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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Contenuto avviso di vendita fallimentare
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)13/12/2016 15:17Contenuto avviso di vendita fallimentare
Buonasera,
sto predisponendo un avviso di vendita fallimentare avente ad oggetto un immobile appreso al fallimento, vendita che verrà eseguita ai sensi dell'art. 107 co. 1 LF.
Vorrei chiedere:
1. il termine per il versamento del saldo prezzo è uguale a quello previsto dal codice di procedura civile per le espropriazioni immobiliari, cioè 120 giorni?
Decorre dall'approvazione del G.D. dell'offerta?
2. Se non erro non serve indicazione dell'offerta minima per partecipare, non essendo prevista dalla norma, per cui l'offerente potrà partecipare offrendo come minimo l'importo della base d'asta?
3. dovendo poi far predisporre il trasferimento della proprietà attraverso rogito notarile, il termine per andare a rogito, dopo il versamento del saldo prezzo, è libero nella sua indicazione da parte del curatore? o è subordinato all'approvazione del G.D. del programma di liquidazione in cui dovrebbe essere stato indicato il termine per il rogito?
Ringrazio per l'attenzione.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/12/2016 20:25RE: Contenuto avviso di vendita fallimentare
Come abbiamo detto altre volte, le vendite fallimentari sono state con la riforma degli anni 2006/07 degiurisdizionalizzate e deformalizzate, che sono concetti tra loro interdipendenti. Invero in passato, le vendite immobiliari erano attribuite esclusivamente al giudice, il quale doveva seguire le forme della vendita con incanto o senza incanto disciplinate dal codice di rito, tanto che si riteneva che una vendita di immobile atrattativa privata fosse afeftta da nullità assoluta; con la riforma il ruolo centrale nella liquidazione dell'attivo (e non solo) è stato assunto dal curatore, con limitate funzioni di controllo rimaste in capo all'organo giudiziario e, di conseguenza, son venute meno anche le formalità in precedenza richiesta; ed, infatti, oggi la fissazione delle modalità delle vendite sono state attribuite dall'art. 107 l.f. al curatore, che ha solo alcune limitazioni e obblighi. In primo luogo deve indicare nel programma di liquidazione il tipo di vendita che intende effettuare, con possibilità anche di demandare al giudice la vendita secondo le regole del codice di procedura. Se sceglie di eseguire lui la vendita, il curatore può fissare le modalità che ritiene più utili nell'ottica del miglior realizzo purchè adotti procedure competitive, ponga come base di partenza per la gara il valore di stima e realizzi adeguate forme di pubblicità in modo da consentire la partecipazione al maggior numero di soggetti possibili.
Questa apparente divagazione porta a dire, con riferimento alle sue domande, che, salvo diversa indicazione contenuta nel programma di liquidazione approvato, lei non è tenuto a seguire la disciplina detatta dal codice di procedura e può, sostanzialmnete regolarsi come meglio crede, nel rispetto delle poche regole accenante e di dare tempi che possano essere rispettati.
Zucchetti SG srl
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)14/12/2016 15:58RE: RE: Contenuto avviso di vendita fallimentare
Grazie per la risposta.
Vorrei però integrare la precedente domanda.
Stabilito che posso liberamente fissare i termini per il versamento del saldo prezzo e del rogito al notaio, vorrei chiedere se il saldo deve essere versato all'atto del rogito entro il termine stabilito o se diversamente debba essere versato entro il termine stabilito e da quel momento decorre l'ulteriore termine fissato per addivenire al rogito.
Altra questione per la quale richiedo una Vostra cortese conferma e risposta.
All'esito della procedura di vendita procedo con il dare comunicazione del risultato ai sensi del comma 5 dell'art. 107 LF.
Supponiamo che entro 10 giorni dall'aggiudicazione provvisoria venga depositata una offerta migliorativa.
Ho visto che in questo caso vi è la facoltà per il curatore di sospendere la vendita con bene peraltro già assegnato provvisoriamente.
Quindi si tratta di una semplice facoltà? Non vi è obbligo specifico in tal senso? sulla scorta di quali elementi potrei valutare se esercitare questa facoltà o meno?
Infine vorrei chiedere: sospesa la vendita, a seguito di offerta migliorativa, data comunicazione agli organi della procedura ai sensi dell'art. 108 LF, dal punto di vista pratico come si procede nel disporre la nuova gara tra l'aggiudicatario provvisorio e il proponente l'offerta migliorativa?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/12/2016 19:16RE: RE: RE: Contenuto avviso di vendita fallimentare
Quanto al primo punto, dipende da cosa è scritto nel bando di gara che è stato fatto; in ogni caso non si procede alla stipula dell'atto se il prezzo non è stato integralmente pagato, sal evidentemente il caso in cui sia stato diversamente stabilito dal bando di gara.
Quanto al potere di sospensione di cui al quarto comma dell'art. 107 l.f., non vi è dubbio che tale norma configuri la sospensione come una facoltà e non come un obbligo per il curatore ove pervenga una offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto. Si tratta tuttavia di una facoltà in cui la discrezionalità si manifesta nel valutare se effettivamente l'offerta sia migliorativa, il che non è assicurato dal fatto che sia superiore del 10% al prezzo di aggiudicazione, perché, ad esempio potrebbe prevedere un pagamento rateale, potrebbe non essere sufficientemente garantita o provenire da soggetto non affidabile ecc.
