Menu
Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
Cessione di proprietà superficiaria di un immobile strumentale, a seguito di procedura esecutiva
-
Michele Costanza
Chieti21/05/2015 16:24Cessione di proprietà superficiaria di un immobile strumentale, a seguito di procedura esecutiva
Il caso che vi sottopongo è riferito al corretto regime Iva di emissione di una fattura relativa alla vendita coattiva (procedura esecutiva) della proprietà superficiaria di un cantiere navale costruito su area demaniale dello Stato, giusta concessione rilasciata dalla Capitaneria di porto.
Si tratta di una vicenda piuttosto articolata, tutt'ora in corso di svolgimento, che provo a riassumere come segue.
Con asta tenutasi a metà dicembre 2014, il compendio immobiliare sopra decritto è stato aggiudicato ad una Società. Nel verbale di udienza è indicato - per quanto qui possa interessare - che al prezzo di aggiudicazione (dedotta la cauzione versata) dovrà inoltre aggiungersi l'Iva (in misura pari al 22 % del suddetto prezzo).
Pochi giorni dopo il GE ha però sospeso la Procedura esecutiva, a seguito di Sentenza emessa dalla Corte d'Appello regionale avente per oggetto taluni vizi del decreto ingiuntivo posto a base del pignoramento. Conseguentemente, il delegato alla vendita ha rifiutato il versamento del saldo prezzo che l'aggiudicatario intendeva effettuare a sue mani, in attesa di sviluppi.
Nel successivo mese di marzo il GE ha rimesso in termini l'aggiudicatario, il quale ha pertanto versato tempestivamente al delegato l'importo dovuto a saldo, nonché l'Iva sull'intero prezzo di aggiudicazione (in coerenza con quanto indicato nell'udienza di aggiudicazione). Nel relativo verbale l'aggiudicatario ha richiesto di assoggettare la cessione al regime del reverse-charge.
Contro tale provvedimento di rimessione in termini, il debitore esecutato ha promosso una serie di ricorsi e reclami, volti a contestarne la legittimità e a paralizzare, di fatto, il perfezionamento della cessione del compendio pignorato. Su tali ricorsi e reclami ad oggi il Tribunale non si è ancora pronunciato.
Pertanto, in attesa di poter considerare effettivamente perfezionata la vendita, il delegato ha evitato di emettere la fattura.
Ai primi di maggio il GE ha emesso il Decreto di trasferimento (pur in assenza delle decisioni del Tribunale sulle predette contestazioni mosse dal debitore esecutato).
In esso è precisato - tra l'altro - che l'aggiudicatario ha versato il residuo importo, composto del saldo prezzo e dell'Iva sull'intero prezzo di aggiudicazione.
L'Agenzia delle Entrate ha calcolato le imposte da versare e, trattandosi di atto soggetto ad Iva (come indicato nella Circolare n. 22 del 28.6.2013, pagg. 27-28), ha applicato l'imposta di registro in misura fissa.
Non appena attribuito al Decreto il protocollo da parte della Cancelleria, il delegato ha provveduto a versare le imposte d'atto, come calcolate dall'Agenzia delle Entrate.
A questo punto si è posto il problema dell'emissione della fattura e, in particolare, del regime Iva da applicare concretamente al caso di specie.
Osservo, in proposito, cha il tema qui in esame non mi risulta più affrontato nelle prassi dell'Agenzia dell'Entrate da circa 10 anni; infatti, il più recente documento riferibile agli adempimenti del delegato alle vendite e al trattamento fiscale delle cessioni di immobili nelle procedure esecutive risale al 2006 ( n. 62/E del 15.5.2006), quindi ad epoca precedente all'entrata in vigore del corrente regime Iva delle cessioni dei fabbricati.
Aderendo a quanto previsto (per il precedente regime) nella suddetta Circolare, il professionista delegato ha proceduto ad emettere la fattura di cessione del compendio pignorato in nome e per conto del debitore esecutato.
La fattura è stata emessa in regime di inversione contabile (art. 17 comma 6, lett. a-bis), del d.p.r. 633/72, considerando l'indicazione del versamento dell'Iva nel Decreto di trasferimento (mai contestata dal debitore esecutato), come un'implicita manifestazione dell'opzione per l'imposizione da parte di quest'ultimo.
Sennonché, a mio parere, la fattura va invece emessa nel regime naturale di esenzione Iva, posto che l'indicazione dell'avvenuto versamento dell'Iva da parte dell'aggiudicatario, come riportata nel Decreto di trasferimento, non può rappresentare una modalità di espressione dell'opzione per l'assoggettamento a Iva dell'operazione da parte del cedente, che la legge (art. 10, n. 8-ter) richiede infatti di manifestare espressamente nell'atto (qui rappresentato dal Decreto di trasferimento emesso dal GE).
