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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Contratto di locazione per "utilizzo" consistenze immobiliari società fallita
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Giuseppe Franco
Nocera Inferiore (SA)12/04/2018 09:34Contratto di locazione per "utilizzo" consistenze immobiliari società fallita
Salve,
premesso che l'attivo della fallita società è costituito, tra le altre, da due consistenze immobiliari (categoria catastale C/3) che consistono, nella realtà dei fatti, in nn. 2 posti auto scoperti.
Mi è pervenuta, da parte di una società esercente attività commerciale in un locale adiacente all'area ove insistono i predetti posti auto, richiesta per utilizzare gli stessi dietro, ovviamente, corresponsione di un canone e giusta autorizzazione del G.D., e fin tanto che non si procederà alla vendita concorsuale degli stessi.
Premesso ciò mi chiedevo se l'utilizzo dei posti auto da parte della società interessata possa soggiacere unicamente all'autorizzazione del G.D., ovvero deve necessariamente essere formalizzata mediante un contratto di locazione (transitorio) da registrare presso l'Agenzia delle Entrate territorialmente competente.
Nel caso in cui fosse la seconda condizione ad essere perseguita si chiede, essendo la prima volta che mi capita, di ottenere la specificazione degli elementi oggetto dello stipulando contratto da evidenziare al fine di non incorrere in eventuali violazioni.
Grazie.
Con Osservanza
Dott. Giuseppe Franco-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/04/2018 08:51RE: Contratto di locazione per "utilizzo" consistenze immobiliari società fallita
Premesso che la locazione di cui parla deve essere inclusa nel programma di liquidazione approvato dal comitato dei creditori (programma che va integrato ove tale modalità con sia contemplata) e deve essere autorizzata dal giudice delegato ai sensi del comma nono dell'art. 104ter, è pacifico che l'autorizzazione del giudice è un atto che legittima il curatore ad attuare una operazione, che va poi conclusa secondo le forme richieste dalla singola fattispecie. Nel caso, quindi, lei, ottenuta l'autorizzazione, deve poi stipulare un contratto di locazione delle due aree di parcheggio, che, tanto più nel suo caso in cui il conduttore è una impresa che intende utilizzare dette aree a scopo commerciale, va equiparata ad una locazione commerciale.
Noi abbiamo sempre sconsigliato il ricorso a locazioni commerciali da parte di una curatela per il rischio che essa comporta sulla durata e alla cessazione e le riproponiamo i motivi di questa nostra posizione. L'art. 27 legge 392/1978 pone disposizioni di ordine pubblico e, quindi inderogabili, circa la durata minima non inferiore a sei anni. Una durata più breve rispetto a quella legale è prevista per le locazioni stagionali e per quelle c.d. transitorie, ma in entrambi i casi la caratteristica che le giustifica è collegata all'attività esercitata dal conduttore, che deve, appunto, avere carattere stagionale o transitorio.
Tuttavia, anche se la legge non ne parla espressamente, la giurisprudenza ha preso in considerazione l'ipotesi che a stilare il contratto di locazione sia un curatore fallimentare. Invero le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. un., 20/01/1994, n. 459) hanno statuito che la locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulato dal curatore del fallimento è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis.
Principio ripreso più recentemente da Cass. 28/09/2010, n. 20341 con riferimento alla locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata; si dice, in questo caso che questo "è contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata".
Come si vede vi è sempre il rischio che il conduttore , alla scadenza possa continuare nel godimento dell'immobile, però comunque avrebbe come termine ultimo non quello di sei anni, ma quello della vendita fallimentare. In ogni caso è opportuno e consigliabile che nel contratto di locazione venga inclusa una clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscono la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene; una clausola del genere, hanno detto le Sezioni Unite di cui sopra, "è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che la sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli art. 7 e 41 l. 27 luglio 1978 n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato".
In alternativa alla locazione, potrebbe pensarsi ad un comodato, ma questo, ovviamente, dovrebbe essere gratuito.
Per lo schema contrattuale da utilizzare, non possiamo qui riproporlo perché sarebbe poco adatto al nostro ruolo;, comunque, se intende procedere alla locazione, basta andare su un sito internet ove troverà agevolmente bozze di contratto che può adattare alla sua posizione.
Zucchetti SG srl
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