Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
vendita compendio immobiliare
-
Patrizia Rossi
san clemente (RN)07/04/2009 11:38vendita compendio immobiliare
Sono il curatore di un società che ha diversi beni immobili. PEr alcuni ci sono dei prelimisari stipulati nel periodo antefallimento. Le mie domande sono:
- come procedo alla vendita? con procedura non competitiva, ci vuole l'intervento del notaio ed il parere del comitato dei creditori?
- posso ritenere validi gli acconti anche se non risultano dallo stato passivo? (non avevo mandato le comunicazioni ai promittenti l'acquisto perchè avevo deciso in sede di programma di liquidazione il subentro nel preliminare)
- le spese condominiali ante e post fallimento sono da imputare ai comratori?
Grazie
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza11/04/2009 10:25RE: vendita compendio immobiliare
Preliminari
Lei ha già fatto la scelta di fondo di subentrare nei contratti preliminari che ha trovato nel fallimento. Correttamente ha inserito questa scelta nel programma di liquidazione, che sarà stato, presumiamo, approvato dal Comitato dei creditori, per cui ora deve dare esecuzione alla scelta fatta chiedendo l'autorizzazione al giudice delegato a norma del nuovo ult. comma dell'art. 104 ter. Per maggiore tranquillità potrebbe riproporre la questione del subentro al comitato dei creditori, dato che qualche Autore (ad es. Guglielmucci) ritiene che la sorte dei contratti pendenti non vada inserita nel programma di liquidazione, ma, per noi che siamo di diverso avviso, si tratterebbe soltanto di una eccessiva prudenza.
Una volta fatta la scelta del subentro, lei ha assunto la posizione di parte dei contratti preliminari, per cui deve dare esecuzione ad essi nei termini e con le modalità stabilite nei contratti stessi, stipulando i contratti definitivi di compravendita. Trattandosi di trasferimento di immobili è necessaria la forma scritta e, per la trascrizione che il contratto sia redatto da un notaio come atto pubblico o redatto con scrittura privata autenticata.
Gli acconti versati, ove sia data la prova degli stessi, vanno ovviamente calcolati, per cui gli acquirenti saranno tenuti a versare la differenza a saldo, sempre nei termini previsti dai preliminari.
Per le spese condominiali, se come è probabile nulla è stabilito nei preliminari, la linea di demarcazione è data dal momento del trasferimento della proprietà, che avviene con il contratto definitivo e che normalmente comporta anche il trasferimento del possesso.
Zucchetti SG Srl
-
Patrizia Rossi
san clemente (RN)16/04/2009 08:27RE: RE: vendita compendio immobiliare
E' possibile trasferire i beni con decreto del giudice senza recarsi dal notaio? Sui beni ci sono le ipoteche e andando dal notaio credo sia difficile che lo stesso proceda alla cancellazione
i beni del compendio sono situati a Milano mentre il tribunale fallimentare è quello di Rimini, le gare dove devono essere esperite?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza17/04/2009 18:43RE: RE: RE: vendita compendio immobiliare
Si rinvia alla risposta data ad eguale domada autonomamente formulata dalla stessa dott.ssa Rossi, in pari data. -
Romeo Pini
26/01/2010 12:08RE: RE: RE: RE: vendita compendio immobiliare
In caso di cooperativa edilizia io assegnatario di alloggio (verbale antefallimento) posso ottenere l'immobile dalla curatela o solo la restituzione del prezzo ? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/01/2010 20:43RE: RE: RE: RE: RE: vendita compendio immobiliare
Cooperativa edilizia asegnazione
La sua domanda benchè brevissima pone la soluzione di problemi molto complessi. In primo luogo, lei prospetta il caso del fallimento di una cooperativa edilizia, che è possibile a certe condizioni, ma più probabilmente si tratta di liquidazione coatta amministrativa.
Ai fini che interessano, tuttavia la questione non cambia e parleremo di fallimento e di curatore, e ciò che diremo vale anche nel caso si fosse in presenza di liquidazione coatta.
La risposta alla sua domanda dipende da ciò che è stato fatto prima del fallimento; lei parla di assegnazione, che è l'atto col quale nelle cooperative edilizie si attua l'acquisto, da parte dei soci, della proprietà dell'alloggio per la cui realizzazione l'ente sia stato costituito e passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio notarile o di scrittura privata con autentica di firma, la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita, in relazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socio quella di acquirente.
Se è intervenuta questo tipo di assegnazione prima della dichiarazione di fallimento e sia stato trascritto il passaggio, il fallimento non può più influire sul trasferimento effettuato, neanche sotto il profilo revocatorio, stante l'esenzione di cui alla lett. c) del terzo comma dell'art. 67 legge fall. dato che presumibilmente l'appartamento assegnato costituisce l'abitazione principale dell'acquirente.
Però lei parla di verbale di assegnazione, per cui riteniamo che non si sia verificata questa ipotesi. Il socio di una cooperativa è, infatti, parte di due distinti (anche se collegati) rapporti (che non vanno, peraltro, sovrapposti, attesa la diversità della natura giuridica e la non assoluta omogeneità della relativa disciplina), l'uno di carattere associativo, che discende direttamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio, l'altro (per lo più di natura sinallagmatica), che deriva dal contratto bilaterale di scambio, per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizio resogli dall'ente.
