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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita immobiliare
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Marco Pedretti
LANGHIRANO (PR)16/09/2015 16:42Vendita immobiliare
il programma di liquidazione di una procedura fallimentare prevedeva la vendita degli immobili attraverso procedure competitive affidando l'asta all'istituto vendite giudiziarie, senza incaricare un professionista delegato alle vendite.
a seguito dell'aggiudicazione e versato l'intero prezzo l'aggiudicatario ha scelto, come previsto da bando, un notaio per il perfezionamento della vendita. nell'atto notarile è stato previsto, come è naturale che lo fosse, che il Curatore ai sensi dell'art. 108 LF chiedesse al giudice delegato il decreto di cancellazione gravami, appunto per "purgare" l'immobile delle ipoteche iscritte prima del fallimento. il curatore successivamente provvede all'istanza al giudice che emette il decreto di cancellazione ai sensi del 108 che deve essere poi repertoriato dalla cancelleria e registrato infine tramite un tecnico (geometra) si procederà alla cancellazione delle ipoteche in conservatoria.
volevo sapere se tale procedura è corretta nello specifico nella parte in cui non si provvede anche decreto di trasferito in conseguenza del fatto che non è stato delegato alla vendita il notaio o altro professionista piuttosto che prevedere la vendita inanzi al giudice delegato secondo le norme delle esecuzioni.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza16/09/2015 20:25RE: Vendita immobiliare
Perfetto. In passato le vendite immobiliari potevano essere effettuate soltanto dal giudice con incanto o senza incanto e si concludevano con un decreto di trasferimento, con cui veniva ordinata la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Dopo la riforma, deformalizzate e degiurisdizionalizzate le vendite fallimentari, queste possono anche essere effettuate dal curatore o da un delegato e concluse con un atto notarile, ma rimangono vendite coattive in quanto fatte in danno e senza la volontà partecipativa del proprietario fallito. Per questo motivo il secondo comma dell'art. 108 prevede che "per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonche' delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo", senza più alcun riferimento al decreto di trasferimento.
Zucchetti SG srl .
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Flavia Morazzi
Pontelongo (PD)16/10/2015 11:23RE: RE: Vendita immobiliare
Buongiorno, un dubbio, se la vendita fallimentare viene effettuata dal curatore seguendo le nuove regole della Legge fallimentare, il trasferimento dell'immobile deve necessariamente avvenire con l'intervento del Notaio o è possibile che avvenga con decreto di trasferimento emesso dal G.D.?
Ringrazio e porgo cordiali saluti.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza17/10/2015 14:17RE: RE: RE: Vendita immobiliare
Se la procedura di vendita viene eseguita dal curatore, la stessa si conclude con un atto di trasferimento avanti al notaio, in quanto il giudice è rimasto estraneo ed ha dsolo i poteri di cui all'art. 108 l.f.; qualora, invece, il curatore abbia previsto nel programma di liquidazione che le vendite dei beni vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile (art. 107, co. 2), allora la vendita sarà con incanto o senza incanto ed entrambe si concludono con il decreto di trasferimento del giudice delegato.
Zucchetti SG srl
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Anna Balena
Ascoli Piceno10/03/2017 18:34RE: RE: RE: RE: Vendita immobiliare
Buonasera, volevo chiedere:
nell'ipotesi di vendita eseguita dal curatore e dunque di atto notarile nel caso in cui l'aggiudicatario per pagare il prezzo chiede un mutuo ipotecario la banca non lo eroga se prima il G.D. non libera l'immobile dalle ipoteche ma la liberazione avviene dopo l'atto di vendita ex art.108.
In tal caso come si deve procedere?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/03/2017 20:34RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobiliare
L'art. 17 del D.L. n. 179 del 2012, comma 2bis stabilisce che "Il curatore, il commissario giudiziale nominato a norma dell'articolo 163 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il commissario liquidatore e il commissario giudiziale nominato a norma dell'articolo 8 del decreto legislativo 8 luglio 1999, n. 270, entro dieci giorni dalla nomina, comunicano al registro delle imprese, ai fini dell'iscrizione, il proprio indirizzo di posta elettronica certificata". Deve pertanto procedere alla comunicazione della PEC della procedutra, anche se la avvenuta camcellazione della società fallita dal registro delle imprese, non consente di collegare detto indirizzo alla società. Per intanto lei faccia la comunicazione, in modo da essere a posto, poi si vedrà come si comporterà la Camera di commercio.
Zucchetti SG srl
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Silvia Pecora Polese
Salerno23/10/2015 10:25RE: RE: Vendita immobiliare
Buongiorno
mi permetto di inserirmi nella discussione per porre un domanda, la cancellazione delle ipoteche sull'immobile venduto da parte del GD presuppone il soddisfo precedente del creditore che ha iscritto ipoteca sull'immobile venduto insinuato anche nello SP ?
grazie mille
spp-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza23/10/2015 18:51RE: RE: RE: Vendita immobiliare
No, perché la cancellazione è nell'interesse dell'acquirente il quale deve avere l'immobile Libero. Il creditore ipotecario trasferisce la sua prelazione dal bene al ricavato e, per questo, la legge richiede per il decreto di cancellazione l'avvento pagamento del prezzo della vendita da parte dell'aggiudicatario.
