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Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
IMU
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Tiziano Onesti
Roma22/04/2015 08:54IMU
buongiorno.
Ho il seguente problema.
In un fallimento di cui sono curatore ho un immobile di cui la procedura ha avuto il possesso per il periodo 4/11/10-27/2/15 (data decreto di trasferimento).
Entro 90 gg devo procedere, oltre che al pagamento di quanto dovuto a titolo di ICI/IMU/TASI, anche alla presentazione della dichiarazione IMU?
Inoltre ho il prezzo ricavato dalla vendita dell'immobile è inferiore a quanto dovuto a titolo di imposte (ici/IMU/TASI) per il periodo di possesso. Come mi devo comportare? Tenete presente che il fallimento ha ulteriori e sufficienti fondi liquidi propri, ma non so se l'ici/IMU/TASI debbano essere prelevate dal prezzo di vendita e, quindi, si paghino nei limiti di questo.
Infine, l'immobile ceduto è gravato da ipoteca legale.
Ovviamente, il ricavato per il creditore ipotecario è ciò che rimane al netto di ici/IMU/TASI, giusto? Ossia, nel caso di specie, nulla. Corretto?
Grazie-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como22/04/2015 19:27RE: IMU
L'art. 1 della Legge 27/12/2006 n. 296 ha modificato il sesto comma dell'art. 10 del D. Lgs. 30/12/1992 n. 504, eliminando fra l'altro l'ultimo periodo, che recitava "entro lo stesso termine deve essere presentata la dichiarazione".
Parallelamente, pur se con un paio di anni di ritardo, nelle istruzioni alla dichiarazione ICI è scomparso il riferimento alla dichiarazione da presentare dal Curatore dopo la cessione degli immobili.
Per tutto ciò, oltre che per il chiaro tenore letterale dell'attuale sesto comma dell'art. 10, riteniamo pacifico che nei tre mesi successivi al decreto di trasferimento debba solo essere versata l'imposta ma non debba essere presentata la dichiarazione IMU.
Analoga modifica legislativa è avvenuta per quanto riguarda il secondo quesito posto, dato che è state eliminato il periodo a norma del quale l'imposta "è prelevata, nel complessivo ammontare, sul prezzo ricavato dalla vendita", e la dizione attuale si limita a stabilire che Curatore e Commissario Liquidatore "sono ... tenuti al versamento dell'imposta dovuta per il periodo di durata dell'intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili": ci pare indubbio che, ovviamente se vi è capienza nell'attivo, l'imposta debba essere pagata per l'intero, anche se tale importo eccede il ricavato dalla vendita.
Infine, se nulla residua dopo il pagamento dell'imposta, importo dovuto in prededuzione, nulla sarà disponibile per il pagamento dei creditori concorsuali, ancorchè ipotecari.-
Marco Baldi
Arezzo17/12/2015 22:25RE: RE: IMU
Vorrei un chiarimento sull'ultima parte della risposta, ovvero l'affermazione che l'IMU prevale sul creditore ipotecario.
Non mi sembra, salvo errore, che l'IMU goda di privilegio speciale immobiliare prevalente sull'ipoteca; inoltre l'art. 111 bis stabilisce che i crediti prededucibili vanno prelevati sul ricavato della liquidazione [...] con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca.
Sulla base del citato art. 111bis, secondo autorevole dottrina (Quatraro - Dimundo, La verifica dei crediti nelle procedure concorsuali, Giuffre, 2014, pag. 1025) dal ricavato della vendita dei beni gravati da garanzia reale devono essere decurtate ESCLUSIVAMENTE:
- spese strettamente imputabili alla conservazione e alla liquidazione del bene vincolato (manutenzione, custodia, assicurazioni incendio, stime peritali, pubblicità di vendita...)
- quota parte del compenso del curatore, in misura giustificabile in rapporto all'utilità per il creditore garantito;
- quota parte delle spese generali, in misura corrispondente all'accertata utilità per il creditore garantito.
In questa ottica evidentemente, anche se le spese siano da considerarsi "specifiche" rispetto all'immobile (secondo l'accezione dell'art. 111 ter) e secondo l'impostazione di Fallco, a mio parere queste spese non sarebbero scomputabili dalle somme da ripartire al creditore ipotecario e dovrebbero pertanto gravare su altre masse:
- le imposte patrimoniali (IMU, TASI, TARI ecc.)
- le spese condominiali
- le eventuali utenze (acqua, gas, ecc).
L'argomento è trattato anche in altre quesiti del forum, e l'impostazione di Zucchetti è granitica sul fatto che le spese sono specifiche e quindi si prededucono sempre; ma non mi sembra, salvo errori, di aver letto una motivazione approfondita argomentata su tale conclusione.
Tra l'altro la tesi che riporto qui sopra sembrerebbe corrispondere anche a quanto indicato nella Tabella Privilegi di Fallco (pag. 53).
