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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà

Disdetta contratto di locazione

  • Gianluca Policriti

    Monteleone Sabino (RI)
    27/06/2016 10:53

    Disdetta contratto di locazione

    Il fallimento è proprietario di uno stabilimento industriale all'interno del quale vi è una unità immobiliare ad uso abitativo (casa del custode).
    Prima del fallimento questa unità immobiliare fu locata ad un terzo e la durata del contratto è superiore a 4 anni dalla data del fallimento.
    Il contratto di locazione prevede che la disdetta da parte del locatore alla prima scadenza quadriennale possa essere data solo per i motivi di cui al comma 1, art. 3 della legge 431/98; fra questi il caso che ricorre è quello della lettera g) che prevede l'intenzione del locatore di vendere l'immoble a terzi.
    Questo caso prevede il diritto di prelazione del conduttore.
    Poiché l'unità immobiliare della quale si parla sarà, ragionevolmente, venduta nell'ambito della vendita dell'intero stabilimento, quali accortezze debbo adottare per consentire al conduttore di poter esercitare il diritto di prelazione?
    In sede di comunicazione della disdetta, che intendo inviare ora, è sufficiente richiamare la lettera g) della norma citata, rinviando al prosieguo le eventuali ulteriori comunicazioni?
    La procedura per la vendita dell'immobile è ancora allo stato embrionale (appena nominato lo stimatore) e quindi non vi sono elementi utili da comunicare al conduttore per consentirgli le valutazioni in ordine all'esercizio del diritto di prelazione.
    Grazie per qualsiasi contributo.

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      28/06/2016 20:22

      RE: Disdetta contratto di locazione

      In passato la giurisprudenza ha affermato che l'art. 38 della legge n. 392 del 1978, che attribuisce al conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, si applica alle sole alienazioni volontarie e, quindi, non trova applicazione nel caso in cui, dichiarato il fallimento del locatore, l'immobile venga venduto coattivamente (Cass. 06/04/1990, n. 2900), ma dubitiamo che tale principio-teoricamente applicabile anche alla fattispecie in esame- sia ancora attuale visto che il legislatore della riforma ha previsto espressamente la prelazione in favore dell'affittuario dell'azienda, come da art. 104bis. Tuttavia nel caso la prelazione potrebbe essere esclusa per il fatto che lei fa una vendita unica dell'intero complesso immobiliare e non soltanto della casa oggetto di locazione.
      I dubbi ci sono comunque, per cui non è da escludere una rivalutazione dell'ipotesi del recesso ex art. 90 co. 2, l.f. così come quella di una eventuale revocatoria del contratto di locazione, se stipulato in prossimità del fallimento, come pare di capire essere avvenuto.
      Zucchetti SG srl

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