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VENDITA IMMOBILI ULTIMATI DA PIU' DI 5 ANNI
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Fabrizio Tagliabracci
Mestre (VE)11/05/2012 17:02VENDITA IMMOBILI ULTIMATI DA PIU' DI 5 ANNI
Fallimento di società immobiliare. Devo vendere all'asta: un appartamento, alcuni garage e alcuni posti macchina, terminati di costruire nel 2006 e rimasti invenduti. Essendo passati piú di 5 anni dall'ultimazione mi sorge il dubbio se vadano venduti con IVA o in regime di esenzione ex art.10, comma 8 bis del DPR 633/72. A mio avviso vanno venduti con IVA, perché comunque sono venduti in sede di gestione straordinaria (fallimento) e l'art.10, comma 8 bis, in ogni caso parla di "vendite effettuate dalle imprese costruttrici", mentre qui la vendita é effettuata dalla curatela.
Purtroppo non riesco a trovare niente in materia e mi si profila la necessità di un interepello che mi allungherebbe i tempi della procedura. É mai capitato ? Siete a conoscenza di una qualche presa di posizione dell'Agenzia delle Entrate in materia ?
Grazie
Fabrizio Tagliabracci-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como13/05/2012 19:57RE: VENDITA IMMOBILI ULTIMATI DA PIU' DI 5 ANNI
Non comprendiamo l'iter logico in base al quale nel quesito si giunge ad ipotizzare una cessione soggetta ad IVA in base all'art. 10, comma 8-bis, del D.P.R. 633/72.
Debbono infatti essere esaminate le due diverse fattispecie.
a) Fabbricati abitativi (categoria A escluso A/10 ed eventuali garage e posti auto pertinenziali)
L'art. 10, comma 8-bis, del D.P.R. 633/72 stabilisce la regola generale dell'esenzione IVA per la cessione dei fabbricati non strumentali.
Tale norma prevede alcune eccezioni, fra le quali la cessione da parte di imprese costruttrici se effettuata entro 5 anni dall'ultimazione.
Nel caso in esame il quinquennio è già terminato, quindi tale eccezione non si verifica.
Anche qualora si volesse considerare l'operazione "straordinaria" e quindi non applicabili le regole ordinarie dettate appunto per la speciale tipologia di attività svolta dalla società fallita (ipotesi sulla quale comunque non siamo d'accordo, in ossequio al generale principio di continuità di applicazione della normativa IVA anche in costanza di fallimento), si rientrerebbe nella disciplina dettata per le imprese "non costruttrici", e quindi ancora e sempre nell'esenzione IVA.
b) Fabbricati strumentali (tutti gli altri, compresi i garage e posti auto non pertinenziali ad abitazioni)
L'art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 633/72 stabilisce la regola generale dell'esenzione, ma le eccezioni sono diverse e soprattutto di maggiore portata; si tratta infatti (per quanto riguarda il caso in esame) di :
- cessioni effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione dalle imprese costruttrici;
- cessioni effettuate a privati e a soggetti IVA con percentuale di detrazione pari o inferiore al 25 per cento;
- cessioni per le quali il cedente opti per l'assoggettamento a IVA.
Mentre per le fattispecie sub "a" le cessioni sono sempre esenti, per i garage e posti auto non pertinenziali ad abitazioni bisogna tener conto della casistica prospettata qui sopra, e della possibilità sempre e comunque del cedente di optare per l'assoggettamento a IVA
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Fabrizio Tagliabracci
Mestre (VE)16/05/2012 09:30RE: RE: VENDITA IMMOBILI ULTIMATI DA PIU' DI 5 ANNI
Più che a un iter logico mi affidavo ad un interpretazione letterale della norma (immobili venduti "dal costruttore") per evitare un pesante pro-rata alla Procedura. Ad ogni modo, diamo per scontato che vi sia la continuità di applicazione della normativa IVA.
C'è un altro problema: alcuni lotti coprendono solo un garage e un posto macchina classificati C/6. Nonostante la classificazione ritengo che questi non possano essere considerati tout court "strumentali per natura". Infatti, la circolare 12/E del 2007 dice chiaramente che un garage o un posto macchina possono essere considerati pertinenziali anche se venduti con atto separato rispetto all'immobile principale. Potrebbe quindi succedere che chi acquisterà questi garage e posti macchina li adibisca: 1. a pertinenza di 1^ casa; 2. a pertinenza di 2^ casa; 3. come bene strumentale per l'esercizio di un'impresa; 4) come bene privato che non costituisce pertinenza, per esempio da affittare. Nei primi due casi, credo che gli immobili, in accordo con la circolare 12/E, vengano attratti al comma 8-bis e quindi debbano essere venduti in esenzione IVA con assoggettamento a registro al 4% o al 10%. Nei casi 3 e 4 invece, si rientrerebbe nel comma 8-ter e potrei optare per l'assoggettamento a IVA con eventuale reverse charge, se chi acquista detrae l'IVA per più del 25% o applicare l'IVA ordinaria negli altri casi. E' corretto ?
Resta il problema di cosa scrivere sul bando d'asta in merito al regime fiscale della vendita. Io, genericamente scriverei: "vendita soggetta a imposta di registro salvo il disposto dell'art.10, comma 8-ter Dpr 633/72, se non costituenti pertinenza di abitazione"-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como27/06/2012 07:25RE: RE: RE: VENDITA IMMOBILI ULTIMATI DA PIU' DI 5 ANNI
L'inquadramento dato nel quesito ci pare assolutamente corretto.
Se l'intenzione è quella di optare (nei casi in cui ciò sia possibile) per l'applicazione dell'IVA, ciò potrebbe essere scritto con ancor più chiarezza nel bando, con una frase quale la seguente: "si precisa che nei casi in cui l'art. 8-ter del D.P.R. 633/72 consenta l'applicazione dell'IVA su opzione del cedente, tale opzione verrà esercitata"
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