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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
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Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)20/06/2014 17:40Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Per evitare i tempi medio/lunghi dei tribunali, nel programma di liquidazione ho previsto la vendita di un immobile con asta presso il mio studio ex 1° c. art 107 LF.
Nello stesso programma, per evitare le spese notarili agli acquirenti, avevo previsto che il trasferimento della proprietà avvenisse con decreto. Il programma è stato approvato.
Dopo l'aggiudicazione ho predisposto il DT ma la Cancelleria non ha ritenuto di passarlo al GD per la firma per poi dover procedere con le altre incombenze (registrazione, pubblicazione, ecc.) sostenendo che, data la scelta, dovevo rivolgermi ad un notaio munendomi prima delle necessarie autorizzazione a rogitare.
Personalmente credevo di essere nel giusto data l'approvazione del programma ex 104 ter ma anche perché se è vero che è il 2° comma che dispone che le vendite effettuate dal GD secondo le disposizioni del cpc, è anche vero che il 1° comma non indica l'obbligatorietà di ricorrere ad un notaio né, di converso, vieta che il bene venga trasferito con DT. Che ne pensate? Grazie per la risposta.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza30/06/2014 11:33RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Crediamo che la cancelleria abbia ragione nel senso che non essendo stata prevista la "delega" al giudice delegato a vendere il bene secondo le regole del codice di rito, non può' il giudice emettere il decreto di trasferimento. E' pur vero che nel programma di liquidazione era stata prevista la vendita da parte del curatore con decreto di trasferimento del giudice, ma il programma di liquidazione, predisposto dal curatore e è approvato dal comitato dei creditori non può' interferire sui poteri del giudice delegato, per cui questi può' , a nostro avviso, rifiutarsi di sottoscrivere il decreto (che è quanto sostiene la cancelleria). Poiché la vendita e' stata eseguita dal curatore la stessa, pur avendo natura coattiva, abbisogna di un atto di trasferimento che deve essere fatto con atto pubblico o con atto privato con firme autenticate, altrimenti non può essere trascritto; qui potrebbe intestardì il dubbio se il curatore, nella sua qualità di pubblico ufficiale, possa anche autenticare le firme, evitando così il ricorso al notaio, ma abbiamo molti perplessità che possa farla e non ci risulta che sia mai stato statuito in tal senso.
Zucchetti Sg
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Alessandro Elisio
LANCIANO (CH)02/10/2018 18:06RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Credo che la funzione di predisporre un Decreto di Trasferimento per la firma del Giudice sia propria degli Uffici di Cancelleria dello stesso.
Non rientra e non mi sembra sia mai rientrato, peraltro, tra le funzioni del Curatore.
Diversa è la funzione " delegata", qual'ora il G.D., seguendo il rito del Codice di Procedura Civile, " DELEGHI" tale funzione ad un "professionista delegato" iscritto negli elenchi del Tribunale, quale potrebbe essere anche lo stesso Curatore.
In sostanza il curatore avrebbe questa funzione solo ed in quanto sia stato lui " delegato" anche a questa funzione (ex art. 591 bis c.p.c.) dal G.D. che però è da considerarsi come funzione distinta dalla curatela.
Cordialità -
Alessandro Elisio
LANCIANO (CH)02/10/2018 18:11RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Credo che la funzione di predisporre un Decreto di Trasferimento per la firma del Giudice sia propria degli Uffici di Cancelleria dello stesso.
Non rientra e non mi sembra sia mai rientrato, peraltro, tra le funzioni del Curatore.
Diversa è la funzione " delegata", qual'ora il G.D., seguendo il rito del Codice di Procedura Civile, " DELEGHI" tale funzione ad un "professionista delegato" iscritto negli elenchi del Tribunale, quale potrebbe essere anche lo stesso Curatore.
In sostanza il curatore avrebbe questa funzione solo ed in quanto sia stato lui " delegato" anche a questa funzione (ex art. 591 bis c.p.c.) dal G.D. che però è da considerarsi come funzione distinta dalla curatela.
Cordialità-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza03/10/2018 19:00RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Corretto quanto dice, anche se nella prassi è il curatore che provvede, ma nel dibattito precedente non si trattava di questo problema, ossia di chi sia tenuto a predisporre il decreto di trasferimento, ma se, a seguito di vendita effettuata dal curatore con forme competitive, la procedura di vendita dovesse concludersi con un atto notarile, oppure con decreto emesso dal giudice dlegato, che nella specie era stato predisposto dal curatore. Noi abbiamo optato per la prima alternativa.
Zucchetti Sg srl
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Alessandro Elisio
LANCIANO (CH)04/10/2018 08:40RE: RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Certo.
