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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
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Luca Damiani
Perugia25/05/2015 10:33Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
Si chiede un parere in merito ad una questione molto frequente nelle vendite immobiliari sulla quale non ho trovato nel forum risposta organica utile a dissipare i miei dubbi.
Caso : immobile di soggetto fallito detenuto in comproprietà con il coniuge in regime di comunione.
Ai sensi dell'art. 191 c.c. con il fallimento di uno dei coniugi la comunione viene sciolta e pertanto al fallimento viene appresa la metà del cespite.
Atteso che in tale fattispecie la procedura ha la possibilità di mettere in vendita esclusivamente la quota indivisa di competenza (50%), e che tale quota, nella maggior parte dei casi, risulta inappetibile a chiunque, eccezion fatta per il coniuge o per qualche altro familiare, con la conseguenza che il valore di stima teorico è destinato a subire una forte riduzione, si chiede quali siano le procedure eventualmente praticabili per consentire una più agevole monetizzazione del bene.
Ho letto in alcune risposte nel forum che è possibile ad esempio chiedere la divisione giudiziale del bene (ma ciò richiede tempi lunghi e costi rilevanti), ovvero che si potrebbe ipotizzare (ma nella stessa risposta vengono avanzati dubbi e difficoltà operative) addirittura di concedere al creditore ipotecario l'autorizzazione ad espropriare il bene ed a porlo in vendita unitariamente o, infine, di acquisire autorizzazione dal comproprietario non fallito (ipotesi direi raramente praticabile) a vendere il tutto con successivo ristoro della propria quota di competenza.
Chiedo cortesemente se potete fornirmi un ventaglio di tutte le iniziative che in tale caso è possibile porre in essere per agevolare la vendita a prezzo congruo.
Ringrazio in anticipo per il Vostro parere.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/05/2015 17:59RE: Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
Classificazione: LIQUIDAZIONE ATTIVO / ALTRORibadita la correttezza della premessa della domanda, da cui si ricava che il fallimento dispone della quota del 50% dell'immobile, e ritenuto che effettivamente la vendita della quota non è molto fruttifera, per vendere l'intero immobile tutte le soluzioni che lei sintetizza sono possibili in relazioni alle singole situazioni concrete. Ossia:
a-esistenza di una esecuzione fondiaria sull'intero immobile. In questo caso, posto che il creditore fondiario può proseguire l'esecuzione anche in pendenza del fallimento del debitore a norma dell'art. 41 TUB, è augurabile che il creditore fondiario continui la procedura in corso anche sulla quota del fallito, perché in tal modo si perviene alla vendita unitaria del bene in sede esecutiva, salvo poi a stabilire le modalità della ripartizione e la utilità di un intervento della curatela nella espropriazione individuale;
b-esistenza di una esecuzione ordinaria sull'intero immobile. In tal caso il creditore procedente può continuare l'esecuzione sulla quota del coniuge in bonis ma non può ulteriormente procedere sulla quota del fallito, per il divieto di cui all'art. 51 l.f., per cui al curatore conviene subentrare, a norma del sesto comma dell'art. 107 l.f., nella posizione dell'esecutante per la parte acquisita al fallimento e procedere unitamente al creditore che continua l'esecuzione sulla quota del coniuge alla vendita unitaria del bene;
c-non vi sono esecuzioni in corso sul bene. La soluzione diventa più problematica perché necessita della collaborazione del coniuge in bonis o, in mancanza del ricorso al giudice. Se vi è collaborazione da parte del coniuge (che potrebbe essere data per solidarietà coniugale ma anche per interesse, qualora sia configurabile un qualche coinvolgimento dello stesso coniuge nell'attività di impresa, con rischio di estensione del fallimento) questi potrebbe rilasciare al curatore una procura a vendere la propria quota, per cui l'organo fallimentare potrebbe cedere la quota del fallito in ragione della acquisizione all'attivo fallimentare e la quota della moglie in forza della procura a vendere, riversando al coniuge il ricavo relativo di sua competenza. Soluzione questa agevole oggi che il curatore può vendere a trattativa privata anche gli immobili, ma possibile da inserire anche in una vendita all'incanto della quota, con impegno, da pubblicizzare nel bando, a trasferire all'aggiudicatario anche la restante metà con atto notarile in forza della procura.
