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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Recupero canoni affitto azienda
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Mattia Callegari
Venezia28/11/2016 18:12Recupero canoni affitto azienda
A inizio 2014 la società in bonis stipulava un contratto di affitto d'azienda per 1.500,00 euro mensili di durata triennale. Nel contratto è previsto che "qualora l'affittuaria dovesse pagare per qualsivoglia ragione o causa, anche tasse o danni, importi che invece avrebbero dovuto essere di pertinenza della concedente, l'affittuaria avrà la facoltà di compensare le somme eventualmente versate con il canone, previa informativa scritta alla concedente suffragata da documentazione comprovante l'avvenuto pagamento delle somme". A giugno 2016 la società locatrice fallisce. Alcuni canoni ante fallimento non sono stati pagati e non c'è traccia di informativa scritta su eventuali compensazioni come richiesto dal contratto. Io come curatore ho emesso le fatture di affitto d'azienda da giugno a novembre, ma mi sono visto pagare solo due mensilità. Ora (a novembre!) l'amministratore della locataria mi dice che secondo lui nulla è più dovuto invocando verbalmente la clausola del contratto suesposta in quanto prima del fallimento la locataria aveva concesso dei finanziamenti (non si sa a che titolo) alla locataria (ripeto che però non c'è alcun avviso scritto di compensazioni come previsto dal contratto).
Ora mi chiedo:
1) Anche se l'amministratore mi presenterà delle contabili di bonifici per finanziamenti avvenuti ante fallimento (che probabilmente saranno stati compensati dalle banche visto che i rapporti della fallita con queste erano solo debitori e in cassa non ho trovato un euro! Quindi questi finanziamenti in realtà dovrebbero essere considerati come dei veri e propri pagamenti alla banca da parte di un terzo e non finanziamenti alla società) è possibile che io come curatore non possa riscuotere i canoni non pagati ante fallimento (se sono stati versati in banca e compensati da questa che è un creditore chirografo per me c'è anche un problema di violazione della par condicio visto che dal 2014 la società poi fallita era in liquidazione)?
2) Almeno i canoni post fallimento mi dovranno essere pagati o anche per questi potrà invocare la clausola in questione? Io non sono stato avvisato di nulla prima d'ora e sulle fatture emesso ho pure pagato l'iva.
3) Gli eventuali finanziamenti alla fallita, mai restituiti e nemmeno reclamati dalla locataria potrebbero essere invocati per qualificare l'affittuaria socio occulto (io sono a conoscenza del fatto che la locataria non è altro che una società creata dalle medesime persone per svolgere la stessa attività con una società "ripulita").
Grazie per la risposta.-
Mattia Callegari
Venezia28/11/2016 18:42RE: Recupero canoni affitto azienda
Scusate se rispondo con altro post. Comunque secondo me:
1) Se il "finanziamento" concesso ante fallimento è superiore ai canoni da pagare ante fallimento allora la società locataria avrà un credito netto (per la diffeenza credito da finanziamento-debito da canoni di locazione) nei confronti della procedura e si potrà insinuare al passivo. In caso contrario (debito per canoni>credito per finanziamento) dovrà pagare alla procedura il residuo. Per il recupero delle somme pagate in banca eventualmente si dovrebbe agire con una revocatoria bancaria;
2) I canoni non pagati post fallimento sono crediti della procedura e dovranno essere pagati: non vi è alcuna possibilità di compensazione con i finanziamenti ante procedura;
3) Strada forse difficile da intraprendere anche perché la fallita è una sas e quindi c'è l'ulteriore problematica del socio occulto accomandante o accomandatario (tutto da dimostrare).
Ciò che è certo è che i canoni d'affitto post fallimento vanno pagati alla curatela.
Grazie mille.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/11/2016 19:56RE: RE: Recupero canoni affitto azienda
Il contratto di affitto di azienda stipulato nel 2014 ante fallimento de concedente, contiene la clausola, secondo cui, "qualora l'affittuaria dovesse pagare per qualsivoglia ragione o causa, anche tasse o danni, importi che invece avrebbero dovuto essere di pertinenza della concedente, l'affittuaria avrà la facoltà di compensare le somme eventualmente versate con il canone, previa informativa scritta alla concedente suffragata da documentazione comprovante l'avvenuto pagamento delle somme". E' una clausola di compensazione volontaria o convenzionale, prevista dall'art. 1252 c.c., per cui la reciproca estinzione dei debiti e crediti non discende, come nella compensazione legale, direttamente dalla loro coesistenza e dai loro requisiti di omogeneità liquidità ed esigibilità, ma dalla volontà delle parti, e nei limiti stabiliti dalle parti.
Non essendo lei receduto dal contratto di affitto di azienda a norma dell'art. 79 l.f., è subentrato nel contratto per cui è tenuto al rispetto di tutte le sue clausole, compresa quella compensativa che non ha una sua autonomia in quanto parte integrante dell'affitto, incidendo sulla modalità di pagamento del canone.
Questo comporta, a nostro avviso, che, anche dopo il fallimento del concedente, l'affittuario in bonis può effettuare la compensazione del proprio debito per canoni, sia dovuti per il periodo ante fallimento che successivamente, con il credito da rimborso maturato per aver pagato "per qualsivoglia ragione o causa, anche tasse o danni, importi che invece avrebbero dovuto essere di pertinenza della concedente", sempre che, a sua volta l'altra parte rispetti il contratto e chieda la compensazione con le modalità prevista pattiziamente dalla stessa clausola contrattuale.