Né, a tal fine, mi pare rilevante quanto riportato nel verbale di udienza di aggiudicazione (e cioè che al prezzo dovrà aggiungersi l'Iva) e tanto meno la successiva richiesta dell'aggiudicatario di assoggettare la cessione al regime del reverse-charge.
Sul punto, chiedo pertanto di conoscere il Vs. parere e se, dunque, a Vostro avviso, sia corretto che la fattura debba essere emessa in regime di esenzione Iva.
Secondariamente, nel caso in cui si ritenga corretta l'applicazione al caso di specie del regime naturale di esenzione, si pone il problema di come sanare la situazione.
Una prima soluzione potrebbe essere che il delegato proceda a riemettere una nuova fattura esente da Iva, invitando le parti a non tenere conto (cestinandola) di quella ad esse inviata via pec alcuni giorni orsono.
In alternativa, il delegato dovrebbe emettere una nota di accredito per annullare la fattura emessa in regime di reverse-charge e procedere a riemetterla contestualmente in regime di esenzione.
Come capite, la situazione è piuttosto delicata e richiede, pertanto, di essere gestita con la massima attenzione.
Vi ringrazio sin d'ora per il contributo che vorrete offrirmi.
-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como07/06/2015 21:00RE: Cessione di proprietà superficiaria di un immobile strumentale, a seguito di procedura esecutiva
Nella complessa e peculiare questione illustrata nel quesito, ci paiono individuabili le seguenti domande:
- nel caso di cessione di bene strumentale, nell'ambito di una procedura esecutiva, per la quale sia il bando che il decreto di trasferimento menzionano l'assoggettamento a IVA ma non esista una specifica opzione in tal senso da parte del soggetto esecutato, qual'è il corretto regime applicabile, l'assoggettamento a IVA o l'esenzione ex art. 10, n. 8-ter, D.P.R. 633/72?
- nel caso in cui il regime fiscale corretto sia individuato nell'esenzione e sia stata emessa fattura soggetta a IVA, in regime di reverse charge, come sanare la situazione?
La prima questione è certamente delicata, perchè nel caso di procedura esecutiva non può essere rigorosamente rispettata la lettera della norma, dato che l'art. 10, lettera 8-ter del D.P.R. 633/72 stabilisce che l'operazione è soggetta a IVA se "nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione", cosa che non può avvenire nel caso di decreto di trasferimento, sul quale l'esecutato non può intervenire; nè, peraltro, ci pare sia giustificabile, e quindi legittimo, un diverso trattamento tributario dell'operazione (ovvero l'esclusione della possibilità di optare per l'assoggettamento a IVA) nel caso di vendita coattiva.
Va quindi ricercata una interpretazione "costituzionalmente orientata", con tutta la delicatezza che questo tipo di operazione richiede.
Il problema non ci risulta sia stato affrontato nè in prassi nè in giurisprudenza; non avendo quindi risposte "ufficiali" non possiamo che basarci sulle fonti dottrinali che abbiamo ritrovato, le quali propendono tutte, direttamente o indirettamente, per la possibilità di esercizio dell'opzione da parte dell'esecutato, e per l'esenzione se ciò non avviene; fra le altre citiamo:
- CNDCEC, in "Il decreto di trasferimento", che cita la "la menzione dell'esercizio dell'opzione per il regime Iva da parte dell'esecutato"
- CNDCEC, in "Gli adempimenti del professionista delegato alle vendite giudiziali", che ricorda " l'obbligo di esercitare l'espressa opzione per l'imposizione che, nel caso del processo esecutivo, è di esclusiva spettanza dell'esecutato in qualità di unico soggetto passivo dell'imposta"
- in Consiglio Notarile di Modena, in "Prontuario delle esecuzioni immobiliari", che suggerisce la seguente procedura: "a) inviare all'esecutato ... l'invito ad esercitare l'opzione IVA ...; d) indicare un termine ... per far pervenire presso lo studio del Notaio Delegato la dichiarazione di opzione di cui sopra ... nonché e) avvertire che in mancanza si riterrà l'opzione in oggetto non effettuata
- Luca Catastini, in Forum Procedura, "Gli adempimenti del professionista delegato nelle vendite soggette a IVA", che, dopo aver suggerito una procedura analoga a quella cennata qui sopra, ancor più esplicitamente afferma che "In caso di silenzio dell'esecutato o di mancata opzione per l'imponibilità, la vendita sarà IVA esente e quindi sarà dovuta l'imposta di registro".
Anche noi aderiamo alla tesi della possibilità per l'esecutato di esercitare l'opzione, ovviamente al di fuori del decreto di trasferimento ma con menzione nello stesso, nonchè dell'esenzione IVA nel caso di mancato esercizio di tale opzione da parte dell'esecutato, che abbiamo rilevato essere assolutamente maggioritaria, perchè:
- la possibilità di esercizio dell'opzione anche nelle vendite coattive ci pare fuor di dubbio
- il professionista delegato alla vendita è, appunto, delegato e non "cedente" in senso stretto, non può quindi essere lui a esercitare l'opzione
- i riflessi che ha il diverso regime fiscale della vendita sulla posizione fiscale dell'esecutato impongono a nostro avviso una lettura estremamente restrittiva della norma, e quindi l'esercizio dell'opzione da parte dell'esecutato deve essere espresso.
