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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Contratti preliminari
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Paolo Angelo Alloisio
NOVI LIGURE (AL)19/09/2015 17:47Contratti preliminari
Il caso è questo:
una srl esercente attività di costruzione e/o ristrutturazione di immobili è stata dichiarata fallita a giugno 2015, ma di fatto aveva cessato ogni attività nel 2007 (molti anni prima).
Attualmente è proprietaria di 15 unita' catastali (fabbricati e box).
Esiste una banca garantita da ipoteca per mutuo fondiario per finanziamento dell'intera operazione di ristrurrazione e vendita dei 15 fabbricati di cui sopra che non ha mai avviato alcuna procedura esecutiva individuale per riscuotere il proprio credito.
Nel corso del 2006/2007 la società ha stipulato alcuni contratti preliminari per una parte dei fabbricati di cui sopra con l'obbligo di redigere l'atto notarile di compravendita entro una certa data (non rispettata).
La società (poi fallita) ha anche, a suo tempo, ricevuto delle caparre dai promissari acquirenti non restituite.
La società fallita ha, comunque, concesso per iscritto l'utilizzo gratuito degli immobili oggetto di preliminare a chi, tra i promissari acquirenti, ne ha fatto richiesta (dal 2007 a tutt'oggi)
Non mi risulta che i contratti preliminari siano stati risolti
Le domande sono:
1) la banca deve formalmente comunicare alla procedura fallimentare se intende iniziare l'azione esecutiva individuale pur nel fallimento? Credo di sì.
2) Se la banca inizia l'azione esecutiva individuale, deve comunque insinuarsi al passivo del fallimento ?
3) I contratti preliminari in assenza di risoluzione sono validi ? Se così fosse i promissari acquirenti, vista l'opzione del Curatore di eseguire gli stessi, dovrebbero corrispendermi il prezzo indicato nel contratto? Secondo me, visto che tale prezzo è stato concordato in anni diversi da oggi ed il valore degli immobili è notevolmente sceso, i promissari acquirenti potrebbero invocare la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte (mancata redazione dell'atto notarile entro il termine convenuto) ? Se così fosse, per vendere gli immobili oggetto di compromesso bisognerebbe attuare una procedura competitiva ex novo o si potrebbe modificare il vecchio contratto preliminare, riducendo il prezzo, senza avviare alcuna vendita competitiva, vendendo quindi gli immobili a tali potenziali acquirenti (alcuni dei quali abitano tali alloggi già da qualche anno) ?
Grazie e cordiali saluti
Paolo Alloisio-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/09/2015 19:30RE: Contratti preliminari
Il creditore fondiario gode del privilegio c.d. processuale di poter iniziare e proseguire l'esecuzione individuale anche in pendenza del fallimento del debitore, in eccezione al divieto posto dall'art. 51 l.f., e ciò può fare senza alcun particolare obbligo informativo, che non siano i normali atti che la procedura esecutiva speciale fondiaria impone. Ossia non è tenuta la banca creditrice ad avvisare il curatore che intende iniziare l'esecuzione, ma deve notificare precetto e pignoramento e così via.
Come già abbiamo detto in altra risposta sullo stesso argomento, l'insinuazione al passivo per il creditore fondiario non è condizione per l'esercizio dell'azione esecutiva, per cui la banca può iniziare e proseguire l'esecuzione anche se non insinuata al passivo, perché l'insinuazione è soltanto un onere per trattenere definitivamente quanto ricevuto in via provvisoria nell'esecuzione individuale.
Per quanto riguarda il punto 3, è chiaro che i contratti preliminari non risolti sono ancora operativi e rispetto a questi vi è la facoltà del curatore di sciogliersi dai contratti o di subentrare (art. 72, comma 3), a meno che i preliminari non siano stati trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis e non siano adibiti ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado (art. 72 commi 7 e 8); in questi casi infatti il curatore non potrebbe sciogliersi dai contratti. Secondo poi il recentissimo intervento delle Sezioni Unite (Cass. sez. un. , 16 settembre 2015, n. 18131), lo scioglimento è impedito anche quando il promissario acquirente abbia promosso azione ex art. 2932 c.c. per l'adempimento del preliminare e abbia trascritto la domanda prima del fallimento.
Queste problematiche pare che non si pongano nel caso in quanto lei intende subentrare nei contratti perché più conveniente, nel qual caso gli stessi devono essere portati ad esecuzione da parte di entrambi, nel senso che i promissari acquirenti devono pagare il residuo prezzo alle scadenze e lei deve, all'avvenuto pagamento, provvedere al trasferimento con contratto definitivo. I promissari non possono più chiedere la risoluzione se non l'hanno fatto anteriormente al fallimento ed hanno trascritto la relativa domanda (comma quinto art. 72). Poiché la vendita definitiva ad effetti reali avviene in esecuzione di un contratto preesistente non si può fare ricorso a procedure competitive.
