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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
ASTA IMMOBILIARE - SALDO PREZZO
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Giovanni Francescon
TREVISO28/05/2016 08:18ASTA IMMOBILIARE - SALDO PREZZO
Chiedo se ed in che modo sia possibile, da parte di un aggiudicatario di un'asta immobiliare fallimentare che non riesca a pagare il saldo prezzo entro i termini stabiliti dal bando di gara, ottenere una proroga di un paio di mesi senza incorrere nella decadenza.
Preciso che l'asta si è svolta con procedura ex art. 107 l.f. avanti a notaio delegato (e non avanti al Giudice con applicazione del c.p.c.), ma che nell'ordinanza di gara è fatto espresso riferimento, in termini di decadenza in caso di mancato saldo, all'art. 587 c.p.c.
Ho presente l'orientamento sfavorevole della Suprema Corte (Cass 11171-2015), ma mi chiedo se detto principio debba necessariamente essere applicato anche al fallimento, vista la parziale 'deformalizzazione' delle procedure di vendita (ancorché, come detto, nell'ordinanza di gara sia fatto esplicito riferimento all'art. 587 c.p.c.).
Ovviamente, se la proroga del termine fosse legittima, si porrebbe poi il tema della sua convenienza per la procedura, ma è altro argomento.
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza30/05/2016 20:19RE: ASTA IMMOBILIARE - SALDO PREZZO
Lei si è dato già la risposta ricordando Cass. 29/05/2015 n. 11171, che ha affermato il seguente principio: "nell'espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento del prezzo: immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perchè finalizzata a mantenere - per tutto lo sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonchè l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte".
Principio che vale ancor più nel fallimento, ove la deformalizzazione cui lei accenna riguarda le modalità della vendita, che però, anche se effettuata dal curatore e conclusa con atto notarile, rimane una vendita coattiva, tant'è che, nel caso, è stato richiamato l'art. 587 cpc., e gli interessi tutelati della massa dei creditori sono ancor più vasti di quelli dei partecipanti all'esecuzione individuale.
Questo è quanto dispone la norma e l'interpretazione che ne fa la giurisprudenza, nella sua massima espressione, ma non si può nascondere che l'applicazione della decadenza al caso concreto, ove si tratta di una proroga di due mesi per il pagamento di un residuo prezzo, sarebbe sommamente ingiusto. Non vi è un sistema per ovviare a questa ingiustizia, a meno che l'aggiudicatario non abbia sollevato qualche contestazione sull'aggiudicazione o sul bene o comunque abbia vantato qualche pretesa nei confronti del fallimento, perché, in tal caso, si potrebbe pervenire ad una transazione attraverso cui l'aggiudicatario rinuncerebbe alle sue pretese e il fallimento concederebbe una proroga nel pagamento di due mesi, eventualmente con l'aggiunta di una quota minima per interessi; questo richiederebbe, ovviamente, il consenso degli organi fallimentari in quanto la transazione, ove si arrivasse a questo accordo, dovrebbe essere autorizzata dal comitato dei creditori e comunicata previamente al giudice delegato, giusto il disposto dell'art. 35 l.f.
Zucchetti SG srl
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Marco Oliviero
Salerno12/06/2017 17:22RE: RE: ASTA IMMOBILIARE - SALDO PREZZO
Buonasera,
mi inserisco nella discussione ponendo un quesito parzialmente diverso ma avente ad oggetto sempre la proroga dei termini nelle aggiudicazioni:
asta fallimentare, partecipazione di un'acquirente che, nella offerta si dichiara "disponibile a versare il saldo nei termini stabiliti nell'ordinanza di vendita (60gg) o, laddove consentito dal G.D., nel termine superiore di 90 giorni". Il G.D. autorizza anche alla luce della mancata presentazione di altre offerte o partcipanti.
successivamente l'aggiudicatario provvisorio provvede NEL RISPETTO DEI TERMINI di cui all'ordinanza ovvero entro i 60 giorni ed il Notaio, alla presenza del G.D., effettua il trasferimento definitivo in favore dell'aggiudicatario.
Ebbene, dopo alcuni giorni, un soggetto terzo propone reclamo ex art. 26 l. fall.re avverso il provvedimento del G.D. e di tutti i conseguenti atti, incluso l'atto notarile, sosteneneo una violazione della normativa e citando, ovviamente, la cassazione 2015 di cui sopra.
A mio modesto avviso il reclamo andrebbe rigettato per due ordini di motivi: in primis non vi è interesse ad agire da parte del soggetto terzo che non ha partecipato all'asta, (non va infatti dimenticato che l'aggiudicatario aveva partecipato a prescindere dalla concessione o meno della proroga poi solo formalmente concessa); due, e a maggior ragione, nei fatti avendo l'aggiudicatario pagato nei termini di cui all'ordinanza, non vi è stata alcuna violazione delle condizioni di vendita.
Potrei conoscere il vs. autorevole parere corredato, laddove possibile di riferimenti giurisprduenziali o precedenti analoghi? grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/06/2017 20:11RE: RE: RE: ASTA IMMOBILIARE - SALDO PREZZO
Bisognerebbe conoscere i motivi del reclamo, ma se questi sono la violazione del termine di pagamento, ci sembra, alla luce di quanto da lei riportato, che tale violazione non ricorra essendo stato il pagamento comunque effettuato nel termine di sessanta giorni, per cui non sorge il problema se sia stata o non concessa la proroga a 90 giorni.
Più incerta è la questione della legittimazione del reclamante in quanto l'art. 26 l.fall. nell'elenco dei soggetti legittimati a proporre reclamo avverso i decreti del giudice delegato e del tribunale contiene l'indicazione, di chiusura, di "chiunque vi abbia interesse". In tal modo, la legittimazione attiva viene ampliata, con una formulazione che riecheggia quella dell' art. 1421 c.c., ricomprendendo sicuramente terzi rimasti estranei al provvedimento impugnato; tuttavia l'interesse a reclamare deve essere comunque qualificato ai sensi dell'art. 100 cpc, e quindi, ove non riguardi il fallito, o il curatore, o il comitato dei creditori, deve consistere nella minaccia di un pregiudizio scaturente, direttamente, dal provvedimento emesso.
Nel caso, non avendo il reclamante partecipato all'asta o alla cara svolta, il pregiudizio che potrebbe derivargli dal ritenere regolare il trasferimento all'aggiudicatario, potrebbe essere dato dalla possibilità che, eliminando la vendita effettuata, si rimette in gioco la liquidazione del bene, al cui acquisto potrebbe egli essere interessato. A nostro avviso questo è un interesse indiretto e non rilevante, ma, si tratta di valutazioni di fatto, con margini di discrezionalità, per cui anche una soluzione contraria è possibile.
Zucchetti Sg srl
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