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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Affitto fondo rustico-locazione
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Lorenzo Zotta
Nove (VI)29/01/2015 02:20Affitto fondo rustico-locazione
La fallita società, già in concordato preventivo, in prossimità all'ammissione a quest'ultima procedura stipulò per i medesimi terreni agricoli due contratti:
a) contratto affitto fondo rustico (data certa 14/2/2012) terminato lo scorso 11/11/2014 che prevedeva il divieto di subaffitto
b) contratto di locazione (data certa 1/3/2012) con durata di anni otto
La curatela non ha mai comunicato l'intenzione di subentrare né di recedere né è mai stata messa in mora e ciò con riferimento ad entrambe i contratti.
Dovendo procedere alla vendita dei beni immobili su indicati ritengo che il contratto opponibile alla procedura sia solamente quello sub a) poiché quello sub b) sia stato illegittimamente stipulato in difetto del possesso del bene.
Il primo peraltro è terminato e non prevedeva alcun "rinnovo automatico". Quindi nell'istanza da presentarsi al GD per la vendita va indicato che il terreno non è sottoposto ad alcun vincolo contrattuale previa spiegazione della fattispecie su indicata?
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/01/2015 18:24RE: Affitto fondo rustico-locazione
La situazione non è affatto così semplice come lei la rappresenta in qaunto coinvolge problematiche che attengono ai rapporti tra l'affituario e il conduttore e i rapporti tra costoro e il locatore affittante.
Diciamo, per comodità espositiva che il soggetto A, ha dato lo stesso bene in affitto agrario a B il 14.2.2012 e in locazione a C in data 1.3.2012, va in primo luogo appurato, al di là della data della stipula, chi, tra B e C, ha avuto per primo il godimento del bene giacchè il primo comma dell'art. 1380 c.c. stabilisce che "Se, con successivi contratti, una persona concede a diversi contraenti un diritto personale di godimento relativo alla stessa cosa, il godimento spetta al contraente che per primo lo ha conseguito".
Partiamo dall'ipotesi che C, più lesto di B, abbia per primo preso il godimento del bene e abbia continuato nel contratto. In questo caso- in cui è C che ha avuto il godimento per primo- il fallimento si trova di fronte ad un contratto di locazione pendente ancora, visto che la sua scadenza naturale è al 2020, per cui trova applicazione l'art. 80.l.f. In tal caso il curatore può recedere dal contratto, se è ancora in tempo in forza del secondo comma della citata norma, pagando un equo indennizzo; può anche continuare nel contratto che ovviamente è opponibile all'eventuale compratore, per cui in sostanza può vendere il bene con la locazione che dura fino alla sua scadenza naturale.
L'art. 1380 c.c. in precedenza richiamato, però, regola i rapporti tra B e C, stabilendo chi abbia diritto a prevalere tra i due, ma non rende invalido il contratto di chi resta soccombente tra i due contendenti, lasciando all'interessato la possibilità di chiedere la risoluzione e ottenere il risarcimento del danno per l'inadempimento di A che, avendo dato in locazione un bene a B, non ha consentito che ne avesse il godimento in quanto già preso da C.
Nel caso inverso in cui il godimento prioritario sia stato di B, non vi è un contratto pendente in quanto quello con B è scaduto naturalmente l'11.11.2014, sicchè, in questo caso, il bene sarebbe libero e come tale può essere venduto. Rimane, però la posizione di C, che ha un contratto della durata di otto anni, e questi, come già detto nell'ipotesi inversa, potrebbe chiedere la risoluzione e ottenere il risarcimento del danno per l'inadempimento di A che, avendo dato in locazione un bene a C, già in godimento di B, non ha consentito a C di realizzare la causa del contratto. Si potrebbe anche ammettere che C possa chiedere, in alternativa, l'esecuzione del contratto, ossia di iniziare la locazione anche se con ritardo di due anni. Problematica questa difficile da risolvere; entrerebbe in ballo, in tal caso, anche la data del fallimento perché, se alla data di cessazione del contratto con B (11.11.2014) A era già fallito, riteniamo di poter escludere tale possibilità.
Zucchetti SG Srl
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