E' bene che il curatore vagli con molta attenzione la situazione e il da farsi perché, posto che la liquidazione deve essere finalizzata al massimo ricavo, escludere la sospensione- che equivale a dare esecuzione all'aggiudicazione e alla vendita- potrebbe esporre personalmente il curatore a responsabilità nei confronti del nuovo offerente. Noi, quindi, consigliamo, salvo ipotesi in cui la nuova offerta appaia manifestamente e chiaramente non migliorativa o non attendibile, di procedere alla sospensione, anche perché, in tal caso, si prende un provvedimento interlocutorio che lascia aperti possibili sviluppi migliorativi. La sospensione dell'aggiudicazione comporta, infatti, un blocco momentaneo, perché il curatore dovrà procedere ad una gara tra il primo aggiudicatario e il nuovo offerente, del cui esito nessuno potrà lamentarsi.
Zucchetti SG sr-
Michele Feltrin
Ceggia (VE)19/12/2016 11:08RE: RE: RE: RE: Contenuto avviso di vendita fallimentare
Grazie per la risposta.
Vorrei integrare con un'ultima questione.
Nella massa concorsuale vi è un istituto di credito che, a seguito di opposizione allo stato passivo e definitiva pronuncia della Corte di Cassazione, è stato ammesso come privilegiato sulla base del riconoscimento della sussistenza di mutuo fondiario sull'immobile da alienare.
Il quesito che vorrei porre riguarda l'eventualità se nell'avviso di vendita debba essere data atto della sussistenza sull'immobile di questo mutuo fondiario, anche alla stregua di quanto avviene in sede di esecuzioni immobiliari, dando la possibilità all'aggiudicatario di subentrare nel contratto di finanziamento pagando al creditore le rate scadute, gli accessori e le spese.
Parimenti, nel caso in cui l'aggiudicatario non intenda avvalersi di tale facoltà, se risulta corretto che entro 30 giorni dall'acquisto debba versare al creditore fondiario l'85% del saldo del prezzo di aggiudicazione ed il restante 15% al Curatore.
La mia preoccupazione è che in questo caso, se il pagamento viene eseguito al creditore fondiario, diventi difficile per la Curatela recuperare le spese sostenute con la procedura di vendita dell'immobile.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/12/2016 19:42RE: RE: RE: RE: RE: Contenuto avviso di vendita fallimentare
Il concetto da cui muovere è che se il bene immobile, gravato da ipoteca fondiaria, viene venduto nell'ambito dell'esecuzione individuale (che il creditore fondiario può iniziare e proseguire pur in pendenza del fallimento del debitore), si applica la normativa ordinaria sull'esecuzione (integrata da quella speciale sul credito fondiario), nel mentre se lo stesso bene viene venduto in sede fallimentare trova applicazione la disciplina fallimentare sulle vendite.
Nel suo caso, in cui, a a quanto capiamo, la vendita viene effettuata in sede fallimentare, ne consegue (i) che prezzo può essere dilazionato ma nei limiti e con gli effetti "di cui agli articoli 569, terzo comma, terzo periodo, 574, primo comma, secondo periodo e 587, primo comma, secondo periodo, del codice di procedura civile", espressamente richiamati dal primo comma dell'art. 107 l.f.; (ii) che non trova applicazione il quinto comma dell'art. 41 del TUB che consente all''aggiudicatario o all'assegnatario di subentrare, senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato; (iii) che non trova applicazione il combinato disposto degli artt. 508 e 585 cpc, che prevedono e regolano il pagamento a mezzo di accollo del debito garantito da ipoteca, perché tali norme non sono richiamate dalla legge fallimentare; ad ogni modo, ove si reputi il contrario su questo punto, le norme citate richiedono l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, che nel caso di vendita fallimentare dovrebbe essere il giudice delegato, il quale terrà conto dei crediti prioritari sull'ipoteca; (iv) che il prezzo, in unica soluzione o rateizzato, va corrisposto interamente alla curatela e non al creditore fondiario che, non essendosi servito del privilegio processuale di effettuare l'esecuzione individuale, partecipa al fallimento come un qualsiasi altro creditore ipotecario attraverso l'insinuazione.
Questo inquadramento offre la risposta alle sue domande e in particolare la necessità di indicare nel bando l'esistenza dell'ipoteca e del mutuo fondiario ove si intenda offrire all'aggiudicatario la possibilità di subentarre nel contratto di mutuo fondiario quale modalità di pagamento del prezzo. Poiché , tuttavia, questa possibilità è subordinata all'autorizzazione del giudice delegato (ove si ritengano applicabili alla vendita fallimentare gli artt. 508 e 585 cpc), eè necessario sentire preliminarmente il giudice per sapere se è d'accordo. In mancanza di tale possibilità, l'indicazione dell'esistenza del mutuo è solo facoltativa ed ha scopo informativo.
Zucchetti SG srl
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