Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
-
Francesco Costa Angeli
milano12/10/2018 14:37SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
ESSENDO SOLO STABILITA LA SOLIDARIETÀ' CON ACQUIRENTE AD ASTA
LE SPESE CONDOMINIALI SONO E RIMANGONO SPESA CHE DEVE PAGARE IL FALLIMENTO ?
STRANA QUESTA DISPOSIZIONE DI NON PURGABILITA' DELLA VENDITA COATTIVA
DATO CHE SI INCASSA UN PREZZO E LA PROCEDURA PAGA QUINDI SEMPRE.
FORSE NEL CASO REMOTO DI PREZZO RICAVATO ...MINORE DELLE SPESE ?
O MI SORGE UN DUBBIO CHE SIA ERRATA..
APPLICAZIONE ALLE VENDITE COATTIVE DELLA NORMATIVA ORDINARIA ?
NELLE ASTE MI CONTINUANO A CHIEDERE QUANTO SIA , MA IN REALTÀ' E' IRRILEVANTE.
E POI GIÀ' CHE SI PRELEVA DIREI CHE POSSO PAGARE LE SPESE TUTTE DAL FALLIMENTO
ALLA VENDITA DATO CHE SI TRATTA DI PREDEDUZIONE.
ALLORA IN UNA VENDITA A TRE ANNI CIRCA DAL FALLIMENTO
CHIEDEREI AL G.D. AUTORIZZAZIONE AL PRELIEVO
PER PAGARE LE SPESE CONDOMINIALI TUTTE IN PREDEDUZIONE
OSSIA TRE ANNI CIRCA DAL FALLIMENTO AL ROGITO.
FACCIO BENE ?
E NON POSSO FARLO PRIMA PER ELIMINARE QUESTO TIMORE DEGLI AGGIUDICATARI
PERCHÉ' SOLO CON IL RICAVO IMMOBILIARE POTREI, E POI DEVO ATTENDERE LA DATA DEL ROGITO
QUINDI NON SI RIESCE A PURGARE L' ASTA DA QUESTO ONERE...
ESATTO ?
GRAZIE DEI VOSTRI LUMI
AVV. F. ANGELI-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/10/2018 12:56RE: SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
L'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente".
Come si vede, tale norma non collega la solidarietà alla vendita- nel qual caso potrebbe discutersi se estensibile anche alle vendite coattive- ma obbliga solidalmente al pagamento dei contributi condominiali "chi subentra nei diritti di un condomino", per cui non può esservi dubbio che la norma in questione sia applicabile anche all'aggiudicatario posto che le vendite coattive danno luogo ad un acquisto a titolo derivativo del diritto in precedenza spettante al debitore esecutato o fallito sul bene espropriato (art. 2919 c.c.), a fronte del pagamento di un prezzo da parte di un terzo, analogamente a quanto avviene nella compravendita.
Per semplicità espositiva continuiamo a parlare di vendita e acquisto, rilevando che la norma citata pone la solidarietà dell'acquirente non per tutti i contributi condominiali non pagati dal venditore, ma solo per quelli relativi all'anno in corso e quello precedente. Questi contributi, per il principio generale della personalità delle obbligazioni, dovrebbero essere pagati esclusivamente dal venditore e l'acquirente dell'unità immobiliare dovrebbe rispondere soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino, ma la disposizione citata, per meglio tutelare i diritti del condominio e degli altri condomini che risentirebbero dell'insolvenza di uno di loro, ha disposto che il compratore risponda in solido con il venditore de pagamento dei contributi ancora dovuti per l'anno in corso e quello precedente.
La solidarietà, come è noto, è una forma di rafforzamento dell'obbligazione verso l'esterno, nel senso che il creditore, nel caso il condominio, invece che godere della garanzia del solo venditore, può rivolgersi per il pagamento anche all'acquirente della unità immobiliare facente parte del condominio, ma nei rapporti interni tra venditore e acquirente o tra fallimento e aggiudicatario, il responsabile rimane il soggetto che ha contratto il debito, ossia il venditore; di modo che l'acquirente, se paga tali contributi, può rivalersi sul venditore, visto che egli ha pagato un'obbligazione contratta nell'interesse esclusivo del venditore.
Questo è il meccanismo predisposto dalla legge che, quindi, per il fallimento è neutro, in quanto è stato solo aggiunto un condebitore solidale che se paga, può rivalersi sul fallimento; chi potrebbe lamentarsi fdel sistema è l'acquirente, che si vede addossare un debito non da lui contratto, ma in questo non vediamo alcuna forma di ingiustizia, Il legislatore ha cercato, come è suo compito, un equilibrio tra interessi diversificati che si sembra ben riuscito se si considera che si sta parlando di solidarietà, con gli effetti appena accennati e di importi non eccessivi in quanto limitati a massimo a due anni di contributi, che possono rappresentare un costo aggiuntivo per chi acquista, potenzialmente anche recuperabile in via di regresso.