Quindi, posto che la Cancelleria potrebbe non recepire un D. di Trasferimento non predisposto dalla Cancelleria stessa come proprio, rimane il dubbio circa la delegabilità del G.D. circa le operazioni di vendita.
Sembrerebbe che la facoltà di Curatore e C.d.C., di poter delegare il G.D., senza richiedere una accettazione del G.D. stesso possa far considerare le funzioni di vendita e trasferimento endoprocedurali quali funzioni naturali del G.D.
A tal proposito, vi sarebbe da chiedersi se vi siano eventuali motivi ostativi ad una delega parziale al G.D.di tali funzioni.
A mio modesto parere le operazioni di vendita sono state trasferite in capo al Curatore, con l'obbiettivo di snellirne gli esiti e diminuire il carico sugli uffici giudiziari, pur lasciando inalterata la possibilità di rivolgersi ad essi per quei casi in cui tali vantaggi non si verificherebbero.
Se non si ravvisassero quindi, motivi ostastivi ( cosa che non sembra sia esplicitata nella l.f.) ad una delega parziale al G.D., allora la delega può prevedere che il G.D. provveda alla sola emissione degli atti di trasferimento avendo preso atto della aggiudicazione. In questo caso il tutto tramite Decreto predisposto dalla sua Cancelleria ( la quale, per prassi, potrà avvalersi della collaborazione del Curatore, già istruito sui dettagli tecnici del bene venduto). Ringrazio e saluto cordialmente
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Alessandro Elisio
LANCIANO (CH)04/10/2018 08:47RE: RE: RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
P.s. ad ogni modo, nel caso concreto, posto che legge Curatela e Cancelleria interpretano la legge, mentre il Giudice la " dice", lascerei allo stesso G.D. pronunciarsi sul caso.
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Alessandro Elisio
LANCIANO (CH)02/10/2018 18:12RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Cordialità-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/10/2018 20:06RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Probabilmente non ci siamo espressi bene nei precedenti interventi e cerchiamo di chiarire meglio il nostro punto di vista.
Non vi è dubbio che con la riforma la liquidazione fallimentare sia stata deformalizzata e degiurisdizionalizzata, per cui è vero che le operazioni di vendita sono state trasferite in capo al curatore, ma il secondo comma dell'art. 107 l.f. lascia a costui la possibilità di inserire nel programma di liquidazione che "le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili".
Se nel programma di liquidazione approvato dal comitato dei creditori è inserita tale clausola, le vendite saranno effettuate dal giudice delegato secondo le norme del codice di procedura civile ed è di tutta evidenza che, in questo caso, il trasferimento debba avvenire con decreto di trasferimento emesso dal giudice delegato e predisposto dalla cancelleria (da sola o con l'aiuto del curatore, poco interessa), perché questa è la disciplina del codice di rito, cui dette vendite sono soggette nel caso vengano eseguite dal giudice in forza della citata "delega" del curatore.
In mancanza di una tale previsione nel programma di liquidazione, le vendite vengono eseguite dal curatore e per queste è sorto il problema di quale sia l'atto finale di trasferimento, se il decreto di trasferimento del giudice delegato, come nel caso precedente, oppure un atto notarile, pur avendo la vendita natura coattiva.
Noi abbiamo optato per questa seconda alternativa, perché, non contemplando più la legge alcun richiamo alle vendite disciplinate dal c.p.c., (ad eccezione, si ripete, che nella ipotesi di cui sopra, da prevedersi espressamente nel programma di liquidazione), non sembra possibile richiamare, quale atto perfezionativo della vendita, il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. Peraltro l'art. 108, comma 1, l. fall., consente al giudice delegato, su istanza del fallito, del comitato dei creditori o di altri interessati, di "impedire il perfezionamento della vendita" nei dieci giorni successivi al deposito della documentazione ex art 107, comma 5 l. fall., da cui si capisce che il perfezionamento della vendita non è lasciato al giudice delegato, ma al curatore e che il giudice, in presenza delle condizioni di cui al primo comma dell'art. 108 può impedirlo. Ed ancora, se, nel silenzio del legislatore, si volesse ipotizzare che il titolo di acquisto continui ad essere rappresentato (anche al di fuori dell'ipotesi dell'art. 107, comma 2, l. fall.) da un decreto di trasferimento emesso dal giudice delegato, non sarebbe stata espressamente stabilita nel secondo comma dell'art. 108, la necessità di un autonomo provvedimento giudiziale di cancellazione delle formalità pregiudizievoli una volta eseguita la vendita; in quanto sarebbe bastato un unico provvedimento dispositivo sia del trasferimento sia della cancellazione delle formalità, come avviene nelle vendite in sede di esecuzione forzata individuale.