Ringrazio per l'attenzione
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como08/01/2016 10:18RE: RE: RE: IMU
Per quanto riguarda l'elencazione tassativa ed "esclusiva" riportata nella prima parte del quesito, riteniamo opportune due ulteriori osservazioni:
- in primo luogo, o esplicitamente (per tutti Paluchowski, che utilizza l'ICI proprio come esempio di spesa specifica) o implicitamente (Maffei Alberti, che inserisce fra le specifiche la "spese fiscali"), ci pare che la dottrina maggioritaria consideri ICI (e quindi, a nostro parere, certamente anche l'IMU e la TASI) fra le spese specifiche, che gravano anche sul creditore garantito
- in secondo luogo, pur non trattandosi di principio così esplicitamente esposto anche da altri, personalmente concordiamo con quanto scritto sul punto da Ferro, in La legge fallimentare: "Si reputa, tuttavia, che la prelazione non debba rendere immune il creditore dal sopportare, insieme con gli altri creditori concorsuali ... una porzione di sacrificio inerente il fallimento ed i costi di procedura, secondo un principio di solidarietà che prescinde da criteri meramente utilitaristici".
Ciò premesso, e anche senza sposare l'ultima forse "estrema" affermazione sopra riportata, riteniamo che ogni singola voce debba essere valutata facendo riferimento a ogni caso specifico; ripercorrendo quanto indicato nella seconda parte del quesito, riteniamo pertanto che vadano pagate in prededuzione, usufruendo del ricavato dell'immobile gravato da ipoteca, le seguenti spese maturate in corso di procedura:
- ICI, IMU e TASI
- TARI nella misura in cui essa è "inevitabile" per la conservazione e vendita dell'immobile (non quindi, p.es., l'imposta dovuta in conseguenza della presenza nell'immobile di scorte o attrezzature)
- analogamente, le utenze nella sola misura necessaria per la manutenzione, pulizia, stima e vendita dell'immobile (p.es. l'energia elettrica per effettuare manutenzione e pulizia, o per ispezionare e mostrare l'immobile ai potenziali acquirenti; non quella per movimentare e vendere le merci e le attrezzature)
- discorso analogo per le spese condominiali: se p.es. non è possibile non scaldare la porzione di immobile gravata da ipoteca, come non è possibile escludere da illuminazione e pulizia le parti comuni, le relative spese saranno da considerare quota gravante sull'immobile.
E' evidentemente una valutazione che può essere talvolta in parte soggettiva e quindi contestabile, ma fortunatamente in tali casi (p.es. la suddivisione di utenze e spese condominiali viste sopra) si tratta di norma di importi scarsamente rilevanti.
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Antonio Fusella
Torrevecchia Teatina (CH)15/01/2016 16:07RE: RE: RE: RE: IMU
appartamento ad uso abitativo di proprietà della società fallita. Viene venduto in una esecuzione immobiliare in cui il curatore é intervenuto ex art. 107 l.f.. Stanno per passare i 90 giorni dal decreto di trasferimento ma il delegato alla vendita ancora non fa il piano di riparto e quindi il fallimento ancora ha ricevuto il ricavato. Che occorre fare in questo caso a livello imu e tasi?. Si puoò aspettare di ricevere il ricavato?. Inoltre il comune ha chiarito che non effettua calcoli ma anche in questo caso occorre fare il calcolo in autoliquidazione, ma visto che occorrerà pagare con f24 e il fallimento dura da 3 anni, cosa va indicato sull'f24 del pagamento come annualità e relativamente ai riquadri di saldo e acconto?. Grazie. -
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como21/01/2016 03:24RE: RE: RE: RE: RE: IMU
Purtroppo la previsione di legge è chiara nello stabilire il termine per il versamento e non prevede slittamenti del termine se, come purtroppo spesso accade, il Curatore non ha ancora ricevuto nulla dal ricavato della vendita.
In assenza di specifiche istruzioni sulla questione, nel Mod. F24 riteniamo vadano indicate le varie annualità, ciascuna con il tributo per essa dovuto, barrando sia il riquadro acconto che il riquadro saldo. Tenendo presente che anche qualora tale modalità di compilazione fosse ritenuta non corretta, si tratterebbe di una violazione meramente formale e quindi non sanzionabile.-
Flavia Morazzi
Pontelongo (PD)21/01/2016 10:54RE: RE: RE: RE: RE: RE: IMU
Buongiorno, intervengo nella discussione in quanto anch'io ho il problema che il prezzo ricavato dalla vendita non consente il pagamento dell'Imu. Oltre a detto tributo la procedura con la massa immobiliare dovrebbe sostenere il pagamento del compenso dovuto al legale, del campione fallimentare nonché del compenso del curatore. In questo caso come si procede? Le spese prededucibili sono tutte sullo stesso piano o vi è una graduazione da rispettare?
Cordiali saluti.
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como21/01/2016 22:28RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: IMU
Come può trovare in altri interventi su questo Forum, l'art. 111-bis l.fall. stabilisce che "I crediti prededucibili vanno soddisfatti ... tenuto conto delle rispettive cause di prelazione", pertanto se i fondi della procedura non sono sufficienti a pagarli tutti li si dovrà soddisfare rispettando le eventuali cause di privilegio: prima le spese di procedura (campione fallimentare e compenso al curatore, per rifarsi al suo intervento), poi i privilegiati, poi i chirografari.
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