Zucchetti SG Srl
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Paolo Angelo Alloisio
NOVI LIGURE (AL)04/12/2015 18:25RE: RE: Contratti preliminari
Ancora alcuni chiarimenti:
1) La normativa di cui al Dlgs 20 giugno 2005 n. 122 (in tema di maggiori tutele dell'acquirente di immobili da costruire) in vigore dal 21 luglio 2005, richiamata dall'art. 72 bis L.F. si applica ai contratti preliminari in questione (stipulati successivamente all'entrata in vigore della legge di cui sopra) riguardanti non immobili da costruire, bensì immobili già esistenti comprati, ristrutturati e frazionati, ma ancora senza agibilità/abitabilità ?
2) nei contratti preliminari non si cita il rilascio di alcuna fideiussione. Se la normativa di cui al DLgs 2005 n. 122 fosse applicabile, ai sensi dell'art. 2 della medesima legge, i preliminari sarebbero nulli ?
3) I promissari acquirenti occupanti a titolo gratuito alcuni immobili (nei quali risiedono) in forza di autorizzazione rilasciata illo tempore dalla società poi fallita, in caso di nullità dei contratto preliminari, hanno qualche diritto di prelazione nella procedura competitiva di vendita degli immobili stessi ?
4) se, invece, i contratti preliminari fossero eseguiti, in caso di vendita (senza procedura competitiva), si ha comunque l'effetto di cancellazione di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli ?
Grazie
Cordiali saluti
Paolo Angelo Alloisio-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza07/12/2015 09:32RE: RE: RE: Contratti preliminari
Il primo comma dell'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, richiamato dall'art. 72bis dispone quanto segue: All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione…."; il successivo art. 5 stabilisce che la medesima disposizione "si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto".
Questa normativa risponde adeguatamente ai suoi quesiti sub 1 e 2 in quanto chiarisce che la normativa riguarda la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali è stato chiesto il permesso di costruire e non sono stati ancora edificati e gli immobili per i quali, benchè già esistenti, lo stato dei lavori non consente ancora il rilascio del relativo certificato di agibilità; chiarisce inoltre che il mancato rilascio della fideiussione determina sì la nullità del contratto, ma questa può essere fatta valere soltanto dall'acquirente, per cui, per un verso, sarebbe più corretto parlare di annullabilità, e per altro verso significa che nell'inerzia dell'interessato il contratto è valido, solo che è privo della garanzia fideiussoria.
L'art. 9 dello stesso d.lgs stabilisce, al primo comma, che "Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sè o per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile". Norma che è applicabile, a nostro avviso, fin quando il contratto non viene annullato su richiesta dell'interessato, come sopra detto; e cioè, nel caso in cui si proceda alla vednita dell'immobile per essersi il curatore sciolto dal contratto.
Al quesito quattro non si può dare una risposta sicura in quanto è dubbio poter catalogare la vendita in questione come coattiva, tale da poter richiedere l'intervento del giudice ai sensi del secondo comma dell'art. 108 l.f., ma è anche vero che vari uffici dispongono anche in questi casi la cancellazione.
Zucchetti SG srl
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Paolo Angelo Alloisio
NOVI LIGURE (AL)04/05/2017 14:28RE: RE: RE: RE: Contratti preliminari
Nel caso in cui il promissario acquirente (controparte della società fallita) non voglia o non possa adempiere al contratto preliminare, il Curatore può adire la giustizia ordinaria per ottenere la sentenza che imponga alla controparte di onorare il preliminare ? L'azione è soggetta a termina decadenziale ? Il contratto preliminare è soggetto a prescrizione ? La sentenza di fallimento interrompe la prescrizione?
Può accadere che pur in presenza di una sentenza che obbliga il promissario acquirente a vendere, questi si rifiuti ? Che succede ? Inizia una procedura esecutiva verso il medesimo ?
Grazie e cordiali saluti
Paolo Alloisio-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/05/2017 17:54RE: RE: RE: RE: RE: Contratti preliminari
Se abbiamo ben capito è fallito il promittente venditore ed è il promissario acquirente che non intenderebbe adempiere al contratto preliminare, per cui riteniamo che sia un lapsus lì dove parla di "sentenza che obbliga il promissario acquirente a vendere" volendo evidentemente dire ad acquistare.
Se è così, e in mancanza di dati circa l'oggetto del preliminare, la eventuale sua trascrizione ecc., il curatore del fallimento del promittente venditore ha la facoltà di scegliere se subentrare o meno nel contratto, facoltà che non è concessa alla controparte in bonis; di conseguenza, ove il curatore dichiari di voler subentrare nel contratto a norma dell'art. 72, munendosi della relativa autorizzazione del comitato dei creditori, la controparte è obbligata ad adempiere al contratto, fermo restando che anche il fallimento deve adempiere allo stesso essendo in condizione di consegnare l'immobile oggetto del contratto. Qualora il promissario acquirente non lo faccia spontaneamente presentandosi avanti al notaio per la stipula del contratto definitivo, in data e luogo predefiniti, il curatore può rivolgersi al giudice ordinario, ex art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. L'azione si prescrive nel termine ordinario di dieci anni decorrenti dalla data fissata per la stipula contrattuale, perché da quel momento il diritto all'esecuzione specifica può essere fatto valere. Il fallimento non determina alcuna sospensione né interruzione del termine prescrizionale.
