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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
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Francesco Costa Angeli
milano03/12/2016 13:18LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
IN UN CAPANNONE DI UN FALLIMENTO SI VERIFICANO PERDITE DI ACQUA PIOVANA DAL TETTO.
IL CAPANNONE CONFINANTE RIPORTA CONSEGUENTI DANNI.
LA PROCEDURA È' PRIVA DI FONDI.
APPROSSIMANDOSI ORMAI LA STAGIONE INVERNALE VANNO FATTE URGENTI RIPARAZIONI.
LA PROPRIETÀ' CONFINANTE DEVE SPOSTARE LE MERCI E L' IDEALE SAREBBE SPOSTARLE DI POCHI METRI
CON I MULETTI SENZA TRASPORTI ALTROVE, PER ESEGUIRE RIPARAZIONI AI DUE TETTI LIMITROFI
ED AL MURO DI CONFINE UTILIZZANDO ALTRESÌ PER QUALCHE MESE GLI SPAZI DEL CAPANNONE DEL FALLIMENTO.
POSSO STIPULARE COME CURATORE UNA LOCAZIONE TRANSITORIA DI POCHI MESI A CORRISPETTIVO LIMITATO
COMPENSANDO CON I DANNI E LE SPESE ?
NON VORREI CADERE NELLA TRAPPOLA DELLA LOCAZIONE DA SEI ANNI.
E PIÙ' CHE LOCAZIONE VORREI RICORRERE PER AUTORIZZAZIONE A TRANSAZIONE.
IN OGNI CASO IL TIMORE DI INCORRERE IN UNA STIPULA DI LOCAZIONE ORDINARIA DIVREBBE ESSERE SCONGIURATO
DALLE EFFETTUVE ESIGENZE TRANSITORIE E POI DAL FATTO CHE SAREBBE CARENTE LA AUTORIZZAZIONE
A STIPULARE UNA LOCAZIONE SE NON TRANSITORIA ( NON SI PUÒ' IPOTIZZARE UNA SIMULAZIONE TRA PRIVATI O UNA PATTUIZIONE CONTRA LEGEM CON INSERCPZIONE AUTOMATICA DI CLAUSOLE ) O NO ?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/12/2016 19:41RE: LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
In linea di massima è sempre rischioso per un curatore dare in locazione un immobile commerciale perché l'art. 27 legge 392/1978 pone disposizioni di ordine pubblico e, quindi inderogabili, circa la durata minima non inferiore a sei anni. Una durata più breve rispetto a quella legale è prevista per le locazioni stagionali e per quelle c.d. transitorie, ma in entrambi i casi la caratteristica che le giustifica è collegata all'attività esercitata dal conduttore, che deve, appunto, avere carattere stagionale o transitorio.
Tuttavia, anche se la legge non ne parla espressamente, la giurisprudenza ha preso in considerazione l'ipotesi che a stilare il contratto di locazione sia un curatore fallimentare. Invero le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. un., 20/01/1994, n. 459) hanno statuito che la locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulato dal curatore del fallimento è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis.
Principio ripreso più recentemente da Cass. 28/09/2010, n. 20341 con riferimento alla locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata; si dice, in questo caso che questo "è contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata".
Come si vede vi è sempre il rischio che il conduttore , alla fine dei lavori di riparazione del tetto possa continuare nel godimento dell'immobile, però comunque avrebbe come termine ultimo non quello di sei anni, ma quello della vendita fallimentare. In ogni caso è opportuno e consigliabile che nel contratto di locazione venga inclusa una clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscono la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene; una clausola del genere, hanno detto le Sezioni Unite di cui sopra, "è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che la sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli art. 7 e 41 l. 27 luglio 1978 n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato".
In alternativa alla locazione, potrebbe pensarsi ad un comodato, ma questo, ovviamente, dovrebbe essere gratuito, salvo a far eventualmente rientrare una qualche forma di corrispettivo nella regolamentazione dei danni.
Zucchetti SG Srl
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Francesco Costa Angeli
milano05/12/2016 20:46RE: RE: LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
RINGRAZIO PER LA INTERESSANTE RISPOSTA.