Fin quanto non interviene quest'ultimo, ossia fino all'assegnazione definitiva, dell'immobile il socio di società cooperativa vanta solo una posizione di detenzione nell'interesse della cooperativa, proprietaria dell'edificio e le delibere interne di assegnazione possono al più valere come impegno a vendere e ad acquistare.
A questo punto, se viene ritenuta esatta questa ricostruzione, trova applicazione il Dlgs 20 giugno 2005 n.122, il cui art. 1 stabilisce che per acquirente deve intendersi, tra l'altro, "colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa". Per effetto del richiamo della citata legge da parte dell'art. 72 bis legge fall., il curatore può sciogliersi dal contratto o subentrare ad esso, a meno che, prima di tale scelta l'acquirente/socio non abbia escusso la fideiussione data a garanzia della restituzione di quanto versato (cosa che nelle cooperative raramente avviene).
Se il curatore si scioglie, il socio acquirente ha un diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile, regolato dall'art. 9 del citato Dlgs, e può insinuare al passivo del fallimento il credito per le somme versate. E' dubbio, se nella fattispecie della cooperativa in mancanza di trascrizione del c.d. preliminare, possa il credito insinuato godere del privilegio di cui di cui all'art. 2775 bis c.c.
Zucchetti SG Srl
-
alessio farris
pauli arbarei (VS)23/03/2010 23:24RE: RE: RE: RE: RE: RE: vendita compendio immobiliare
Mi perdoni. Sono digiuno di diritto e quindi le pongo il caso sperando che sia così gentile dal rispondermi con un linguaggio non tecnico.
Il caso : io e mia moglie stavamo acquistando casa,avevamo firmato un preliminare di compravendita( non registrato), ma siamo rimasti vittime del fallimento del costruttore. Adesso dopo circa 2 anni abbiamo raggiunto un accordo col curatore fallimentare il quale è disponibile alla vendita della casa con un atto di transazione, però c'è un piccolo problema: sulla casa grava un'ipoteca in favore di Equitalia. Il curatore ci fa sapere che non è in suo potere la cancellazione dell'ipoteca poiché la vendita non è effettuata all'asta ma con trattativa privata e che dovremo NOI chiedere a Equitalia la cancellazione della stessa. Vorrei chiedervi gentilmente se Equitalia può opporsi a tale cancellazione e se SI, possiamo NOI comprare la casa con gravami ipoteca senza rischiare un domani di perdere tutto? Grazie dell'attenzione, attendiamo risposta. Cordiali saluti -
Antonello Bruno
Cosenza12/06/2017 19:30RE: RE: RE: RE: RE: RE: vendita compendio immobiliare
Una cooperativa edilizia, prima di essere posta in liquidazione coatta amministrativa, ha stipulato un scrittura privata - munita di data certa - con uno degli appaltatori, nella quale si è riconosciuta debitrice per le opere da questo eseguito e ne ha convenuto il pagamento mediante assegnazione allo stesso di numerosi immobili tra quelli realizzati.
Trattasi evidentemente di una datio in solutum non perfezionatasi in quanto il trasferimento non è stato trascritto (in mancanza di atto pubblico ovvero di scrittura privata con firme autenticate) anteriormente alla lca.
Riterrei - ed su ciò chiedo il Vs. parere - che l'ipotesi sia assimilabile a quella di cui all'art. 72 l.f., applicabile alla l.c.a. per effetto del richiamo di cui all'art. 201 l.f., con conseguente facoltà per il commissario liquidatore di sciogliersi dal contratto.
Grazie.
Antonello Bruno
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/06/2017 19:24RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: vendita compendio immobiliare
Il primo comma dell'art. 200 l.fall. dispone che dalla data del provvedimento che ordina la liquidazione si applica, tra gli altri, a tale procedura l'art. 45, per il quale "le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la data della dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori". In forza di tale norma l'inefficacia opera di diritto, per cui, non essendo state fatte le trascrizioni prima della data del provvedimento che ha ordinato la liquidazione, è venuta meno la possibilità di dare esecuzione a quell'accordo, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà da parte del curatore, necessaria solo se questi intende proseguire il contratto (ma questa possibilità del curatore di rinunciare alla inefficacia non è ammessa da tutti).
Non solo, quindi, non è necessaria una dichiarazione espressa volersi sciogliere dal contratto, ma anche se volesse il curatore non potrebbe farlo perché, alla luce delle poche nozioni di cui disponiamo, sembrerebbe che si sia in presenza di un contratto ad effetti reali, per cui tra le parti sarebbe già avvenuto il trasferimento del diritto di proprietà (cfr. parte finale primo comma art. 72); trasferimento invece inefficace nei confronti della massa in quanto non effettuata la tempestiva trascrizione.
Zucchetti Sg srl .
-
-
-
-
-
-
-
Scarica la nuova app
