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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Contratti di locazione
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Francesco Mazzoletti
Brescia29/03/2012 13:43Contratti di locazione
In una procedura ho riscontrato la presenza di numerosi contratti di locazione, di cui la fallita è locatrice, che hanno come oggetto beni immobili residenziali che non sono di proprietà della società fallita, ma riconducibili, probabilmente, ad altre società dell'amministratore della fallita.
In altre parole, Caio è amministratore unico di tre società, una delle quali è fallita. La società fallita risulta locatrice in molteplici contratti di locazione il cui bene concesso in locazione è rappresentato da immobili di proprietà delle altre società di Caio. I conduttori pagavano i canoni alla società fallita e la maggior parte dei contratti risulta registrata.
Quali sono i risvolti legali di tale situazione? Locazione di beni di cui non si ha il possesso?
Ed in merito ai canoni e alle caparre dei conduttori?
Non da ultimo, l'ufficio del registro mi ha segnalato la presenza di numerosi contratti (da qui ho ricostruito la vicenda) per i quali non è stato effettuato il rinnovo annuale della registrazione. Come comportarmi a tal riguardo?
Grazie!
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/03/2012 19:38RE: Contratti di locazione
La mancanza di proprietà in capo al locatore del bene locato non preclude la locazione perché il rapporto che nasce da tale contratto e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente (Così da ult. Cass. 14/07/2011, n. 15443; Cass. 31/05/2010 n. 13204; Cass. 11/04/2006, n. 8411). Quest'ultima precisa che a maggior ragione, deve considerarsi valido e vincolante il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario (conf. Cass. 9493/2007; Cass. n. 4764/2005).
Nella specie si è verificata proprio quest'ultima situazione in quanto le società proprietarie degli immobili nulla hanno mai opposto a che la società poi fallita concedesse in locazione i loro immobili, né mai hanno contestato la legittimazione a farlo; evidentemente tra le tre società appartenenti allo stesso gruppo con unico amministratore, 4esiste un accordo in base al quale quella poi fallita avesse il possesso o almeno la disponibilità dei loro beni, per cui le locazioni in corso non possono essere poste in discussione.
Ciò premesso, il curatore della società locatrice fallita si trova di fronte a contratti di locazione pendenti e, quindi, i contratti di locazione continuano con in curatore in quanto, in virtù del primo comma dell'art. 80, il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione di immobili e il curatore subentra nel contratto, salva l'applicazione del secondo comma dello stesso articolo nel caso di contratti con durata superiore a quattro anni. Di conseguenza, lei come curatore della società fallita locatrice, continuerà ad incassare i canoni.
Questo riguarda il rapporto tra fallimento e terzi conduttori; il rapporto tra fallimento e proprietari è tutto da appurare in base alle pretese che questi ultimi avanzeranno, ai titoli che faranno valere, e così via.
Ovviamente la curatela, non essendo proprietaria degli immobili locati, non potrà mai venderli e prima o poi bisognerà trovare una definizione della questione con i proprietari.
Zucchetti SG Srl
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