MI SEMBRA PERO' CHE LA FATTISPECIE POSSA INQUADRARSI SOTTO L'ISTITUTO DELLA TRANSAZIONE.
RIMANE IL FATTO CHE LE PARTI :
-VOGLIANO RIPARARE MATERIALMENTE I DANNI
-DEBBANO TROVARE RICOVERO ALLE MERCI
-DEBBONO RISARCIRE I DANNI
-E IL CORRISPETTIVO DELLA OCCUPAZIONE E' FISSATO TENENDO CONTO DEI DANNI
TRANSATTIVAMENTE COMPENSATI PARZIALMENTE ALL'INTERNO DEL CORRISPETTIVO DI OCCUPAZIONE
CHE ALTRIMENTI SAREBBE BEN MAGGIORE.
A CIO' AGGIUNGASI CHE IL GIUDICE DELEGATO AUTORIZZA LA CURATELA SOLO AD UNA OCCUPAZIONE TEMPORANEA.
LO SCATTO E IL TRASFORMARSI EX LEGE IN UN CONTRATTO DIVERSO MI PARE ABERRANTE.
COME UN MINORE NON AUTORIZZATO..A SPOSARSI E CHE SI RITROVA SPOSATO..COMUNQUE.
BEN VENGA LA CLAUSOLA DI RISOLUZIONE IN CASO VENDITA
MA LE ASTE SI CONCLUDERANNO TRA ANNI
E LA FATTISPECIE INVECE E' DI SEI MESI DI OCCUPAZIONE
E NON VORREI NEANCHE IPOTIZZARE DEBBA SERVIRE
PER IL PROSIEGUO ESSENDO ASSURDO PATTUIRLA PER DOPO,
ANZI RIVELATRICE DI UNA INAMMISSIBILE MALA FEDE SIMULATORIA.
A MIO AVVISO LA LOCAZIONE E' OBIETTIVAMENTE TRANSITORIA NEL CASO DI SPECIE
IN OGNI CASO DIFETTEREBE LA MIA CAPACITA' DI AGIRE PER LIMITATEZZA
DELLA AUTORIZZAZIONE DEL G.D.
SICCHE' UNICO CONTRATTO " PERFEZIONABILE" E' IL TRANSITORIO
SIA PER RAGIONI OGGETTIVE SIA PER AUTORIZZAZIONE A STIPULARE.
SONO ALLORA A CHIEDERVI SE, SCENDENDO DAL GENERALE AL PARTICOLARE,
LA FATTISPECIE IN QUESTIONE NON PRESENTI I RISCHI
DELLA TRASFORMAZIONE EX LEGE IN LOCAZIONE ORDINARIA,
ESSENDO VICEVERSA PALESI LE ESIGENZE TRANSITORIE
LE FINALITA'
LE VOLONTA'
IL LIMITE ASSOLUTO AUTORIZZATIVO E LA CARENZA DI POTERI CHE NE IMPEDISCE
DI RITENERE STIPULATA UNA (DIVERSA DALLA AUTORIZZATA ) LOCAZIONE ORDINARIA.
D' ALTRA PARTE DEVO PROCEDERE IN TAL SENSO.
NON POSSO FAR AUMENTARE I DANNI
CON PIOGGE E NEVICATE IN ARRIVO.
E IL FALLIMENTO E' PRIVO DI FONDI.
ED E' ASSURDO.... DANNEGGIARE LA MASSA DEI CREDITORI
RIFIUTANDO LA SOLUZIONE CHE E' STATA OFFERTA, SECONDO BUON SENSO,
(CHE LEGITTIMEREBBE PURE UN RICORSO A POSSESSORIA
O A DANNO TEMUTO O 700 CPC.)
CHE NE PENSATE ? E' LOCAZIONE CERTAMENTE TRANSITORIA '
(E' TRANSAZIONE ANZI) ?
GRAZIE
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/12/2016 19:34RE: RE: RE: LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
Sulla natura transitoria o meno della locazione ci siamo già espressi riportando la normativa in materia e l'interpretazione giurisprudenziale. E' chiaro che in base a quanto detto sussiste il rischio che la locazione possa essere trasformata in ordinaria, anche se le può sembrare aberrante. Altra cosa è se correre questo rischio, ma questa è una valutazione che può fare solo lei.
