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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà

VENDITA DI QUOTE DI IMMOBILI

  • Monica Trebbi

    PESARO (PU)
    05/03/2021 11:05

    VENDITA DI QUOTE DI IMMOBILI

    Buongiorno,
    devo vendere due quote di immobili di un soggetto fallito.
    Il G.D. reputando che ne sussistano le condizioni ha autorizzato la trattativa privata ; l'atto di compravendita verrà redatto da un Notaio.
    Il problema che si è presentato riguarda l'esistenza di una ipoteca di secondo grado in relazione alla quale il creditore NON SI E' INSINUATO AL PASSIVO FALLIMENTARE. (incapienza del bene pignorato)
    Come faccio a cancellare tale ipoteca?
    E' possibile farlo senza autorizzazione del creditore NON concorsuale?
    -

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      05/03/2021 19:48

      RE: VENDITA DI QUOTE DI IMMOBILI

      Temiamo proprio di no per due motivi.
      In primo luogo lei precisa che, nella specie, si farà ricorso ad una vendita privata, quindi senza procedure competitive, per cui la stessa non può essere considerata una vendita coattiva, tale da giustificare un provvedimento di cancellazione dell'iscrizione ai sensi del secondo comma dell'art. 108 l. fall..
      Inoltre, anche se si fosse fatto ricorso ad una vendita coattiva, l'oggetto della vendita è costituito da due quote di proprietà di un immobile, per cui alla cancellazione si opporrebbe il principio della indivisibilità dell'ipoteca, sancito dal secondo comma dell'art. 2809 c.c.; ma andiamo per ordine.
      Sembra di capire che il fallito sia proprietario di due quote ideali (ossia quote percentuali del tutto, non diviso in concreto) di un immobile gravato da ipoteca e che siano state o saranno vendute queste quote. Questa fattispecie, seppur non espressamente regolata dall'art. 2825 c.c., si fa rientrare nella previsione di tale norma, per cui se, come ipotizzato, esiste un bene in comunione di cui il fallito era proprietario ad esempio del 50% insieme ad altro comproprietario al 50%, ed era stata iscritta ipoteca sull'intero immobile, è come se fossero sorte altrettante ipoteche distinte sui diritti di comproprietà dei rispettivi debitori, ma l'ipoteca continua a gravare sull'intero bene, o su ogni sua parte, se c'è stata divisione materiale, e ciò in applicazione del principio di indivisibilità quanto all'oggetto di cui al citato art. 2809 c.c.
      Operando questo principio, il giudice, anche in presenza di una vendita coattiva di parte dell'immobile oggetto di ipoteca, ove non sia attuato il frazionamento dell'ipoteca in modo che su ciascuna parte divisa gravi l'ipoteca per un certo importo, non potrebbe disporre la cancellazione sulla o sulle quote ideali cedute, potendo il creditore continuare ad aver diritto a soddisfare sull'intero bene.
      Zucchetti SG srl

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