Se non vi è disponibilità del comproprietario in bonis non restano che due alternative: vendere la quota di spettanza del fallimento, o chiedere la divisione giudiziale del bene, che se indivisibile, comporterà egualmente la vendita unitario dello stesso e la divisione del ricavato; tuttavia questa soluzione è davvero da considerare come ultima possibilità per i tempi e i costi della procedura.
Zucchetti SG srl
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Luca Damiani
Perugia27/05/2015 12:57RE: RE: Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
Ringraziando per la risposta, formulata come Vostro abitudine in maniera chiara completa e motivata, chiedo se possibile maggiori dettagli in ordine alla Vostra risposta al quesito pubblicato nel forum il 4/5/2010 (la risposta è del 10/5/2010).
In essa, se non ho inteso male, configuravate l'ipotesi di autorizzare il creditore ipotecario non fondiario (nel caso specifico Equitalia) ad espropriare l'immobile nonostante il fallimento, definendo tale iniziativa "ardita" sebbene non impossibile.
Come potrebbe configurarsi tale procedura?
Servirebbe una autorizzazione espressa del G.D.?
Come si coordinerebbe tale operazione con il divieto espresso dall'art. 51 L.F. di iniziare procedure esecutive individuali?
Grazie ancora per il Vostro parere.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/05/2015 19:31RE: RE: RE: Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
Nell'occasione cui lei si riferisce il fallimento era proprietario della quota del 25% dell'intero e i comproprietari avevano già dimostrato di voler approfittare della situazione facendo una offerta modesta per l'acquisto di detta quota e di bene con po0che possibilità di essere diviso. Dopo aver esposto come correttamente comportarsi, aggiungevamo: "Considerato che Equitalia ha ipoteca, se si è ben capito, sull'intero, potrebbe (ma si tratta di una iniziativa ardita, da sottoporre agli organi fallimentari) autorizzare Equitalia ad espropriare il bene, nonostante il fallimento, giustificando l'operazione con la convenienza alla vendita unitaria. Equitalia dovrebbe impegnarsi a restituire al fallimento il ricavato netto del 25% che, poi ricupererebbe, almeno in gran parte, in quanto ipotecario".
Si capisce che si tratta di un tentativo non molto ortodosso di risolvere una situazione estrema contando sull'accordo con Equitalia sulla indifferenza della curatela che non eccepisce la violazione del divieto di procedure esecutive in pendenza del fallimento e ..… sulla comprensione del giudice dell'esecuzione che non rileva nulla
Zucchetti SG Srl
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Sabrina Romano
Bologna05/05/2016 21:14RE: RE: Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
Si chiede se le ipotesi sopra descritte possano essere applicate anche nel caso di separazione dei beni tra i coniugi.
Nel mio caso inoltre non vi sono procedure esecutive in corso sul bene.
Ringrazio in anticipo per il parere-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/05/2016 20:04RE: RE: RE: Vendita immobili in comunione dei beni tra coniugi
Certamente si, sempre che, ovviamente, i coniugi in separazione dei beni siano comproprietari di un bene.
Del resto la comunione legale tra coniugi, quando si scioglie, a norma dell'art. 191 c.c., a causa del fallimento di uno dei coniugi, implica, oltre alla caducazione del regime di comunione legale per i rapporti giuridici successivi, la permanenza, per quanto attiene ai rapporti anteriori già ricadenti nella comunione legale, dello stato di contitolarità indivisa dei diritti sui beni comuni, senza ultrattività della disciplina della comunione legale e con la sostituzione ad essa della disciplina della comunione ordinaria. Nel caso dei coniugi in separazione dei beni che acquistino un bene insieme si instaura una comunione ordinaria, per cui il curatore del fallimento di uno di essi può acquisire alla massa attiva soltanto la quota della metà dei beni in comproprietà, con le conseguenzed descritte nelle precedenti risposte.
Zucchetti SG Srl
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