Zucchetti Sg srl
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Francesco Costa Angeli
milano06/12/2016 20:31RE: RE: RE: RE: LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
RINGRAZIO DELLA PRECISAZIONE
SONO D' ACCORDO SOTTO IL PROFILO DEL DIRITTO ORDINARIO TRA PARTI CONTRAENTI MUNITI DI CAPACITÀ' DI AGIRE PIENA.
MA VI CHIEDO SE SOTTO IL PROFILO FALLIMENTARE DEI POTERI CIOÈ' DEL CURATORE CHE (DA SOLO ) NON PUÒ' IMPEGNARE LA MASSA ED ASSUMERE OBBLIGAZIONI (VISTO CHE SAREBBE MUNITO SOLO DI UNA AUTORIZZAZIONE DEL G.D. A STIPULARE UNA LOCAZIONE TRANSITORIA) LE COSE STIANO DIVERSAMENTE.
PIÙ' IN GENERALE QUANDO UNA PARTE DEL CONTRATTO HA POTERI LIMITATI ALLA STIPULA DI UN NEGOZIO
È' POSSIBILE CHE IN CARENZA DI POTERI A STIPULARE VENGA POSTO IN ESSERE UN NEGOZIO DIVERSO ED OPPONIBILE ?
IN QUESTO CASO ALLA PROCEDURA FALLIMENTARE ( SIA PURE SINO ALLA VENDITA MA COMUNQUE OLTRE I SEI MESI VOLUTI ) QUALE .....CONTRATTO DIVERSO .
IN ASSENZA DI RATIFICA ESPRESSA ?
COMUNQUE PREZIOSO IL VOSTRO CONSIGLIO DI INSERIRE CLAUSOLA DI RISOLUZIONE PER VENDITA
( CHE INSERIREI PREVEDENDOLA NEI SEI MESI RISULTANDOMI STRANA PREVEDERLA PER PERIODI SUCCESSIVI, TANTO VARREBBE COMUNQUE ).
LA DOMANDA È' QUINDI SE SI POSSA RAVVISARE CARENZA DI AUTORIZZAZIONE CHE IMPEDISCA LA TRASFORMAZIONE CONTRATTUALE.
OPPURE DEVE RITENERSI CHE IL GIUDICE AUTORIZZANDO
AB ORIGINE RICOMPRENDA ( COME UNA SPECIE DI "DOLO EVENTUALE " PER PARAGONI PENALISTICI SOLO PER TENTARE DI CHIARIRE IL CONCETTO ) NELLA SUA AUTORIZZAZIONE IL RISCHIO EVENTUALE DI TRASFORMAZIONE LOCATIZIA. PUR NON VOLUTA E AFFATTO ACCETTATA NEMMENO COME EVENTUALE ?
GRAZIE.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza07/12/2016 20:34RE: RE: RE: RE: RE: LOCAZIONE TRANSATTIVA TRANSITORIA
Se il giudice delegato ha, come lei ha detto, autorizzato una locazione transitoria, lei stipulando un contratto di locazione di sei mesi certamente agisce in conformità all'autorizzazione ricevuta (salvo che questa non preveda un periodo diverso). Questo tuttavia, non esclude il rischio che il conduttore alla scadenza possa eccepire che la locazione debba considerarsi ordinaria e sottoposta al periodo minimo di legge e che un giudice possa accogliere questa domanda, salvo a limitarla fino alla vendita, se applica la tesi della Cassazione che abbiamo riportato nella prima risposta. Con queste decisioni, la Corte ha sostanzialmente valorizzato quelle esigenze particolari del fallimento, che lei sottolinea, affermando appunto che il termine massimo della locazione stipulata da un fallimento non può andare oltre la vendita del bene locato.
Ci dispiace non poterle dare certezze, ma noi la pensiamo così e onestamente lo diciamo; può anche darsi che ci sbagliamo, ma è lei che deve decidere come comportarsi.
Zucchetti SG srl
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