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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
spese condominiali
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Daniela De Marchi
Santo Stefano di Zimella (VR)31/10/2016 17:37spese condominiali
Buonasera,
le spese condominiali del periodo post fallimento , se l'immobile viene venduto sono a carico del fallimento fino alla decreto? o è vero che chi acquista paga gli ultimi due annoi? Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza31/10/2016 20:22RE: spese condominiali
Effettivamente sussiste in ambito condominiale il principio dell'ambulatorietà passiva in quanto l'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ. dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente"; ossia l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi.
Questo significa che nel rapporto tra venditore e acquirente è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, per cui l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino, solo che per i debiti precedenti, che dovrebbero essere pagati dal venditore, ne risponde solidalmente anche il compratore, che, quindi, può essere escusso dal condominio per il pagamento. Ovviamente l'acquirente, se paga tali contributi, può rivalersi sul venditore, visto che egli ha pagato un'obbligazione contratta nell'interesse esclusivo del venditore.
Trasponendo questi principi nel fallimento, e sempre che non sia diversamente stabilito tra le parti nel bando di vendita o nell'avviso di gara o nel contratto (a seconda delle modalità seguite), l'amministratore del condominio può chiedere al fallimento venditore il pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e quello precedente in prededuzione in quanto maturate dopo il fallimento e potrà rivolgere la stessa pretesa all'acquirente (questa è la caratteristica della solidarietà), fermo restando che non può ottenere più del suo credito; qualora sia l'acquirente a pagare, questo potrà poi rivalersi dell'esborso fatto nei confronti del fallimento.
Zucchetti SG srl-
Daniela De Marchi
Santo Stefano di Zimella (VR)08/11/2016 17:13RE: RE: spese condominiali
Perdoni, ma se il fallimento è datato 2012 e ho venduto nel 2016 la prededuzione vale solo per gli ultimi due anni o per l'intero periodo?
E, iL CONDOMINIO deve AVERE RICHIESTO LA PREDEDUZIONE IN SEDE DI ISTANZA DI AMMISSIONE AL PASSIVO DEL PERIODO ANTE FALLIMENTO? gRAZIE PER LE VS RISPOSTE.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/11/2016 19:44RE: RE: RE: spese condominiali
Nella risposta precedente abbiamo riportato il testo della norma da applicare che è l'art. 63 comma 4 delle disp. att. cod. civ., il quale dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente". E' pacifico, pertanto, che la solidarietà dell'acquirente riguarda soltanto i contributi condominiali dovuti per l'anno in corso alla data della vendita e quello precedente, trattandosi di una norma di carattere generale applicabile ad ogni caso di trasferimento di immobile condominiale, indipendetemente dall'intervento del fallimento.
Il caso del fallimento lo abbiamo fatto nell'ultimo periodo della precedente risposta, lì dove abbiamo detto che "Trasponendo questi principi nel fallimento, e sempre che non sia diversamente stabilito tra le parti nel bando di vendita o nell'avviso di gara o nel contratto (a seconda delle modalità seguite), l'amministratore del condominio può chiedere al fallimento venditore il pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e quello precedente in prededuzione in quanto maturate dopo il fallimento e potrà rivolgere la stessa pretesa all'acquirente (questa è la caratteristica della solidarietà) …".
Ossia, una cosa è la solidarietà che coinvolge l'acquirente- che fa riferimento alla vendita- e altra è la prededuzione che attiene al periodo in cui i contributi condominiali da parte del fallito sono dovuti. Se ad esempio la vendita è stata effettuata dal fallito poco prima del fallimento, vige lo stesso la solidarietà per il periodo indicato, ma il credito del condominio al passivo del fallimento va ammesso in chirografo; così di contro, se la vendita è effettuata dal curatore in sede fallimentare, vige sempre la solidarietà per il periodo indicato, ma il condominio può insinuare al passivo del fallimento i contributi in prededuzione per quella parte maturata dopo la dichiarazione di fallimento.
Sulla necessità o meno della richiesta del collocamento in prededuzione, la Cassazione (Cass. 07/01/2016, n. 118) ha statuito che "In sede di opposizione allo stato passivo, la richiesta di ammissione del credito in prededuzione presentata dal creditore già ammesso in via chirografaria non è qualificabile quale domanda nuova, nonostante il creditore non avesse formulato la specifica domanda di ammissione in prededuzione o privilegiata con un linguaggio tecnico-giuridico adeguato, dovendo il giudice avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere". La Corte richiama in proposito il principio di diritto secondo cui il giudice del merito, nell'indagine diretta all'individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto ad uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali esse sono contenute, ma deve, per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante, mentre incorre nel vizio di omesso esame ove limiti la sua pronuncia alla sola prospettazione letterale della pretesa, trascurando la ricerca dell'effettivo suo contenuto sostanziale. (in tal senso da ult. Cass. n. 23794 del 2011).
Alla luce di questi principi il riconoscimento della prededuzione diventa, qualora non espressamente richiesto, frutto di una indagine di fatto tesa a stabilire se il creditore abbia in qualche modo, sulla base della rappresentazione dei fatti esposta, inteso ottenere tale collocazione.
Zucchetti SG srl
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