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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Permuta
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Emiliano Fantoni
LOVERE (BG)07/03/2016 17:59Permuta
Buonasera, avrei il seguente caso da sottoporre.
La società fallita (SRL) aveva come oggetto la costruzione e vendita di beni immobili.
In un'operazione immobiliare, sottoscriveva presso un Notaio un contratto di permuta con un'altra società (SRL) con la quale quest'ultima cedeva in permuta un bene immobile esistente a fronte di un bene immobile futuro che doveva costruire la società poi fallita.
L'immobile viene terminato ma le due società non si recano mai dal notaio per "ufficializzare" gli identificativi catastali del bene costruito e pertanto il bene risulta ad oggi intestato alla società costruttrice e non a quella che doveva riceverlo in permuta.
Nel frattempo la società fallisce e sul bene vi sono ipoteche da parte della banca e di alcuni creditori.
Ora, la società che doveva riceve il bene (futuro) in permuta mi chiede di recarmi presso un notaio per identificare catastalmente il bene, previa emissione da parte del GD di un decreto di cancellazione delle ipoteche.
Dubbio:
1. E' possibile attrarre nell'attivo fallimentare il bene che si doveva dare in permuta?
2. Nel caso in cui non sia possibile attirarlo nell'attivo fallimentare è corretto che il GD emetta un decreto di cancellazione delle ipoteche e autorizzi il Curatore a sottoscrivere un atto di identificazione catastale???
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/03/2016 20:31RE: Permuta
La questione i fiondo da lei proposta è stata in passato diversamente risolta dalla giurisprudenza, tanto da richiedere l'intervento delle sezioni unite della cassazione che, con la sentenza 07/07/2004, n. 12505, ha così statuito: "Con riferimento alla norma dell'art. 72 l. fall., in fattispecie di preliminare di permuta di area edificabile con fabbricato da realizzare sull'area medesima, il trasferimento della proprietà del bene, con la relativa consegna, effettuato dal promittente la permuta nei confronti dell'altro contraente prima della stipula del contratto definitivo di permuta, determinando l'insorgere, ex uno latere, degli effetti finali della operazione economica programmata con il preliminare, realizza, sia pure rispetto ad uno soltanto dei contraenti, lo stesso risultato giuridico ricollegato, nella previsione delle parti, alla stipulazione del contratto definitivo, e quindi comporta, per la parte che lo effettua, l'integrale esecuzione della prestazione dovuta, come tale preclusiva, una volta sopravvenuto il fallimento del costruttore, della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferita al curatore, essendo tale facoltà esercitabile solo se il preliminare di permuta è ancora ineseguito, o non compiutamente eseguito, da entrambe le parti".
Ossia la Corte ha escluso che le prestazioni delle parti del contratto di permuta del tipo in esame debbano essere valutate singolarmente- nel qual caso vi sarebbe una vendita dell'area fabbricabile già eseguita e una promessa di vendita di beni futuri ancora pendente, da cui il curatore potrebbe sciogliersi- ma, valorizzando la unitarietà della permuta, nella quale la prestazione di un contraente è collegata sinallagmaticamente a quella dell'atro, ne ha deotto che avendo il venditore dell'area ademiuto alla sua prestazione, non si sia più in presenza di un contratto pendente da adempiere da ambedue le parti, ma rimane solo l'obbligazione del costruttore, che il curatore del suo fallimento è tenuto ad adempiere.
tanto premesso, si può passare alle sue domande. L'edificio costruito va sicuramente apprso allattivo fallimenytare in quanto rientrante tra i beni della società fallita, ma in forza dell'interpretazione di cui sopra, lei non può sottrarsi dalla stipula del contratto di trasferimento della proprietà dello stesso all'altro permutante. teoricamente non avrebbe bisogno per tanto neanche dell'autorizzazione di altri organi, perché adempie ad una obbligazione trovata nel patrimonio fallimentare, ma è opportuno, anche per sicurezza sua, chieder comunque l'autorizzazione del comitato dei creditori, che è l'organo che decide sul subentro o scioglimento dei contratti pendente e su cui il giudice delegato non interviene se non in via sostituiva in carenza del comitato, a norma dell'art. 41 l.f.. Se per procedere alla stipula dell'atto di trasferimento ha bisogno di aggiornamenti catastali, può farsi nominare un tecnico coadiutore a norma dell'art. 32.
Sarà difficile, invece che il giudice disponga la cancellazione delle ipoteche iscritte non rientrando la fattispecie nella previsione dell'art. 108, co. 2 l.f.. E' lo stesso problema che si ha quando si deve dare esecuzione ad un contratto preliminare da cui il curatore del fallimento del promittente venditore non possa sciogliersi (ad esempio, ult. comma art. 72) o non si sia sciolto, sono pochi i giudici che si assumono la responsabilità di disporre la cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni e si è in attesa che il problema venga risolto legislativamente.
Zucchetti Sg srl
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