Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Esecuzione preliminare immobiliare - applicazione art. 108 LF
-
Michele Giorgiutti
Venezia18/07/2013 05:35Esecuzione preliminare immobiliare - applicazione art. 108 LF
Fallimento di impresa edile. Per alcuni appartamenti completati sono pendenti dei contratti preliminari trascritti. Alcuni promissari acquirenti di abitazione principale richiedono l'esecuzione a norma dell'art, 72 ultimo comma LF.
Quale curatore ottengo le autorizzazioni dal comitato creditori e dal GD per una riduzione di prezzo connessa a danni riscontrati nelle unita'. La vendita deve avvenire mediante notaio.
Sugli immobili in questione risultano iscritte tre ipoteche giudiziali. Due di queste ipoteche in sede di verifica del passivo sono state revocate in quanto non consolidate, Per l'altra ipoteca giudiziale il creditore non ha richiesto la relativa prelazione nella domanda bensi' un privilegio di legge e quindi l'ammissione al passivo e' avvenuta sulla base del privilegio invocato.
A mio avviso per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli indicate può intervenire il provvedimento del GD di cui all'art. 108 ultimo comma LF. Tuttavia mi e' venuto il dubbio che tale provvedimento possa operare solo per le vendite fallimentari dell'art. 107 LF. Non vedo pero' altra soluzione, non ritenendo ipotizzabile l'intervento all'atto notarile dei creditori affinché rinuncino alle loro garanzie prive di efficacia nei confronti della procedura.
Chiedo cortesemente un vostro parere
Michele Giorgiutti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/07/2013 12:53RE: Esecuzione preliminare immobiliare - applicazione art. 108 LF
In primo luogo va chiarito che le tre ipoteche esistono ancora e sono efficaci. Il fatto che due dei creditori interessati siano stati ammessi al passivo in via chirografaria perché l'ipoteca non era consolidata non comporta la revoca (ossia la dichiarazione di inefficacia della iscrizione) in quanto l'inefficacia è stata fatta valere soltanto in via di eccezione per paralizzare la collocazione richiesta dal ricorrente, ma non è intervenuta una sentenza costitutiva di revoca non avendo il fallimento agito in revocatoria; il ter4zo creditore ipotecario ha ritenuto, per suoi calcoli, di far valere altra prelazione, ma l'ipoteca, sebbene non azionata in sede fallimentare è rimasta.
Da qui nasce il problema di come eliminare le iscrizioni esistenti al momento della vendita definitiva e del pagamento del prezzo nel caso in cui il curatore subentri in un contratto preliminare e, a maggior ragione, nei casi in cui al curatore- come nella fattispecie da lei prospettata- non è data neanche la facoltà di sciogliersi o meno in quanto tenuto a rispettare il preliminare ricorrendo l'ipotesi si cui all'art. 72 ult. comma.
In passato, il contratto definitivo di vendita seguito al subentro del curatore in un preliminare realizzava una vendita privata per la quale non trovava applicazione il potere purgativo tipico delle vendite coattive; oggi, svincolate le vendite fallimentari dal rigore codicistico, sicuramente il potere di cancellazione è esteso dall'ult. comma dell'art. 108 anche alle vendite negoziali effettuate dal curatore; questi, infatti, a norma dell'art. 107, non è tenuto più a chiedere la vendita con incanto o senza incanto ma può utilizzare procedure competitive che si concludono con la stipula di un contratto di vendita. In questi casi si ritiene che operi egualmente il potere di cancellazione (anzi proprio per questi casi avrebbe senso l'ult. comma dell'art. 108, perché per le altre forme di vendita vi sono le norme del codice di rito) perché si è comunque in presenza di vendite coattive; definizione che deriva non dalle modalità della vendita ma dal fatto che questa è effettuata contro e senza la volontà del debitore che subisce l'espropriazione.
Ci si deve, allora, chiedere se il potere purgativo di cui all''ult. comma dell'art. 108 sia utilizzabile per le vendite non strettamente coattive, in quanto attuate in adempimento di un pregresso obbligo, cui, a volte, il curatore non può sottrarsi. Crediamo che oggi vi siano spiragli per farlo alla luce delle precedenti considerazioni ma è molto difficile; se, infatti, da un lato è vero che, in caso di risposta negativa, il promissario acquirente- che non solo non può influire sulla scelta del curatore ma deve sottostare alle decisioni dell'organo fallimentare che sceglie (quando può)- si troverebbe a subire le ipoteche e i pignoramenti esistenti, è altrettanto vero che se questi erano anteriori al contratto preliminare, a lui comunque sarebbero stati opponili tali pesi anche in mancanza di fallimento.
In sostanza si tratta di problema al momento risolvibile in vario modo, per cui, in attesa di un qualche intervento legislativo o almeno giurisprudenziale chiarificatore, la miglior cosa è sentire il proprio giudice delegato per sapere se intende assumersi la responsabilità della cancellazione delle ipoteche; diversamente il problema per gli acquirenti diventa non facile perché pensiamo che debbano instaurare un ordinario giudizio di cognizione per arrivare a detto risultato.
Zucchetti Sg Srl
-
Giuseppe Sperotti
Vicenza19/07/2013 17:45RE: RE: Esecuzione preliminare immobiliare - applicazione art. 108 LF
a proposito della soluzione che il G.D. ordini comunque la cancellazione di tutte le ipoteche, temo che resti sempre la possibilità per i creditori ipotecari di opporsi al decreto di cancellazione. Se è così, mi pare difficile che un compratore accetti il rischio che l'immobile rimanga gravato di ipoteca, così come mi sembra grave il rischio cui si espone il curatore/venditore che nell'atto notarile di solito deve impegnarsi a ottenere la cancellazione delle ipoteche. In conclusione temo che alla fine si debba sempre ottenere il preventivo consenso del creditore ipotecario per poter vendere senza rischi. Mi piacerebbe che mi indicaste se ci sono invece soluzioni alternative per scavalcare tali creditori, anche in situazioni diverse dal preliminare. Grazie, cordiali saluti.
Giuseppe Sperotti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/07/2013 18:54RE: RE: RE: Esecuzione preliminare immobiliare - applicazione art. 108 LF
Per questi motivi avevamo detto, in chiusura della precedente risposta, avevamo fatto cenno ad un intervento anche legislativo, perché si tratta di soluzione irrisolvibile con gli strumenti attuali, ove il creditore non accetti la cancellazione.
Per ora il caso si è presentato per i contratti preliminari di immobili, sia nel caso in cui il curatore possa scegliere se subentrare o meno sia nel caso dell'ult. comma dell'art. 72 e non vediamo, al momento altri casi in cui si combini un obbligo di trasferimento con garanzie ipotecarie di terzi.
Zucchetti Sg Srl
-
-
-
Scarica la nuova app
