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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà

Acconti e preliminari

  • Bruno Capodaglio

    Pesaro (PU)
    12/04/2019 10:35

    Acconti e preliminari

    Buongiorno, avrei una questione da sottoporre in merito alla sottoscrizione di un contratto preliminare di un immobile. Tizio, prima della dichiarazione di fallimento della società X, stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare e corrisponde una somma a titolo di caparra, oltre ad un paio di acconti. nelle more del fallimento chiede darsi corso al contratto definitivo con il pagamento del saldo prezzo. a questo punto vi è contrasto di vedute circa la collocazione degli acconti e della caparra nello stato passivo, in particolare essendo n debito della società ci si chiede come debba essere riconosciuto.
    grazie per la collaborazione.

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      15/04/2019 09:53

      RE: Acconti e preliminari

      Mancano alcuni elementi essenziali per la risposta per cui dobbiamo fare più ipotesi.
      In primo luogo lei dice che il promissario acquirente ha chiesto la stipula del contratto definitivo in corso di fallimento, ma non dice cosa ha deciso la curatela. Probabilmente si è opposta, altrimenti non si discuterebbe del trattamento degli acconti in sede di passivo, essendo ovvio che, se il curatore subentra e stipula il definitivo, la caparra e gli acconti vanno a deconto del prezzo, così come sarebbe accaduto se non vi fosse stato il fallimento.
      Se invece il curatore si è sciolto dal contratto, la caparra e gli acconti vanno restituiti e sorge il problema della loro collocazione. Invero, in caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare, bisogna distinguere se lo stesso è stato trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. oppure no; in caso di avvenuta trascrizione l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito per la restituzione di quanto versato nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c. a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento (art. 72, comma 7, l.fall.); in caso di mancata trascrizione lo stesso credito va ammesso in chirografo.
      Tutto ciò presuppone peraltro che il curatore si possa sciogliere dal contratto preliminare in quanto questa scelta non è sempre possibile; a norma del comma ottavo dell'art. 72 l.f, infatti, la facoltà di scioglimento non compete al curatore qualora il contratto preliminare di vendita sia stato trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. ed abbia ad oggetto immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente. Se ricorre questa ipptesi, quindi, il curatore è tenuto a sottoscrivere il contratto definitivo, e non si pone il problema del trattamento al passivo degli acconti.
      Valuti la fattispecie giuridica, tra quelle indicate, cui è riconducibile il caso concreto che le interessa.
      Zucchetti SG srl

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