Zucchetti Sg Srl-
Silvia Pecora Polese
Salerno15/03/2017 14:16RE: RE: RE: RE: Vendita immobiliare
Vi ringrazio per la risposta,
se il bene viene venduto ad un prezzo inferiore rispetto alla stima e rispetto al valore dell'ipoteca, potrebbe il creditore ipotecario chiedere la sospensione dell'asta o della vendita?
inoltre se il bene viene venduto ad un prezzo inferiore il ricavato parzialmente andrà Direttamente a soddisfare il creditore con ipoteca (che ha la prelazione rispetto alla cifra), ma per la restante parte avrà sempre la prelazione? per le cifre che faranno parte dell'attivo?
vi ringrazio per la risposta-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza16/03/2017 17:10RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobiliare
Il primo comma dell'art. 108 l.f. stabilisce che "Il giudice delegato, su istanza del fallito, del comitato dei creditori o di altri interessati, previo parere dello stesso comitato dei creditori, puo' sospendere, con decreto motivato, le operazioni di vendita, qualora ricorrano gravi e giustificati motivi ovvero, su istanza presentata dagli stessi soggetti entro dieci giorni dal deposito di cui al quarto comma dell'art. 107, impedire il perfezionamento della vendita quando il prezzo offerto risulti notevolmente inferiore a quello giusto, tenuto conto delle condizioni di mercato". Tra i soggetti che possono fare istanza di sospensione delle operazioni di vendita o possono impedire il perfezionamento della vendita nei casi previsti da tale norma vi sono anche i creditori ipotecari, a maggior ragione ove il ricavato dalla vendita sia inferiore all'importo dell'ipoteca; compete comunque al giudice la decisione.
Il ricavato della vendita dell'immobile ipotecato non va direttamente al creditore ipotecario (a meno che non si tratti di ipotecario fondiario che agisca in via esecutiva, ove il g.e. assegna il prezzo non al fallimento ma al creditore), ma confluisce nell'attivo fallimentare e forma oggetto di distribuzione in sede di riparto, per cui dallo stesso vanno detratte le spese specifiche al bene e una quota proporzionale delle spese generali, vanno poi pagati eventuali creditori prioritari sull'ipotecario- come alcuni privilegiati immobiliari che a norma del secondo comma dell'art. 2748 c.c. sono preferiti agli ipotecari- e quel che resta va assegnato al creditore ipotecario. se la somma assegnata non copre integralmente il credito ipotecario, per la restante parte quel creditore passa in chirografo e va per questo importo trattato come tale. Di conseguenza se un creditore ipotecario di 100, riceve quale ipotecario 70, perché questo è il netto ricavato dalla vendita del bene gravato, per le residue 30 viene considerato come chirografario, per cui di queste 30 riceverà qualcosa se e nei limiti in cui si arriverà a soddisfare i chirografari.
Zucchetti SG srl
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Ferdinando D'Alò
Napoli13/11/2017 14:44RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobiliare
Trattandosi di un immobile costituito quale finanza aggiuntiva nell'ambito del concordato ( per la cui vendita è stata rilasciata procura al commissario liquidatore) , il Notaio che dovrà rogare l'atto eccepisce la difficoltà del conservatore alla cancellazione dell'ipoteca volontaria iscritta sul bene a garanzia del creditore concordatario , il quale potrebbe opporsi fino al soddisfo . Lo stesso ritiene che il G.D. non sarebbe autorizzato ad ordinare la cancellazione dell'ipoteca .
Ritengo invece che trattandosi di ipoteca iscritta a garanzia del credito comunque ammesso in via concordataria , il creditore ipotecario non potrà opporsi nè alla cancellazione dell'ipoteca nè al Giudice sarà impedito emettere , all'esito del versamento del prezzo e su istanza del Commissario liquidatore , ordine di cancellazione dei gravami sul bene .
Cosa ne pensate ? Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/11/2017 19:11RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobiliare
Se abbiamo ben capito, la fattispecie da lei rappresentata prevede che un terzo abbia messo a disposizione del concordato un bene immobile su cui aveva concesso ipoteca volontaria a favore di un creditore del debitore concordatario. Poiché questa "messa a disposizione" dei creditori concordatari dell'immobile trasferisce al liquidatore concordatario il potere di vendere, la vendita eseguita dall'organo giudiziale per la soddisfazione dei creditori è da considerare una vendita coattiva, che giustifica la purgazione dalle ipoteche.
Del resto il creditore ipotecario non potrebbe lamentarsi di nulla da tale operazione perché il bene messo a disposizione del concordato si porta dietro l'ipoteca sullo stesso iscritta; il creditore ipotecario, pertanto, avrà diritto di essere trattato come tale nel concordato ottenendo il pagamento dell'intero credito o, qualora venga eseguita la stima di cui al secondo comma dell'art. 160 l.fall., di essere soddisfatto con prelazione nei limiti del valore dall'immobile gravato. Con ciò l'immobile ipotecato esaurisce la sua funzione, per cui si ha ulteriore conferma che non dovrebbero esserci ostacoli per il giudice delegato prima e per il Conservatore poi a disporre ed eseguire la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, visto che il bene in questione è comunque oggetto di una vendita coattiva per la soddisfazione dei creditori, tra cui proprio il creditore ipotecario che viene soddisfatto, totalmente o parzialmente, con il ricavato della vendita. .
Di conseguenza, del tutto irrilevante ai fini della cancellazione è il fatto che residui o non un debito, perché delle due: o il terzo ha concesso ipoteca sul proprio immobile per un debito altrui, senza essere né assumere alcun debito verso lo stesso, nel qual caso, il terzo datore di ipoteca, messo il bene gravato a disposizione del concordato, null'altro può fare, né risponde di alcun debito essendo solo un terzo datore di ipoteca. Oppure anche il terzo è debitore, ossia condebitore con l'imprenditore concordatario, ma anche in tal caso egli, una volta messo a disposizione del concordato il bene gravato su cui, come detto, potrà soddisfarsi il creditore ipotecario, rimane debitore anche dopo l'omologa a norma della seconda parte del primo comma dell'art. 184, ma quale chirografario, essendo il bene gravato già stato utilizzato per la soddisfazione del creditore iscritto.
Zucchetti Sg srl
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