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DECRETO TRASFERIMENTO IMMOBILI E TERRENO - REGIME REVERSE CHARGE
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UGO MARIA FANTINI
MORROVALLE (MC)10/01/2016 10:11DECRETO TRASFERIMENTO IMMOBILI E TERRENO - REGIME REVERSE CHARGE
Buongiorno,
in un fallimento è stato aggiudicato un complesso immobiliare costituente un unico lotto (con unico prezzo a base d'asta) nel quale è compreso un opificio categoria D, con annessa abitazione categoria A3 e lotto di terreno (non edificabile, né agricolo).
In sede di aggiudicazione l'acquirente e il fallimento hanno dichiarato di volersi avvalere del regime Iva del reverse charge ricorrendone i presupposti.
Ora, all'atto dell'emissione da parte del G.D. del Decreto di aggiudicazione occorre meglio esplicitare i regimi fiscali.
Per quanto riguarda l'opificio, essendo stato realizzato da oltre 5 anni e trattandosi di immobile strumentale per natura e destinazione non ci dovrebbero essere problemi sull'applicabilità del regime iva del reverse charge. Per quanto riguarda l'immobile classificato alla categoria A3 trattandosi di abitazione strettamente connessa (e attaccata anche fisicamente) con l'opificio vale lo stesso regime del reverse charge? Riterrei di si in quanto unità immobiliare originariamente funzionale allo svolgimento dell'attività.
Con riferimento, invece, al terreno, pur trattandosi di pertinenza dell'immobile, la sua esclusione dal regime del reverse charge dovrebbe essere pacifica.
Vi chiedo, cortesemente:
1) se tale impostazione è corretta;
2) se cosa occorre esplicitare nel decreto di aggiudicazione ai fini fiscali (vi chiedo di confermarmi la norma da richiamare);
3) se è possibile emettere da parte del fallimento un'unica fattura, con distinta indicazione dei due beni per i rispettivi prezzi (uno per l'immobile e uno per il terreno) attribuiti in proporzione ai distinti valori originari secondo la stima del perito del fallimento ed indicando per il solo complesso immobiliare il regime del reverse charge, mentre per il terreno il solo prezzo attribuito dal calcolo di cui sopra essendo quest'ultimo assoggettato a quali imposte?; oppure occorre emettere due fatture: una per il complesso immobiliare e un'altra per il solo terreno.
Vi ringrazio moltissimo.
Dott. Ugo Maria Fantini
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como30/01/2016 12:57RE: DECRETO TRASFERIMENTO IMMOBILI E TERRENO - REGIME REVERSE CHARGE
Per quanto riguarda l'opificio concordiamo con quanto esposto nel quesito: assoggettamento a IVA e reverse charge.
Per l'abitazione, è sempre valido quanto stabilito dalla Circolare 4/8/2006, n. 27, in base alla quale "la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo", pertanto la cessione è esente IVA, senza possibilità di optare per l'assoggettamento al tributo.
Per il terreno, il nòcciolo della questione è la pertinenzialità o meno dello stesso:
a) se il terreno è pertinenza dell'opificio, a norma dell'art. 23, III comma, T.U. 26/4/1986 n. 131, che recita "Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate", si applicherà la medesima disciplina applicabile all'immobile
b) se invece non ne è pertinenza, si tratterà di operazione fuori campo IVA a norma dell'art. 2, III comma, del D.P.R. 633/72 che recita: "Non sono considerate cessioni di beni: ... c) le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria".
Nel quesito si menziona la pertinenzialità, quindi ci dovremmo trovare nell'ipotesi "a", ma ci pare opportuno ricordare, per completezza di inquadramento, che:
- secondo la dottrina pressochè unanime e la giurisprudenza maggioritaria (fra tutte, in tema di agevolazione prima casa, Cass. 19375/2003 e Cass. 17035/2004) vi è pertinenzialità se coesistono i due reguisiti oggettivo e soggettivo di accessorietà e di destinazione al servizio dell'immobile principale, essendo invece irrilevante la rappresentazione catastale (la c.d. "graffatura").
- secondo l'Agenzia delle Entrate (fra tutte Circ. 12/8/2005 n. 38) esiste pertinenzialità solo se vi è la graffatura.
Per quanto riguarda la seconda parte del quesito, nel decreto di trasferimento dovrà essere esplicitata l'opzione per l'imponibilità del trasferimento dell'opificio (ed eventualmente del terreno pertinenziale), ex art. 10, I comma, n. 8-ter del D.P.R. 633/72, mentre per gli altri immobili (abitazione e terreno non considerato pertinenziale nel senso sopra indicato) non è necessaria alcuna indicazione, dato che il relativo trattamento fiscale discende direttamente dalla Legge (anche se non è certo illegittimo, se lo si ritiene opportuno per chiarezza, richiamare tale trattamento).
Può essere emessa una sola fattura, precisando che per il terreno (qualora non pertinenziale), la stessa non è necessaria essendo operazione fuori campo IVA, e non rientrando fra le operazioni che, ancorché non soggette al tributo, devono essere fatturate ex art. 21, VI comma, del D.P.R. 633/72.
In assenza di una specifica previsione legislativa, riteniamo che il corrispettivo riscosso per l'intero lotto posa essere ripartito fra i vari immobili in proporzione ai relativi valori di stima, come suggerito nel quesito.
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