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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
vendita immobile con pagamento rateale
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Matteo Matta
cagliari03/10/2016 23:38vendita immobile con pagamento rateale
Gentilissimi colleghi,
vorrei chiedervi un parere in merito al seguente caso. Mi trovo a predisporre un avviso per la vendita di un immobile industriale per il quale ho già ricevuto un offerta irrevocabile di acquisto con pagamento rateale mensile in 3 annualità (36rate). Premesso che tale modalità di vendita è stata da me inserita nel programma di liquidazione regolarmente approvato, ora ho questo dubbio di natura operativa:
A) Devo Fare un disciplinare di vendita che preveda a favore dell'aggiudicatario della gara la stipulazione immediata (all'atto del pagamento della prima rata) di un contratto di vendita dell'immobile con riserva di proprietà, da sciogliersi solo all'atto del pagamento dell'ultima rata di pagamento dopo i tre anni, prevedendo altresi in caso di mancato pagamento anche di una sola rata che quanto già pagato verrà incamerato a titolo di risarcimento dalla procedura.
B) Devo fare un disciplinare di vendita che preveda a favore dell'aggiudicatario della gara la stipulazione immediata (all'atto del pagamento della prima rata) di un semplice contratto preliminare di vendita al quale dovrà essere affiancato un contestuale contratto di locazione per mettere in possesso del bene l'aggiudicatario per 3 anni , specificando che il mancato pagamento anche di uno solo dei canoni darà diritto alla procedura di liberare l'immobile e incamerare a titolo di canone quanto già pagato dall'aggiudicatario. In tal caso l'atto verrà stipulato solo al termine del triennio dopo aver incassato tutti e tre i canoni.
C) Devo limitarmi semplicemente a redigere il bando di gara, aggiudicare il bene all'offerta maggiore/vantaggiosa, incassare i pagamenti rateali e stipulare l'atto finale di vendita solo al termine del pagamento di tutte le rate, senza stipulare alcun contratto con l'aggiudicatario se non al termine del pagamento dell'ultima rata (al termine del triennio).
Io sarei più propenso all'ipotesi A, mi sembra la più corretta in caso di vendita con possibilità di pagamento rateale, come nel caso previsto nel mio programma di liquidazione.
Se qualcuno di voi ha già avuto a che fare con casi simili non esiti a darmi il suo prezioso contributo.
SalutandoVi colgo l'occasione per ringraziarvi anticipatamente
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/10/2016 19:41RE: vendita immobile con pagamento rateale
La fattispecie della vendita fallimentare con pagamento rateale del prezzo è ora (a seguito del d.l. n. 83 del 2015, convertito nella legge n. 132 del 2015) espressamente prevista e regolamentata dalla legge fallimentare, che nel primo comma dell'art. 107 ha inserito la seguente disposizione: "Le vendite e gli atti di liquidazione possono prevedere che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente; si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui agli articoli 569, terzo comma, terzo periodo, 574, primo comma, secondo periodo e 587, primo comma, secondo periodo, del codice di procedura civile".
Il terzo periodo del terzo comma dell'art. 569 dispone che "Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell'esecuzione puo' disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi. Il giudice provvede ai sensi dell'articolo 576 solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalita' possa aver luogo ad un prezzo superiore della meta' rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'articolo 568". Il secondo periodo del primo comma dell'art. 574 prevede che "Quando l'ordinanza che ha disposto la vendita ha previsto che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente, col decreto di cui al primo periodo il giudice dell'esecuzione può autorizzare l'aggiudicatario, che ne faccia richiesta, ad immettersi nel possesso dell'immobile venduto, a condizione che sia prestata una fideiussione, autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari che svolgono in via esclusiva o prevalente attività di rilascio di garanzie e che sono sottoposti a revisione contabile da parte di una società di revisione per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita". Infine, il secondo periodo del primo comma dell'art. 578 tratta del mancato pagamento del prezzo, disponendo la decadenza dell'aggiudicatario "che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine"; in tal caso il giudice dell'esecuzione "dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate".
L'inserimento di queste norme nel testo dell'art. 107 l.fall., che tratta della liquidazione fallimentare nelle sue varie forme di beni mobili o immobili, per quanto compatibili, induce a ritenere che i principi desumibili dalle norme del codice di rito richiamate, debbano essere rispettati anche nelle vednite operate dal curatore non solo in quelle effettuate con incanto o senza incanto avanti al giudice o ad un delegato. Di conseguenza la rateazione non può superare l'anno e, comunque, il pagamento rateale esclude il trasferimento del possesso all'aggiudicatario, a meno che non venga rilasciata una fideiussione dalle caratteristiche indicate dall'art. 574 cpc.
Visto che nel programma di liquidazione approvato è prevista la rateazione triennale, sarebbe opportuno prima di tutto chiedere l'autorizzazione di conformità al giudice delegato di cui al nono comma dell'art. 104ter; se anche il giudice ritiene di rilasciare detta autorizzazione, potrà procedere alla esecuzione, ma, per prudenza, eviteremmo qualsiasi atto che trasferisca il possesso senza la garanzia fideiussoria.
Zucchetti SG srl
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Matteo Matta
cagliari04/10/2016 22:58RE: RE: vendita immobile con pagamento rateale
Perfetto, giuridicamente tutto chiaro. Tuttavia, Premesso che procederò alla richiesta di polizza fideiussoria come previsto dalla legge, a vostro parere quale sarebbe la via più corretta da seguire tra le 3 alternative proposte nel quesito?
Mi sembra di capire la prima (solo in presenza di polizza fideiussoria) e la terza (in mancanza di polizza) corretta?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2016 18:43RE: RE: RE: vendita immobile con pagamento rateale
Lei al momento deve solo provvedere all'aggiudicazione al miglior offerente; poi, se e quando verrà rilasciata la fideiussione con le caratteristiche richieste dalla legge, immetterà l'aggiudicatario nel possesso del bene aggiudicato con un verbale di immissione in possesso; alla scadenza del termine della rateazione, constatato che l'intero prezzo è stato pagato, provvederà alla stipula del contratto di compravendita o, come altri ritengono all'emissione da parte del giudice del decreto di trasferimento..
Zucchetti SG srl
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