l'ammissione in privilegio sull'eventuale residuo attivo dell'esecuzione. Se la Curatela non si scioglie, l'ammissione sarà al chirografo.
E' così?
Un'ultima domanda.
Qualche collega sostiene che il Curatore ha diritto alla liquidazione del compenso, in prededuzione, sul ricavato degli immobili oggetto di esecuzione individuale: vi risulta sia così? Ed in tal caso, con quali modalità? Devo chiedere al G.D. la liquidazione del compenso (su un valore che non conosco ancora perché l'esecuzione non è ancora avvenuta) ed intervenire con quel provvedimento nell'esecuzione?
Vi ringrazio infinitamente per la pazienza e la disponibilità.
Anna Chiara Mazzi
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/11/2015 20:26RE: RE: RE: RE: RE: URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Cosa intendete per "crediti in prededuzione conseguenti alla risoluzione per l'inadempimento del Curatore che non riesce a trasferire la proprietà dell'immobile....?
Questa possibilità attiene all'ipotesi in cui il curatore subentri nei contratti preliminari, come da lei prospettato. Il curatore, infatti, quando subentra in un contratto pendente è tenuto a darvi adempimento, per cui se subentra in un contratto preliminare al posto del promittente venditore, egli assume le obbligazioni che gravano sul promittente venditore e, quindi è tenuto a stipulare l'atto definitivo di vendita con cui trasferisce la proprietà e a consegnare l'immobile compravenduto. Tutto ciò il curatore non può farlo ove, come nel caso, uno o più creditori fondiari abbiano già manifestato l'intenzione di procedere esecutivamente in pendenza di fallimento, per cui lei non potrebbe, quale curatore, né trasferire la proprietà dello steso immobile al promissario acquirente né consegnargli il bene. A questo punto è pensabile che il promissario acquirente chieda la risoluzione del contratto per inadempimento e, sotto questo profilo abbiamo distinto i contratti dai quali la curatela non può sciogliersi (quelli prima casa, per semplificare) e quelli dai quali può sciogliersi, ed abbiamo detto che, nel primo caso, "i promissari avranno diritto a recuperare quanto anticipato e forse al risarcimento del danno per l'inadempimento; siamo dubitativi sul punto perché nella fattispecie è difficile intravedere una responsabilità della curatela che non si è potuta sciogliere dal contratto e non vi ha potuto dare esecuzione". Poi abbiamo aggiunto testualmente: "Tanto indurrebbe a pensare che per i preliminari non trascritti o comunque non rientranti nella previsione dell'ottavo comma dell'art. 72, dai quali la curatela può sciogliersi, questa approfitti di tale possibilità perché sa che non può dare esecuzione ai contratti preliminari, ed incorrerebbe in un sicuro inadempimento, con conseguente risarcimento del danno (in prededuzione) che non è dovuto in caso di scioglimento". Ossia, con riferimento ai preliminari dai quali può sciogliersi, il curatore, se si scioglie è tenuto soltanto a restituire al promissario quanto da questi anticipato con esclusione di ogni risarcimento, per espressa disposizione dell'art. 72, con collocazione astrattamente privilegiata, nel mentre se subentra, assume gli obblighi contrattuali, ai quali sarà inadempiente per i motivi detti e incorrerà, in caso di risoluzione anche nell'obbligo del pagamento del danno, il tutto in prededuzione perché l'inadempimento è rapportabile alla curatela.
In sostanza, visto che lei aveva detto che era sua intenzione subentrare in tutti i contratti preliminari, sottolineavamo le conseguenze di tale subentro, ferma restando, ovviamente, a lei il compito della scelta sulla via da seguire.
I quattro punti in cui ha riassunto quanto avevamo detto meritano solo una piccola precisazione, nel senso che non è del tutto esatto che il privilegio ex art. 2775 bis spetta solo se è la Curatela a sciogliersi dal contratto, sua sponte, e se si tratta di preliminari trascritti; in realtà il privilegio compete, sempre che si tratti di preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645bis a tutti i crediti del promissario acquirente conseguenti all'inadempimento.
Questa precisazione porta a ritenere non esatta la successiva sua affermazione secondo cui per i preliminari prima-casa trascritti, la Curatela non può sciogliersi per cui ai promissari acquirenti spetta solo l'ammissione al passivo in chirografo; in realtà ai crediti conseguenti all'inadempimento di questi contratti si corre il rischio di attribuire la prededuzione per quanto detto in precedenza e, comunque, spetterebbe ad essi il privilegio di cui all'art. 2775bis, che però è un privilegio speciale che fa passare il credito al chirografo in mancanza del bene su sui soddisfarsi, a meno che non vi sia u residuo della liquidazione dell'immobile gravato.
Per i preliminari non prima casa trascritti, la Curatela può sciogliersi ed in questo caso i promissari acquirenti possono chiedere l'ammissione con privilegio sull'eventuale residuo attivo dell'esecuzione individuale che verrà restituito dalle banche? Esatto.
Per i preliminari non trascritti (prima casa o meno) ma solo registrati, la Curatela può sciogliersi ed in questo caso i promissari acquirenti possono chiedere l'ammissione in privilegio sull'eventuale residuo attivo dell'esecuzione? NO, perché il presupposto per il privilegio è la avvenuta trascrizione del preliminare, per cui se questa manca il credito relativo all'inadempimento va collocato in chirografo, anche se il bene fosse presente nell'attivo fallimentare.
Se la Curatela non si scioglie, l'ammissione sarà al chirografo? NO perché, come abbiamo detto, la curatela se subentra nel contratto assume gli obblighi contrattuali il cui inadempimento dà luogo alle conseguenze indicate in precedenza.
Il Curatore ha diritto alla liquidazione del compenso, in prededuzione, sul ricavato degli immobili oggetto di esecuzione individuale: vi risulta sia così? Ed in tal caso, con quali modalità? Si esatto.
Devo chiedere al G.D. la liquidazione del compenso (su un valore che non conosco ancora perché l'esecuzione non è ancora avvenuta) ed intervenire con quel provvedimento nell'esecuzione? Si; più esattamente deve farsi liquidare un acconto dal tribunale facendo presente che ciò è chiesto allo scopo di azionare il relativo credito nell'esecuzione individuale e, quindi nell'interesse della massa. poi spiegare intervento nell'esecuzione individuale.
Zucchetti SG srl
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Anna Chiara Mazzi
VERONA05/11/2015 18:11RE: RE: RE: RE: RE: RE: URGENTE - immobili in corso di costruzione gravati da mutuo fondiario e preliminari trascritti
Ringrazio per la chiarezza e la tempestività.
Anna Chiara Mazzi
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