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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Occupazione immobile
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Maria Cristina Bongiorno
Milano17/05/2017 22:32Occupazione immobile
Ho inventariato e acquisito alla procedura mediante trascrizione della sentenza i beni immobili delle socie fallite di una snc fallita.
Un loro appartamento è occupato da tempo senza contratto e con canone versato in nero.
Dovendo regolarizzare la situazione mi limiterei a percepire un'indennità di occupazione dei locali ma mi si pone il problema della registrazione dell'atto (quale?); legalmente ci sarebbe solo la possibilità di stipulare un contratto di locazione uso abitativo 4+4, trattandosi di una seconda casa occupata e abitata per tutto l'anno, pur essendo gli occupanti residenti altrove; l'ipotesi è esclusa anche dal giudice delegato, considerato che il fallimento dovrebbe essere chiuso entro un anno; in alternativa, mi chiedo se è possibile stipulare un contratto di locazione per uso transitorio (durata massima 18 mesi), dove le esigenze di transitorietà sarebbero appunto quelle della procedura e non dei conduttori; altrimenti, non mi resterebbe che ordinare agli occupanti il rilascio dell'immobile, considerata la responsabilità a mio carico derivante dalla situazione attuale.
Grazie per il vs. parere.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/05/2017 11:58RE: Occupazione immobile
Relativamente agli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, quale è quello in questione, la L. 431/98, modificativa del cosiddetto regime dell'equo canone, ha introdotto un doppio canale alternativo: (i) concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro se non sussistono condizioni particolari per la disdetta; (ii) concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge.
La figura della locazione transitoria è regolata dall'art. 5 della citata legge, il quale, a sua volta, rinvia, a decreti ministeriali da emanare (l'ultimo dei quali è del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017) per stabilire le condizioni e le modalità delle locazioni di immobili abitativo di durata inferiore a quella legate e destinate a soddisfare esigenze transitorie. La novità per queste ultime che vengono prese in considerazione, ai fini della transitorietà, non solo le esigenze del conduttore, ma anche quelle del locatore; poiché il compito di individuare le esigenze rilevanti delle parti contrattuali è rimesso alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini, è opportuno affidarsi a queste per individuare compiutamente la disciplina delle locazioni transitorie. In ogni caso le ragioni della transitorietà debbono essere esplicitate in apposita clausola contrattuale e la durata non può essere inferiore al mese e superiore a 18 mesi.
E' probabile che si possa anche scendere al di sotto di questi limiti, visto che per le locazioni ad uso commerciale, per le quali l'art. 27 legge equo canone fissa una durata minima di 6 anni più 6, e per le quali la caratteristica che giustifica locazioni più brevi è collegata all'attività esercitata dal conduttore, che deve, appunto, avere carattere stagionale o transitorio, la Cassazione ha valorizzato il ruolo del locatore fallimento.
Invero le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. un., 20/01/1994, n. 459) hanno statuito che la locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulato dal curatore del fallimento è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis.
Principio ripreso più recentemente da Cass. 28/09/2010, n. 20341 con riferimento alla locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata; si dice, in questo caso che questo "è contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata".
In ogni caso è opportuno e consigliabile che nel contratto di locazione venga inclusa una clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscono la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene; una clausola del genere, hanno detto le Sezioni Unite di cui sopra, "è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che la sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli art. 7 e 41 l. 27 luglio 1978 n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato".
Zucchetti Sg srl
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