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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
INTERVENTO DEL CURATORE EX ART. 107 L.FALL.
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UGO MARIA FANTINI
MORROVALLE (MC)22/02/2014 20:44INTERVENTO DEL CURATORE EX ART. 107 L.FALL.
Buonasera,
sottopongo alla Vostra attenzione il seguente caso, con preghiera di cortese riscontro.
All'attivo del fallimento è stata acquisita la quota del 50%di una proprietà immobiliare del fallito, mentre sulla restante quota del 50% dello stresso immobile, di proprietà della moglie del fallito, è pendente una esecuzione immobiliare.
Credo sia possibile (previa approvazione di un supplemento del programma di liquidazione) formulare istanza al G.D., ai sensi dell'art. 107, comma 6, L. Fall., per chiedere di intervenire nell'esecuzione immobiliare e promuovere la vendita unitaria del bene.
L'istanza dovrebbe essere inoltrata, a mio avviso, anche al Giudice dell'Esecuzione. Poi, ovviamente, sarà il legale nominato dal G.D. che formalizzerà gli adempimenti di legge per l'intervento.
La proprietà del fallimento non ha l'Attestazione Prestazione Energetica (Decreto-Legge 4 giugno 2013, n. 63 , convertito con modificazioni dalla L. 3 agosto 2013, n. 90); la necessità o meno dell'acquisizione dell'APE sarà competenza del G.E. anche in considerazione che il problema, molto probabilmente, sarà già stato affrontato per la quota del 50% della moglie per la quale è già pendente l'esecuzione immobiliare.
Grazie.
Dott. Ugo Maria Fantini-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza24/02/2014 19:25RE: INTERVENTO DEL CURATORE EX ART. 107 L.FALL.
Dalla descrizione dei fatti che offre ci sembra di capire che l'esecuzione immobiliare pendente riguardi soltanto la quota del 50% della moglie del fallito e non l'intero immobile. Se è così lei non può intervenire in quella esecuzione deve trovare altro modo per far si che si proceda alla vendita unitaria del bene immobile, che sicuramente sarà più redditizia che non la vendita separata. E questa via non si trova senza l'accordo con ilo creditore procedente nella esecuzione individuale e lo stesso giudice dell'esecuzione, perché questi dovrebbe delegare lei, non quale curatore ma quale professionista, alla vendita della quota del 505 della signora (il d.l.14.3.2005 n. 35, convertito nella l. 14.5.2005 n. 80 e ulteriormente modificato dalla l. 28.12.2005 n. 263, ha autorizzato il giudice dell'esecuzione a delegare le operazioni di vendita di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri anche ai commercialisti ed agli avvocati) e poi lei dovrebbe fare in modo di vendere contestualmente il 50% della quota del marito.
Se, invece, l'esecuzione individuale, non di carattere fondiario, aveva ad oggetto anche la quota del fallito, ossia l'intero immobile, lei può intervenire in quella esecuzione al posto dell'esecutante (che non può procedere ulteriormente per il divieto di cui all'art. 51 l.f.) per continuare l'espropriazione della quota del fallito e l'originario esecutante continuerà l'esecuzione sulla quota della moglie, realizzando in quella sede la vendita unitaria.
Se, infine, l'esecuzione individuale sull'intero bene ha natura fondiaria, il creditore fondiario può proseguire la sua esecuzione sull'intero, nonostante il fallimento di uno dei comproprietari.
Per quanto riguarda l'APE, non possiamo che ripetere quanto già detto altre volte e cioè che l'art. 6, comma 3bis, del D.Lgs. 192/2005 (introdotto dal DL 63/2013, convertito dalla legge 90/2013), prevede che «l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti».
A quanto ci risulta- ma la questione è meglio nota ai tecnici del settore immobiliare, ai quali è preferibile rivolgersi- l'attestato è richiesto per qualsiasi tipo di vendita, siano essi trasferimenti volontari che coattivi, né sono previste eccezioni in caso di vendite fallimentari, come ad esempio fa l'art. 46, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia che ha riprodotto in parte gli artt. 17 e 40 legge n. 47/1985), il quale, dopo ave disposto la nullità degli "atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione
è iniziata dopo il 17 marzo 1985… ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria", aggiunge nel comma quinto che "le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali".
Certo il richiamo al contratto di vendita potrebbe far pensare che il legislatore abbia inteso fare riferimento soltanto alle vendite volontarie, però oggi anche le vendite coattive possono essere realizzate a mezzo di un contratto di vendita notarile. Ed è chiaro che se si estende l'attestazione anche a questa ipotesi, intendendo il contratto di vendita come l'atto utilizzato per realizzare il trasferimento del diritto di proprietà, il passaggio ulteriore è che lo stesso regime vale per tutte le vendite coattive, anche se realizzate a mezzo incanto avanti al giudice delegato.
Noi, nel dubbio e in considerazione degli effetti (la nullità) di una vendita priva dell'APE e della mancanza di una espressa norma esentatrice, suggeriamo che il curatore si munisca dell'attestazione necessaria.
Zucchetti SG Srl
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