Una volta ottenuta la sentenza favorevole ex art. 2932 c.c., la controparte deve pagare la somma stabilita e, in mancanza, la curatela avrà titolo per agire esecutivamente nei suoi confronti.
Visto questo iter, sicuramente di non breve durata, valuti bene se ne vale la pena di seguire questa strada ed, in particolare, se la controparte ha le disponibilità per far fronte alla spesa, altrimenti corre il rischio di fare una causa senza ottenere un utile risultato. Ora che è ancora in tempo, potrebbe invece sciogliersi dal contratto e vendere liberamente il bene in sede fallimentare. Ovviamente questa è una valutazione che deve fare lei in considerazione anche della bontà del prezzo pattuito nel preliminare rispetto a quelli ricavabili da una vendita fallimentare.
Zucchetti SG srl
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Mauro Canducci
Savignano sul Rubicone (FC)22/03/2018 16:39RE: RE: RE: RE: RE: RE: Contratti preliminari
Ho seguito la discussione e la problematica che qui mi interessa è quella della sussistenza o meno del diritto di prelazione in capo al possessore/detentore ed abitante del bene oggetto di promessa ai sensi dell'articolo 9 D.Lgs. 122/2005.
Il moderatore afferma che il diritto di prelazione sussiste solo se ancora vigente il contratto preliminare per cui si dovrebbe escludere l'esistenza di tale diritto ove il curatore abbia provveduto a sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 L.F.
Si tratta di questione di certa rilevanza e frequenza nelle procedure fallimentari.
Vorrei quindi conoscere se vi sono interpretazioni giurisprudenziali o dottrinali in tale senso.
Ringrazio-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/03/2018 19:38RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Contratti preliminari
Crediamo che lei dia una interpretazione di quanto esposto nella risposta del 7.12.2015 che precede non del tutto esatta, anche se ci rendiamo conto che a ciò possa aver contribuito una non eccessiva chiarezza da parte nostra.
La frase in discussione è quella che dice la norma di cui all'art. 9 d.lgs n. 122 del 2005 (che tratta della prelazione, riportata nella nostra precedente risposta) "è applicabile, a nostro avviso, fin quando il contratto non viene annullato su richiesta dell'interessato, come sopra detto; e cioè, nel caso in cui si proceda alla vendita dell'immobile per essersi il curatore sciolto dal contratto".
La necessità della sintesi in una risposta già abbastanza lunga e complessa ci ha impedito di spiegare meglio il concetto, che contempla due ipotesi l'annullamento e lo scioglimento da parte del curatore.
La premessa è che la prelazione del promissario acquirente può ovviamente operare nel caso in cui il bene oggetto del preliminare venga posto in vendita; il che presuppone, in primo luogo, che il curatore si sia sciolto dal contratto preliminare posto che, se subentra, si perviene alla stipula del definitivo e la prelazione- che consiste di diritto di essere preferito all'aggiudicatario a parità di condizione- diventa irrilevante. Per questo abbiamo detto che la normativa sulla prelazione è applicabile…."nel caso in cui si proceda alla vendita dell'immobile per essersi il curatore sciolto dal contratto".
Altra condizione per la operatività della prelazione è che il contratto preliminare non sia annullato "su richiesta dell'interessato, come sopra detto"; in precedenza avevamo chiarito che il mancato rilascio della fideiussione richiesta dall'art. 2 del citato d.lgs. "determina sì la nullità del contratto, ma questa può essere fatta valere soltanto dall'acquirente, per cui …. significa che nell'inerzia dell'interessato il contratto è valido, solo che è privo della garanzia fideiussoria". Posto che la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente, appare chiaro che se questi prende una tale iniziativa fa saltare il contratto perdendo ogni ulteriore diritto ad esso collegato, sicchè il problema della prelazione può porsi solo nel caso che non venga chiesto l'annullamento del preliminare dall'interessato e, quindi il contratto rimanga in vita. Per questo dicevamo nella frase in esame che la norma sulla prelazione "è applicabile, a nostro avviso, fin quando il contratto non viene annullato su richiesta dell'interessato, come sopra detto".
Se il contratto rimane in vita, lo stesso può essere continuato dal curatore, che può optare per lo scioglimento, ed in questo caso si procede alla vendita in sede fallimentare, nella quale il promissario acquirente che abbia avuto già il possesso o la detenzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare sciolto ed ora posto in vendita può esercitare la prelazione.
Non ci risultano precedenti giurisprudenziali specifici sul tema in quanto la giurisprudenza si è occupata sostanzialmente della nullità del contratto preliminare in mancanza del rilascio della fideiussione, se questa possa essere presentata successivamente alla conclusione del contratto, e così via.
Zucchetti Sg srl
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