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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
VENDITA IMMOBILE IN ZONA P.I.P. (Piano Insediamenti Produttivi)
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UGO MARIA FANTINI
MORROVALLE (MC)07/12/2015 17:54VENDITA IMMOBILE IN ZONA P.I.P. (Piano Insediamenti Produttivi)
All'attivo di un fallimento è compreso un immobile (capannone) costruito diversi anni fa in area compresa nel P.I.P. (Piano Insediamenti Produttivi).
Il terreno fu acquistato dalla ditta fallita con atto del Comune avente per oggetto la cessione del diritto di proprietà di aree comprese nel P.I.P.
Il contratto di acquisto del terreno prevede che in caso di alienazione il compratore (originario acquirente) dell'area si obbliga a praticare un prezzo secondo determinati criteri ed a richiedere l'accertamento del valore attuale dell'immobile contestualmente ad apposita autorizzazione al Comune che si riserva il diritto di prelazione da esercitare entro 90 giorni dalla richiesta.
In caso di inadempimento degli obblighi derivanti all'acquirente dal contratto di acquisto dell'area si prevede che al Comune è riservato il diritto di dichiarare la risoluzione dell'atto di cessione della proprietà del lotto e di trattenere il 20% del corrispettivo pagato dalla ditta per l'acquisto dell'area, salvo i maggiori danni. Accertata l'inadempienza l'Ente deve provvedere ad intimare alla ditta acquirente (dell'originario terreno) il rispetto degli obblighi assegnando un termine massimo di tre mesi per il rispetto degli stessi, decorsi i quali procederà alla risoluzione del contratto con riscatto dell'area. La risoluzione deve essere preceduta dalla preventiva contestazione dei fatti addebitati e contemporanea assegnazione di un termine per consentire alla ditta acquirente di presentare le proprie deduzioni.
Inoltre, in caso di risoluzione, il Comune si obbliga a soddisfare integralmente ogni ragione di credito spettante all'istituto mutuante per finanziamenti effettuati all'acquirente ed, in ogni caso, è previsto che in tutte le ipotesi di risoluzione e come pure nell'ipotesi di risoluzione, queste non potranno mai operare in pregiudizio del credito o dell'ipoteca dell'istituto mutuante sull'immobile, per cui l'Istituto di credito potrà sempre far valere sull'immobile ipotecato il proprio credito nei modi previsti dalla Legge, anche dopo la risoluzione o l'esercizio della prelazione.
Nel 2013 il capannone (realizzato diversi anni fa sul terreno), a seguito di aggiudicazione con asta pubblica, è stato oggetto di un preliminare di vendita stipulato tra il fallimento da una parte e l'aggiudicatario (promittente acquirente) dall'altra, al prezzo stabilito di € 800.000,00.
Il bene è gravato, tra le altre, di ipoteche di istituto di credito per oltre 2.000.000,00 di euro.
Sempre nel 2013, pochi giorni dopo la stipula del preliminare, il sottoscritto ha inviato una lettera al Comune in cui << Ai sensi e per gli effetti di legge, nonché ai fini dell'esercizio delle competenze spettanti al Comune >> si informava l'Ente dell'avvenuta aggiudicazione del capannone (con indicati i riferimenti catastali e l'ubicazione nella zona P.I.P. dell'immobile), della stipula del contratto preliminare, del prezzo convenuto e che il bene sarebbe stato oggetto del contratto definitivo di vendita entro il 31.01.2016. Il Comune, da oltre due anni, non ha mai risposto.
Volevo sapere:
1) in linea di principio generale se i vincoli (prezzo e autorizzazione del Comune) sono opponibili al fallimento anche se apparentemente incoerenti con la procedura liquidatoria fallimentare;
2) se occorre un'ulteriore comunicazione al Comune, dopo quella inoltrata due anni fa e mai riscontrata dall'Ente nella quale si davano tutte le informazioni dell'attività liquidatoria posta in essere dalla procedura fallimentare (anche ai fini, a parere dello scrivente, della possibile risoluzione dell'iniziale compravendita o del diritto di prelazione che avrebbe potuto esercitare il Comune), per comunicare nuovamente la data prevista per la stipula dell'atto definitivo e l'eventuale richiesta di autorizzazione; magari la comunicazione potrebbe essere inoltrata a titolo informativo;
3) poiché l'Ente ha 90 giorni di tempo per esercitare la prelazione ed il rilascio di autorizzazione, mentre la vendita è stata disposta prima della scadenza del termine se è sufficiente invitare l'Ente al rilascio dell'autorizzazione precisando << se e nella misura in cui dovesse ritenere di rilasciarla >> entro una determinata scadenza ma, comunque, prima della stipula del contratto definitivo.
Ringrazio.
Cordiali saluti.
Ugo Maria Fantini
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza09/12/2015 18:41RE: VENDITA IMMOBILE IN ZONA P.I.P. (Piano Insediamenti Produttivi)
Le clausole contrattuali convenute tra fallito e Comune valgono, in linea di massima, anche in caso di fallimento del primo, qualora con questo compatibili. A nostro avviso, ad esempio, non sono compatibili le clausole riguardanti la fissazione del prezzo, che va determinato secondo le regole fallimentari e il bene va venduto seguendo procedure competitive; non pochi dubbi sussistono anche per il diritto di prelazione, che la giurisprudenza tendeva ad escludere in caso di vendita fallimentare, ma la stessa legge ora lo prevede (cfr. art. 104bis).
Tuttavia, nella specie, lei ha dato comunicazione della stipula del preliminare, con i dati relativi, per cui l'Ente è stata posta in grado e di sollevare contestazioni sulla procedura seguita e di esercitare il diritto di prelazione, sicchè il silenzio del Comune può essere interpretato come un disinteresse ad esercitare la prelazione nel termine consentito, ampiamente scaduto. Peraltro, dato che anche convenzionalmente è stabilito che i diritti dei crediti ipotecari rimangono impregiudicati, il fatto che le ipoteche ammontano a più del doppio del prezzo di vendita, esclude ogni interesse del Comune ad interferire nella procedura, e la ragione del suo silenzio.
Noi, quindi, non faremmo altre comunicazioni al Comune e non chiederemmo neanche l'autorizzazione ad alienare, che era legata proprio all'esercizio del diritto di prelazione, procedendo alla stipula del definitivo. Tuttavia, data la delicatezza della situazione e degli interessi coinvolti, per la prudenza che sempre predichiamo, potrebbe inviare una nuova comunicazione al Comune, in cui dato atto della precedente notizia trasmessa della stipula del preliminare e del mancato esercizio da parte del Comune del mancato esercizio del diritto di prelazione, del dubbio sulla operatività di tale diritto nei confronti del fallimento e della esistenza delle ipoteche e dei relativi importi, ritenuto che il silenzio biennale del Comune equivale a disinteresse alle sorte dei beni in questione e alla autorizzazione alla alienazione, si avvisa il Comune che in data … si provvederà alla stipula del contratto definitivo.
Zucchetti SG srl
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