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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
applicazione D.L. 78/2010 alle vendite immobiliari fallimentari
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Studio Pavanello e Del Bianco
Milano10/01/2011 15:42applicazione D.L. 78/2010 alle vendite immobiliari fallimentari
si chiede se l'art. 19 d.l. 78/2010, convertito nella L. 122/2010 ( "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari ". ) si applica anche alle vendite degli immobili da parte del Fallimento.
Si ringrazia per la cortese attenzione.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/01/2011 17:10RE: applicazione D.L. 78/2010 alle vendite immobiliari fallimentari
Ovviamente non esistono precedenti. In linea di massima riteniamo che le nuove disposizioni non siano incompatibili con le vendite fallimentari, per cui salvo esplicite deroghe in senso contrario, le stesse dovrebbero applicarsi anche in sede fallimentari.
Zucchetti Sg Srl
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Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)30/05/2017 16:56RE: RE: applicazione D.L. 78/2010 alle vendite immobiliari fallimentari
Desidero "rinverdire" la discussione raccontando un caso attinente che desidero risolvere con l'aiuto Vs e dei Colleghi.
In un fallimento di cui sono curatore, il CTU che ha redatto la perizia di stima di un immobile ha giustamente rilevato alcune lievi difformità tra lo stato di fatto dell'immobile con le risultanze catastali.
In particolare la planimetria dei luoghi è difforme da quella in catasto. Per tale ragione, il primo Notaio a cui mi sono rivolto per il rogito seguente l'aggiudicazione, si è rifiutato di predisporre l'atto se non dopo l'avvenuto deposito della planimetria aggiornata.
Un 2° notaio al quale mi sono poi rivolto si è detto disposto a rogitare in quanto, a suo dire, con riguardo alle vendite immobiliari da parte di procedure concorsuali, è prassi corrente quella di non applicare l'art. Art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52,
L'aggiudicatario, informato di un tanto, dichiarandosi disposto a sostenere le spese relative, ora chiede con forza la regolarizzazione della situazione per evitare che, in futuro, l'atto di vendita possa essere dichiarato nullo. Ciò detto, a prescindere da chi sostenga la spesa, chiedo se, prima di andare al rogito:
1) previa autorizzazione, il Curatore può incaricare un tecnico e firmare, nella sua predetta qualità, la richiesta per l'allineamento planimetrico?
2) se la risposta alla domanda n. 1 fosse negativa, può farlo l'Aggiudicatario (che ha già pagato il prezzo)?
3) se entrambe le risposte fossero negative: cosa succederebbe se un domani l'atto fosse dichiarato nullo, soprattutto dopo la sua esplicita richiesta alla Curatela di procedere con l'allineamento catastale?
Credo sia persino difficile immaginare quali e quanti potrebbero essere i futuri problemi, sia per l'aggiudicataria come, ad es., difficoltà ad accendere un mutuo od ottenere finanziamenti, incommerciabilità dell'immobile, ecc., ma anche per la procedura o direttamente per il Curatore che magari ha già chiuso il fallimento(!come richieste di risarcimento danni per spese sostenute -anche di ristrutturazione- sino al recupero del prezzo pagato.
Attendo una Vs. cortese quanto sempre interessante risposta ma mi permetto di aggiungere una considerazione ed una domanda, per così dire, provocatoria: nelle vendite di immobili appresi a procedure esecutive individuali, gli immobili vengono traferiti con un decreto che (almeno a mia esperienza) nulla cita in merito alla dichiarazione di corrispondenza oggettiva o soggettiva di cui sopra. Che differenza c'è tra il trasferimento di un immobile con Decreto e quello tramite atto notarile?
Molte grazie, cordialità.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza31/05/2017 18:41RE: RE: RE: applicazione D.L. 78/2010 alle vendite immobiliari fallimentari
Il comma 1-bis dell'art. 29 legge 27 febbraio 1985, n. 52 prescrive, a pena di nullità, che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi (aventi un determinato oggetto) contengano l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa in atto della loro conformità allo stato di fatto.
Si è immediatamente posta la questione se tale disposizione sia applicabile alle vendite forzate e la soluzione generalizzata, basata sul testo della legge e sulla finalità (di natura tributaria) perseguita hanno portato la dottrina (specie notarile) a concludere per la non applicabilità, anche alla luce della più recente giurisprudenza costituzionale per la quale le disposizioni che perseguano un interesse tributario estraneo al processo, non devono (pena la loro illegittimità costituzionale) impedire o ostacolare l'effettività della tutela in sede giurisdizionale.
Questa soluzione è abbastanza sicura per la vendita attuata dal giudice delegato e che si conclude con decreto di trasferimento di questi, ma, a nostro avviso, è valida anche nel caso di vendita attuata in ambito fallimentare, mediante c.d. procedure competitive ai sensi dell'art. 107, primo comma, l. fall., perfezionata con atto di trasferimento notarile. Anche questa, infatti è da considerare una vendita coattiva in quanto costituisce una fase di un procedimento giurisdizionale finalizzato alla soddisfazione degli interessi dei creditori concorsuali e viene, quindi, attuata sotto il controllo del giudice delegato, il quale, da un lato, autorizza l'esecuzione degli atti conformi al programma di liquidazione, e, dall'altro, ha il potere di sospendere le operazioni di vendita ai sensi dell'art. 108 l. fall., ed, infatti anche queste vendite producono l'effetto purgativo.
Questo non significa che il curatore debba disinteressarsi della conformità dei dati e delle planimetrie depositate e lo stato di fatto, nel senso che riscontrata una situazione del genere deve procedere, prima della vendita, a regolarizzare la situazione catastale o, in mancanza, a dare avvertenza delle difformità nelle condizioni di vendita.
Ove la procedura con vendite competitive avanti al curatore si sia svolta in assenza della regolarizzazione e delle informazioni circa la effettiva situazione e si siapervenuti all'aggiudicazione, il curatore deve, a nostro avviso, procedere alla regolarizzazione se l'aggiudicatario lo richieda, e allo scopo può sicuramente incaricare un perito.
Zucchetti Sg srl
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