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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
esercizio provvisorio ; indennità occupazione
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Tommaso Bartiromo
Nocera Superiore (SA)27/09/2014 10:44esercizio provvisorio ; indennità occupazione
Cortesemente Vorrei un chiarimento in ordine a questo quesito. Autorizzato l'esercizio provvisorio d'azienda la procedura sta utilizzando i locali ove la società fallita svolgeva la propria attività in virtù di un contratto di locazione rispetto al quale il locatore aveva, già prima della sentenza di fallimento, ottenuto lo sfratto per morosità che peraltro si accingeva a porre in esecuzione se non fosse intervenuto il fallimento. Quindi il rapporto di locazione si era risolto prima del fallimento.
Ora la Curatela sta utilizzando questi locali per l'esercizio provvisorio in attesa di liquidare l'azienda.
Rispetto a tali locali il proprietario ha già presentato istanza di rivendica. Inoltre, ha chiesto il pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo in cui vi sarà l'esercizio provvisorio dell'azienda.
Il G.D. ha incaricato la Curatela di proporre al proprietario il pagamento di una indennità di occupazione che è inferiore rispetto all'importo che il predetto proprietario riceveva originariamente con i canoni di locazione (per intenderci la Curatela vuole pagare € 800,00 al mese, il proprietario vuole 1200,00 (pari all'importo del canone previsto in base al contratto risolto).
Mi sembra di ricordare che in questo caso l'indennità di occupazione dovuta dalla procedura (considerata la procedura in atto) può essere inferiore rispetto alla somma richiesta dal proprietario. Vorrei una conferma da voi in tal senso. Ringrazio in anticipo e saluto.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/09/2014 20:02RE: esercizio provvisorio ; indennità occupazione
Classificazione: ESERCIZIO PROVVISORIO / CONTRATTIA norma del comma settimo dell'art. 104, l.f., "durante l'esercizio provvisorio i contratti pendenti proseguono, salvo che il curatore non intenda sospenderne l'esecuzione o scioglierli", ma nel caso, come lei giustamente ricorda il contratto di locazione non è più pendente perché è intervenuto la convalida dello sfratto prima della dichiarazione di fallimento, per cui effettivamente, allo stato, la curatela, ha il godimento dell'immobile in questione, senza alcun titolo.
Questa situazione dà luogo al pagamento di una indennità di occupazione che normalmente corrisponde ai valori locativi di mercato per immobili similari, per cui può essere uguale, inferiore o superiore al canone locatizio che in precedenza il conduttore pagava; dipende dal fatto se detto canone era, ed è ancora al momento, corrispondente a quello di mercato, oppure risulti ora sovradimensionato o sottodimensionato. Di regola l'indennità viene rapportata al canone precedente, sul presupposto che quello concordato sia il punto di equilibrio soddisfacente per entrambi in base alla situazione del mercato, ma bisogna tenere conto delle oscillazioni nel frattempo intervenute in quanto la indennità va determinata quale "risarcimento" dell'occupazione senza titolo al momento in cui avviene; ed è facile immaginare che in un periodo di crisi come l'attuale, in cui l'offerta di locali commerciali e, in specie, di capannoni, è enorme, il canone fissato anche pochi anni fa potrebbe risultare sproporzionato.
Considerato che l'incertezza sul punto non giova a nessuno, che il tempo dell'occupazione non dovrebbe essere lungo e che una controversia, anche se innestata nell'ambito della verifica del passivo, potrebbe non essere di breve durata, converrebbe trovare un accordo con il locatore.
In ogni caso, l'indennità, qualunque sia l'importo, va corrisposta in prededuzione, giusto il disposto dell'ottavo comma dell'art. 104.
Zucchetti Sg Srl
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