L'esercizio dell'opzione, nel caso in cui non sia stato chiesto all'esecutato (questa parrebbe essere la fattispecie descritta nel quesito), non può quindi essere autonomamente effettuato nè dal professionista delegato nè dal Giudice.
Per quanto invece riguarda la seconda questione, se aderiamo alla ricostruzione qui sopra esposta, siamo in presenza di una vendita effettuata sulla base di un bando non del tutto corretto (perchè contenente l'indicazione dell'assoggettamento a IVA in assenza di una espressa opzione da parte dell'esecutato), di un decreto di trasferimento viziato dal medesimo errore, e dalla liquidazione dell'imposta di registro sulla base di tale decreto di trasferimento e della fattura conseguentemente emessa con assoggettamento a IVA e reverse charge.
Le conseguenze di tali atti, e le possibili soluzioni, esulano evidentemente dall'ambito di questa risposta, involgendo problematiche civilistiche non di nostra competenza.
-
Michele Costanza
Chieti08/06/2015 10:10RE: RE: Cessione di proprietà superficiaria di un immobile strumentale, a seguito di procedura esecutiva
Ringrazio per la puntuale risposta.
Solo due precisazioni:
1) posto che la vendita del compendio immobiliare strumentale è da considerarsi comunque un'operazione "in campo Iva", ancorché rientrante nel regime naturale dell'esenzione, francamente non vedo quali problemi sostanziali possano emergere nel caso in cui il delegato, avvedutosi dell'errore, proceda ad emettere una nota di accredito per stornare la fattura inizialmente emessa nel regime del reverse-charge e, contestualmente, emetta una nuova fattura in regime di esenzione, considerato che il debitore esecutato non ha comunque manifestato alcuna opzione espressa per l'assoggettamento a Iva dell'operazione.
In proposito, osservo che le procedure indicate nella risposta (in particolare, quella secondo cui il Notaio/Delegato dovrebbbe preventivamente richiedere al debitore esecutato di manifestare espressamente l'opzione entro un termine predeterminato), costituiscono mere interpetazioni, potendo ad esse obiettarsi, ad esempio, che il debitore esecutato, essendo ben a conoscenza dell'avvenuta vendita del bene, potrebbe/dovrebbe attivarsi lui direttamente per comunicare al delegato che intende optare per l'assoggettamento a Iva dell'operazione, senza necessità di alcuna richiesta espressa da parte del delegato. E se il debitore nulla comunica, la cessione rimane nel regime di esenzione.
D'altra parte, un errore di fatturazione può sempre verificarsi, tanto più in un caso particolare come questo, e una maniera per sanarlo deve pur esistere anche perché, se nulla si facesse, in caso di verifiche potrebbero emergere sanzioni per l'indebita applicazione del regime del reverse-charge.
2) Non vorrei che vi sia stato un equivoco sulla questione della misura dell'imposta di registro, in quanto in entrambi i casi (operazione esente ovvero imponibile, con reverse-charge o meno), trattandosi di trasferimento di diritti riferiti a immobili strumentali, l'imposta di registro viene sempre applicata in misura fissa (Circ. Min. n. 22 del 28.6.2013, pagg. 27-28).
Per cui, il fatto che nel decreto di trasferimento sia stato indicato che l'aggiudicatario ha versato l'Iva a mani del delegato, non comporta alcun effetto ai fini della misura delle imposte liquidate dall'Ufficio, che restano le medesime in entrambi i casi.
Per cui, ritengo che in fondo sostanziali conseguenze non ve ne possano essere, sempre che - naturalmente - si proceda a sanare nei termini l'errata fatturazione.
Ringrazio ancora l'Esperto per l'ulteriore contributo che vorrà offrire.
-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como11/06/2015 08:10RE: RE: RE: Cessione di proprietà superficiaria di un immobile strumentale, a seguito di procedura esecutiva
Per quanto riguarda l'imposta di registro, l'irregolarità è in effetti meramente formale (perchè la liquidazione è stata fatta dall'Ufficio sulla base di documentazione non corretta) dato che, come correttamente precisato in questo ulteriore intervento, l'importo dovuto non varia.
Le conseguenze potrebbero invece essere sostanziali in capo all'esecutato per quanto riguarda la detraibilità dell'IVA acquisti.
E' proprio il fatto che l'esecutato possa sopportare le conseguenze di una scelta fatta senza interpellarlo, che ci ha spinto a segnalare la criticità.
-
-
-
Scarica la nuova app
