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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
VENDITA IMMOBILIARE DECRETO DI TRASFERIMENTO
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Enrico Manfredini
Ventimiglia (IM)05/01/2015 16:20VENDITA IMMOBILIARE DECRETO DI TRASFERIMENTO
Come curatore ho effettuato la vendita all'asta congiunta di un immobile al 50% di proprietà del fallito e al 50% di proprietà della coniuge in bonis (che aveva previamente all'uopo rilasciato procura speciale allo scrivente) Il bene è stato aggiudicato e per la quota di proprietà del fallimento il GD ha emesso decreto di trasferimento che ho sottoposto a registrazione mentre per l'altra metà la venbdita si è perfezionata con atto notarile.
All'atto della registrazione del decreto di trasferimento della quota della procedura (luglio 2014) ho omesso l'allegazione dell'APE, attestazione che invece è stata regolarmente allegata all'atto notarile di cessione della quota della coniuge in bonis (dicembre 2014).
Al momento della registrazione del decreto l'addetto allo sportello dell'AdE non mi ha mosso eccezioni per la mancata allegazione dell'APE.
Domando quindi se comunque avevo l'obbligo di farlo o se trattandosi di vendita fallimentare esiste una specifica dispensa.
Cosa mi consigliate di fare allo scopo di ridurre al minimo l'eventuale sanzione? Produrre ora all'AdE la copia dell'APE per altro, come riferito, allegata all'atto di vendita della quota immobiliare della coniuge in bonis. Vale l'istituto del ravvedimento operoso in materia?
Grazie anticipatamente per un Vs. illuminato parere
Enrico Manfredini
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/01/2015 20:09RE: VENDITA IMMOBILIARE DECRETO DI TRASFERIMENTO
Classificazione: LIQUIDAZIONE ATTIVO / DOCUMENTAZIONEIl comma 3 dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 (introdotto dal DL 63/2013, convertito dalla legge 90/2013), a seguito della sostituzione degli originari commi 3 e 3-bis con l'attuale comma 3, disposta dall'articolo 1, comma 7, del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 febbraio 2014, n. 9, stabilisce quanto segue:
Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita' immobiliari soggetti a registrazione e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresi' allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unita' immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e' da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unita' immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e' ridotta alla meta'. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall'obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni. L'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall'Agenzia delle Entrate, ai fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell' articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689".
Il tribunale di Varese (Trib. Varese 19/06/20099 ga statuito che "Non sussiste alcun obbligo di allegare al decreto di trasferimento degli immobili l'attestato di certificazione energetica previsto dall'art. 6 d.lg. n. 192 del 2005 e qualsiasi norma regionale che lo preveda è inficiata da illegittimità costituzionale", ed anche il richiamo al contratto di vendita lascia pensare che il legislatore abbia inteso fare riferimento soltanto alle vendite volontarie.
Tuttavia noi siamo molto più prudenti nel ritenere che la norma in questione non si applichi alle vendite coattive fallimentari, perché oggi anche tali vendite possono essere realizzate a mezzo di un contratto di vendita notarile. Ed è chiaro che se si estende l'attestazione anche a questa ipotesi, intendendo il contratto di vendita come l'atto utilizzato per realizzare il trasferimento del diritto di proprietà, il passaggio ulteriore è che lo stesso regime vale per tutte le vendite coattive, anche se realizzate a mezzo incanto avanti al giudice delegato. Inoltre, la norma non prevede eccezioni per il caso di vendite fallimentari, come ad esempio fa l'art. 46, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia che ha riprodotto in parte gli artt. 17 e 40 legge n. 47/1985), il quale, dopo ave disposto la nullità degli "atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione
è iniziata dopo il 17 marzo 1985… ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria", aggiunge nel comma quinto che "le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali".
Quanto meno esiste una situazione di dubbio, per cuile suggeriamo, in primo luogo di appurare quale sia la prassi nella zona in cui opera e, nel caso si richieda l'allegazione dell'attestato sarebbe meglio provvedere quanto prima, eventualmente facendo presente che nel caso non era stato presentato perché già allegato alla vedita della residua metà dello stesso immobile.
Zucchetti SG Srl
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Enrico Manfredini
Ventimiglia (IM)06/01/2015 07:37RE: RE: VENDITA IMMOBILIARE DECRETO DI TRASFERIMENTO
Grazie.
Attivandosi immediatamente nel senso da voi indicato (con un sorta di istanza di autotutela anticipata in assenza di un atto da parte dell'AdE) ed in caso, comunque, di successiva emissione di avviso di accertamento da parte dell'AdE, ritenete che sia possibile che la sanzione sia ridotta ad 1/6 in caso di non impugnativa dell'atto?-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como10/02/2015 23:17RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILIARE DECRETO DI TRASFERIMENTO
Temiamo che la risposta sia negativa, dato che entrambe le fonti normative coinvolte ci danno elementi in tale senso.
L'art. 6, III comma, ultimo periodo, del D. Lgs. 19/8/05 n. 192 stabilisce che "L'Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dello sviluppo economico, individua, nel quadro delle informazioni disponibili acquisite con la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al presente comma, quelle rilevanti ai fini del procedimento sanzionatorio di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689, e le trasmette, in via telematica, allo stesso Ministero dello sviluppo economico per l'accertamento e la contestazione della violazione".
La sanzione non è quindi irrogata dall'Agenzia delle Entrate, bensì dal Ministero dello sviluppo economico, è fuori quindi dall'area "strettamente fiscale" oggetto della specifica normativa sanzionatoria e dei relativi strumenti per la riduzione del contenzioso.
L'art. 1 del D. Lgs. 19/6/97 n. 218, intitolato "Disposizioni in materia di accertamento con adesione e di conciliazione giudiziale", che prevede fra l'altro la riduzione delle sanzioni a 1/6 ipotizzata nel quesito, all'art. 1 stabilisce quanto segue:
"L'accertamento delle imposte sui redditi e dell'imposta sul valore aggiunto può essere definito con adesione del contribuente, secondo le disposizioni seguenti.
L'accertamento delle imposte sulle successioni e donazioni, di registro, ipotecaria, catastale e comunale sull'incremento di valore degli immobili, compresa quella decennale, può essere definito con adesione anche di uno solo degli obbligati, secondo le disposizioni seguenti".
L'accertamento o comunque l'atto di irrogazione della sanzione per mancata allegazione dell'APE non rientra certo fra le fattispecie qui elencate.
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