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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto
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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)12/02/2016 16:57Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto
Prima del fallimento una società aveva concesso la sua azienda in affitto ad altra società.
Al momento del fallimento, il curatore non ha esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'art. 79 LF in quanto gravoso e non conveniente.
Lo stesso curatore ha invece esercitato il diritto di recesso previsto contrattualmente, con un preavviso di un anno.
Nel corso dell'anno il curatore predispone la vendita dell'azienda seguendo la procedura della vendita senza incanto prevista dal cpc come da Programma di liquidazione.
Nel caso in cui l'azienda venisse aggiudicata ad un soggetto diverso dall'affittuario, al momento della cessazione del contratto di affitto,
1 – l'azienda retrocederebbe al nuovo proprietario o al fallimento?
2 – se retrocedesse al nuovo proprietario – come mi sembra ovvio – il nuovo proprietario si accollerebbe tutti i contratti in essere, anche quelli di lavoro subordinato?
3 – sempre in caso di risposta positiva al punto n. 1, il nuovo proprietario dovrebbe accollarsi anche i debiti di lavoro (TFR e mensilità non pagate) e tutti gli altri debiti verso fornitori e diversi esistenti al momento della retrcessione?
In relazione al punto n. 3 preciso che il contratto di affitto prevede esplicitamente che "i crediti e i debiti per rapporti sorti nel corso dell'affitto, anche se verranno a scadere posteriormente alla cessazione del contratto (…) rimarranno a vantaggio e a carico dell'affittuaria". Tuttavia, quanto meno per i debiti di lavoro potrebbe essere operante la solidarietà tra affittuario e nuovo proprietario ai sensi dell'art. 2112 c.c.?
Per evitare tale problematica – i possibili acquirenti potrebbero offrire un prezzo inferiore – il curatore potrebbe bandire una vendita senza incanto indicando che il trasferimento dell'azienda avrà effetto il giorno dopo di quello previsto per lo scioglimento del contratto di affitto? Quindi posticipato anche di molti mesi?
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/02/2016 19:17RE: Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto
La domanda n. 1 è quella fondamentale in quanto dalla risposta alla stessa discende la soluzione degli altri quesiti. Il fatto che la domanda non consente una risposta secca nel senso che l'azienda retrocede a chi risulta essere proprietario al momento della cessazione del contratto di affitto, per cui tutto dipende da come viene disposta la vendita, se cioè essa ha natura traslativa immediata o solo natura obbligatoria, con trasferimento della proprietà a data successiva alla retrocessione al fallimento. Nel primo caso, infatti, la retrocessione avverrebbe tra soggetti privati e, poiché la retrocessione equivale ad una forma di circolazione dell'azienda, troverebbe applicazione l'intera disciplina sulla circolazione di azienda quanto a crediti, debiti, contratti rapporti di lavoro, ecc. Se, invece la retrocessione avviene in favore de trova applicazione l'ult. comma dell'art. 104bis che, sebbene dettato per gli affitti stipulati dal curatore, si può ritenere applicabile ad ogni forma di retrocessione in favore della massa per la identità di ratio. Poiché questa norma pone una deroga a quanto previsto dagli articoli 2112 e 2560 c.c. e consente l'applicazione della normativa fallimentare sui rapporti pendenti al momento della retrocessione, si capisce il vantaggio a far retrocedere l'azienda in capo al fallimento.
La cosa migliore, a meno che non disponga di offerte interessanti a tempo, sarebbe, a nostro avviso, di attendere la fine dell'affitto, iniziando eventualmente le procedure della vendita nell'imminenza di tale momento, in modo da consentire a lei di controllare cosa viene restituito e venduto e ad eventuali interessati cosa viene acquistato; muoversi fin da ora potrebbe allontanare eventuali interessati, che sostanzialmente comprerebbero al buio e, di fatto, consegnarsi all'affittuario, che è l'unico che avrebbe le conoscenze per effettuare un'offerta.
Zucchetti SG Srl
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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)12/02/2016 19:38RE: RE: Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto
Il suggerimento è molto valido e ragionevole. Data la particolarità dell'azienda, tuttavia,
la questione più rilevante per la Procedura è evitare che l'azienda ritorni al Fallimento senza che vi sia un acquirente pronto a subentrare nella gestione. Attendere l'imminenza della scadenza dell'affitto per vendere potrebbe comportare - in caso di vendita deserta - il sorgere di un lasso di tempo anche lungo tra retrocessione e nuovo trasferimento.
Mi domandavo quindi se secondo voi sia possibile bandire una vendita senza incanto ai sensi del CPC con trasferimento della proprietà a data successiva alla retrocessione al fallimento, magari anche su eventuale richiesta dell'offerente.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/02/2016 20:00RE: RE: RE: Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto
Per realizzare l'ipotesi da lei prospettata salvaguardando la retrocessione dell'azienda al fallimento non è sufficiente vendere a terzi, con obbligo di consegna successiva alla restituzione, perché, in tal caso, la proprietà comunque già sarebbe trasferita all'acquirente, ma è necessario concludere una vendita con effetti soltanto obbligatori (tipo preliminare), con trasferimento della proprietà ad una certa data. E' possibile fare questo attraverso un incanto o una vendita senza incanto? Pensiamo di no. potrebbe, invece non passare per queste forme di vendita previste dal codice di rito e procedere lei al trasferimento, previe procedura competitiva, nel qual caso avrebbe la libertà anche di concludere e sottoscrivere col maggior offerente un preliminare.
Zucchetti SG srl
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Giuliano Cesarini
Fossombrone (PU)20/06/2017 19:21Prelazione Affittuario su Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto o successivamente
Sempre in relazione all'azienda del quesito originario: (Affitto di azienda sottoscritto prima del Fallimento nel quale il Curatore è subentrato) si pone la domanda se in caso di vendita nella forma della vendita senza incanto con decreto di trasferimento emesso dal GD, l'affittuario possa vantare il diritto di prelazione ai sensi della L. 223/1991 o per altra norma.
A tal fine faccio presente che nell'azienda erano impiegati mediamente circa 35/40 dipendenti sia prima dell'affitto sia in corso di affitto e che la società fallita-proprietaria nel corso dell'affitto non aveva alcun dipendente.
L'eventuale prelazione potrebbe essere esercitata solo nel caso in cui la vendita (emissione del Decreto di Trasferimento) avvenga in corso d'affitto o anche dopo che il contratto di affitto (disdetto dal Curatore), sia cessato?
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/06/2017 18:58RE: Prelazione Affittuario su Vendita azienda in pendenza di contratto di affitto o successivamente
La vendita fallimentare, anche se eseguita con le modalità della vendita negoziale, rimane una vendita coattiva, per la quale non riteniamo applicabile la prelazione di cui alla legge da lei citata, perché si ritiene che la stessa alteri la paratità di trattamento tra gli ofefrenti, anche se il nuovo art. 104bis prevede che possa essere apposta in via pattizia.
Ad ogni modo, anche se si ritenesse operante il diritto di prelazione, questa potrbbe essere esercitata in pendenza dell'affito o alla scadenza naturale, ma non certo in caso di disdetta.
Zucchetti SG srl
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