Zucchetti SG srl -
Francesco Costa Angeli
milano13/10/2018 13:09RE: SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
RINGRAZIO DEI LUMI.
E ALLORA POTREI PAGARE LE SPESE CONDOMINIALI SE CI SONO ABBONDANTI FONDI
LIQUIDI GIÀ' PRIMA DELL' ASTA ?
PARLO DELL' IMPORTO IN PREDEDUZIONE
NEL CASO DI ASTA INDETTA DOPO UN TRIENNIO DAL FALLIMENTO.
OPPURE NON POTREI NON ESSENDO FONDI DEL RICAVO IMMOBILIARE ?
EPPERO' SI ELIMINA LA SOFFERENZA DEL CONDOMINIO
E SI ELIMINANO INTERESSI.
AVV. F. ANGELI
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/10/2018 17:27RE: RE: SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
Se proprio vuole può farlo, dato che si tratta di contributi condominiali maturati nel corso del fallimento e, quindi in prededuzione. Valuti tuttavia se vale la pena perché, in primo luogo, deve avere la sicurezza che riuscirà a pagare tutte le prededuzioni, inoltre questa in esame è una spessa specifica all'immobile, per cui, visto che al momento utilizza le disponibilità provenienti da altre liquidazione, dopo la vendita del bene deve addossare la spesa in questione esclusivamente al ricavato da quell'immobile.
Zucchetti SG Srl
-
-
Alessandro Civati
Milano08/11/2021 16:03RE: SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
Buonasera.
Mi inserisco in questo thread per porre un quesito che riguarda la solidarietà passiva tra venditore e compratore, riguardo alle spese condominiali.
Premesso che il fallimento deve alienare alcuni immobili facenti parte di un condominio e che vi sono spese arretrate da corrispondere, come va individuato il lasso temporale (il biennio di cui parla la legge) in relazione al quale sussiste detta solidarietà passiva?
Ovvero: si parte dalla data di fallimento e si procedere a ritroso per due anni ? Oppure, se il fallimento è - poniamo - del 2019, la solidarietà de qua riguarda le spese condominiali maturate per tutto il 2019 ed il 2018, quindi ricomprese anche eventuali spese che il Fallimento dovrebbe corrispondere in prededuzione, in quanto sorte dopo la dichiarazione di fallimento?
O esistono ulteriori e diversi criteri, che mi sfuggono?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/11/2021 19:51RE: RE: SPESE CONDOMINIALI BIENNIO PRIMA DI ROGITO A SEGUITO ASTA PAGA IL FALLIMENTO ?
Come abbiamo detto nella prima ampia risposta i contributi condominiali, per il principio generale della personalità delle obbligazioni, sono a carico del proprietario per cui il venditore dovrebbe rispondere del pagamento delle spese fino alla vendita dell'unità condominiale e l'acquirente dovrebbe rispondere soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; su questo meccanismo è intervenuto l'art. 63 disp. att. cod. civ. per meglio tutelare i diritti del condominio e degli altri condomini che risentirebbero dell'insolvenza di uno di loro, ha disposto che il compratore risponda in solido con il venditore del pagamento dei contributi ancora dovuti per l'anno in corso in cui è avvenuta la vendita e quello precedente.
Una volta affermato che la stessa norma trova applicazione anche nelle vendite coattive e fallimentari, lo stesso principio va applicato anche a questa tipologia di vendite, per cui l'aggiudicatario risponde in solido con il fallimento, dei contributi ancora dovuti per l'anno nel quale è intervenuta la vendita e per quello precedente, indipendentemente dalla data del fallimento. Per il fallimento, infatti, non cambia nulla, nel senso che l'acquirente che paga per obbligazioni che sono a carico del fallimento, in via concorsuale o in prededuzione, ha diritto di rivalsa il condominio, surrogandosi i nella posizione che nel fallimento aveva il condominio, ossia prende il posto di creditore concorsuale o prededucibile a seconda dei debiti che ha pagato in quanto ricadenti nell'anno in cui è avvenuta la vendita e in quello precedente. La data del fallimento interessa, quindi, solo per segnare la concorsualità o prededucibilità del credito condominiale.
Questione diversa è stabilire la ripartizione interna tra venditore e acquirente; per le spese ordinarie non vi è problema data la loro frazionabilità; per quelle per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, la giurisprudenza è ormai concorde nell'affermare che "i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. , salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro" (vcosì da ult. Cass. 28/04/2021 , n. 11199).
Zucchetti SG srl
-
-
Scarica la nuova app