Queste sono in sintesi le motivazioni che sorreggono la tesi secondo cui quando la vendita è effettuata dal curatore, questa si perfezione con un atto di trasferimento notarile (il che ovviamente non esclude che vi siano opinioni diverse), e da questa impostazione deriva la nostra prima risposta, che non la convince e che qui riassumiamo:
a-se nel programma di liquidazione approvato il curatore prevede che le vendite vengano eseguite dal giudice delegato, questi vi provvede secondo la disciplina del codice di rito ed emette il decreto finale di trasferimento, predisposto dalla cancelleria;
b- in mancanza di tale previsione, le vendite vengono effettuate dal curatore e queste si perfezionano con un atto notarile, pubblico o privato con autentica di firma; in tal caso, il giudice può solo intervenire ai sensi del primo comma dell'art. 108 e, una volta perfezionata la vendita e pagato il prezzo, può emettere l'ordine di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni negative.
Nel caso iniziale da cui si è partiti, il curatore non aveva previsto nel programma di liquidazione che le vendite fossero eseguite dal giudice delegato, ma che vendeva lui e, per evitare spese, disponeva che il decreto di trasferimento fosse emesso dal giudice delegato e la cancelleria si è rifiutata di passare al giudice delegato il decreto di trasferimento predisposto dal curatore. Per tutti i motivi sopra esposti abbiamo detto che condividevamo l'operato del cancelliere, che si è trovato di fronte un decreto di trasferimento non predisposto dalla cancelleria e che il giudice non avrebbe potuto firmare dal momento che la vendita era stata eseguita dal curatore; probabilmente il cancelliere agiva proprio secondo direttive date dal giudice delegato in tal senso o, comunque, era a conoscenza della prassi seguita dal giudice in casi del genere.
Non presumiamo di averla convinta, ma il nostro scopo non è questo ma solo di dare risposte esponendone le ragioni a beneficio di chi legge, che può o non condividere quanto diciamo. Questo è lo scopo di un Forum.
Zucchetti SG srl-
Alessandro Elisio
LANCIANO (CH)05/10/2018 21:23RE: RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Condivido ed apprezzo pienamente scopo e forum, riconoscendone il preziosissimo supporto ed arricchimento profuso.
Ad onor di chiarezza confermo il non convincimento, se non anche per un art. 108 quale semplice conseguenza di un trasferimento delle "valutazioni economiche" alle parti portatrici di interesse e non di quelle giudiziali, ( il G.D. non è più "gestore" del fallimento come prima della riforma), che per un art. 107 che propriamente, come anzi detto, tratta in autonomia l'ordine di cancellazione delle pregiudizievoli, prerogativa solo giudiziale, quasi a voler avvalorare che il trasferimento, quale atto autonomo, possa avvenire in tempi e/o con modalita distinte, anche, forse, con stipula notarile, purtroppo null'altro specificando. Vero è ,inoltre, che trattasi di una procedura giudiziaria, coattiva, con garanzia di completezza di rapporti ed atti endoprocedurali. Non una procedura volontaria. Quindi potrebbe anche essere che, riepilogando: nel programma di liquidazione si preveda che tra le varie fasi della vendita ( istruzione, marketing, procedura competitiva, atto di trasferimento e liberazione dei beni da vincoli, siano svolte da soggetti specializzati, curatore, G.D., notaio e creditori iscritti, anche variamente coinvolti a seconda della convenienza della procedura. Il notaio può dare enorme utilità in sede di verifica di vendibilità preventiva del bene, ma con una perizia accurata il decreto puo essere stipulato dal G.D.. Per le cancellazioni, peraltro, potrebbero essere interessati anche i creditori iscritti, con possibile risparmio.
Non sono, quindi, convinto della tesi preclusiva, sebbene la apprezzi e ne ringrazi il forum.
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Alessandro Bartoli
Citta' di Castello (PG)20/10/2018 18:45RE: RE: RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Buonasera,
intervengo in questo interessante dibattito per dare notizia di come il mio Tribunale di riferimento ha inteso dare istruzioni e fare chiarezza:
1) orientare i curatori a predisporre il programma di liquidazione con una previsione della modalità della vendita ai sensi dell' art 107 1° comma piuttosto che art. 107 2° comma.
2) così facendo permangono in capo al Curatore tutte le formalità relative alla vendita, anche avvalendosi di società specializzate;
3) formalizzazione della vendita a mezzo atto notarile.
Cordialità.
Alessandro Bartoli-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/10/2018 13:26RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendite immobili ex 107 1° c. : decreto di trasferimento o rogito notarile?
Grazie per la segnalazione.
Zucchetti SG srl
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