Vi è da aggiungere che nella compensazione convenzionale si potrebbe ravvisare un mezzo anormale di pagamento, come tale revocabile ai sensi dell'art. 67 comma 1 n. 2 l. fall., per cui i pagamenti effettuato tramite compensazione nell'ultimo anno anteriore alla dichiarazione di fallimento potrebbero essere oggetto di revocatoria (ma il punto non è del tutto pacifico).
Come detto la compensazione convenzionale opera nei limiti pattuiti per cui è da escludere la compensazione convenzionale del debito per canoni con altri crediti dell'affittuario diversi da quelli indicati nella clausola, per i quali può eventualmente parlarsi di compensazione legale, che richiede essenzialmente che si tratti di crediti e debiti sorti entrambi prima del fallimento o entrambi dopo; di conseguenza il debito per canoni successivi al fallimento non può essere compensato con il credito per finanziamento effettuato prima di tale evento, come invece potrebbe avvenire con il debito per canoni anteriori al fallimento; e ciò a prescindere, ovviamente, dalla prova del credito, che costituisce il presupposto per poter parlare di compensazione.
Quanto alla società di fatto, trattasi di una questione concreta da valutare in base agli elementi di cui dispone, per cui nulla si può dire in via astratta, se non che gli elementi da lei indicati sono fortemente indicativi di un rapporto di collaborazione da approfondire ulteriormente. peraltro va anche valutata in concreto la convenienza ad estendere il fallimento agli affittuari e questo lo può fare solo lei.
Zucchetti SG srl
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Mattia Callegari
Venezia29/11/2016 12:46RE: RE: RE: Recupero canoni affitto azienda
Non ho capito quanto scritto nell'ultimo paragrafo: io sono il curatore dell'affittante e l'affittuaria svolge la medesima attività, nella stessa sede, probabilmente con gli stessi clienti/fornitori e le persone che ci lavorano dentro sono le stesse della fallita anche perché passate all'affittuaria con l'affitto d'azienda (a volte con ruoli diversi: ad esempio l'ex amministratrice della fallita ora è un'impiegata, mentre un ex operaio ora è l'amministratore). L'affittuaria ha fatto dei bonifici alla fallita ancora in bonis al fine di "finanziarla".
Con che mezzi posso estendere il fallimento all'affittuaria in modo da coinvolgerla in quello dell'affittante? Il mio scopo è quello di recuperare attivo nella procedura in corso e non farli fallire con un'altra procedura.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/11/2016 19:36RE: RE: RE: RE: Recupero canoni affitto azienda
Siamo stati necessariamente generici sull'ultimo aspetto perché solo dal secondo post abbiamo appreso che la fallita è una sas e non sappiamo che forma abbia l'affittuario e sostanzialmente perché, come accennato, si tratta di una questione di fatto di cui bisogna conoscere i particolari.
Comunque, a nostro avviso, la via da seguire è sostenere che della società fallita facevano parte, nel corso della sua vita e prima dell'affitto, altri soggetti, che potrebbero essere gli attuali affittuari (o i soci dell'attuale affittuaria), i quali benchè non figurassero come soci svolgevano nella stessa una attività di gestione equiparabile a quella dei soci accomandatari, per cui chiede il fallimento in estensione di questi soggetti quali soci occulti della sas fallita che si erano ingeriti nella gestione della società in violazione del divieto posto dall'art. 2320 c.c..
Dal punto di vista giuridico questa via trova la difficoltà che non tutti sono d'accordo che l'attuale art. 147 l.f., che prevede espressamente i casi della estensione del fallimento della società ai soci, sia estensibile anche all'ipotesi in esame, nel mentre dal punto di vista pratico gli ostacoli sono di carattere probatorio, perché bisogna dare una doppia prova: che i soggetti che si vogliono coinvolgere fossero soci di fatto della sas fallita (ovviamente se alcuni di questi soggetti erano già soci accomandanti, questo aspetto è superato) e che oltre ad essere soci si siano comportati quali soci accomandatari. In questo lei è agevolato dal fatto che quelli che ora vuol coinvolgere nella vecchia gestione hanno continuato la stessa attività, con gli stessi dipendenti, ecc. sulla base di un contratto di affitto: Questo contratto e le conseguenze da esso creato entrano quindi nel discorso per l'elemento significativo che tale evento può avere per dimostrare che gli attuali affittuari avevano tenuto un comportamento idoneo ad ingenerare, in coloro con i quali avevano trattato, il legittimo convincimento dell'esistenza del rapporto sociale, così da indurli a fare affidamento anche sulla loro responsabilità.
In questa ottica va visto l'avvertimento finale che facevamo circa la convenienza dell'estensione del fallimento, perché il coinvolgimento degli attuali affittuari nel fallimento comporterà la fine dell'affitto e probabilmente il depauperamento dell'azienda, da valutare a fronte dei vantaggi che potranno portare i patrimoni dei nuovi fallendi.
Per chiedere il fallimento deve prima chiedere l'autorizzazione al giudice delegato.
Zucchetti SG srl
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