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Vendita immobili: registro o iva

  • Mattia Callegari

    Venezia
    21/11/2017 16:43

    Vendita immobili: registro o iva

    Buongiorno,
    fallimento di una s.r.l. che svolgeva attività di ristrutturazioni e compravendite immobiliari proprietaria di n. 3 fabbricati (cat. A/3 e A/2) imputati formalmente fra le rimanenze di magazzino nei bilanci depositati in camera di commercio, ma sostanzialmente utilizzati uno come sede legale della fallita e di altre società riconducibili ai soci e gli altri due come abitazione/residenza dell'amministratore della fallita e dei suoi familiari.
    E' corretto dire che si applica il regime di imposizione iva/registro valido per le cessioni di fabbricati abitativi, pertanto: esenzione iva a meno che non si tratti di immobile costruito o ripristinato da meno di 5 anni, pertanto imponibile iva, e che qualora l'immobile sia stato costruito o ripristinato da più di 5 anni il cedente può optare per l'imposizione iva?
    In quest'ultimo caso chi decide se optare per l'iva o per l'applicazione del registro? Immagino lo stesso curatore.
    Considerando che la fallita era una immobiliare e che non ho a disposizione la documentazione per verificare la data di ultimazione delle ristrutturazioni effettuate, è corretto affermare che sarebbe opportuno prevedere una vendita iva nel bando in quanto se la ristrutturazine fosse terminata da meno di 5 anni l'applicazione dell'iva sarebbe obbligatoria, mentre se fosse ultimata da più di cinque anni si potrebbe applicare l'iva per opzione.
    Grazie.

    • Stefano Andreani - Firenze
      Luca Corvi - Como

      09/12/2017 12:27

      RE: Vendita immobili: registro o iva

      Tutto quanto ipotizzato nel quesito è assolutamente corretto, sia nella parte giuridica (inquadramento della fattispecie e individuazione del regime applicabile, facoltà di scelta in capo al Curatore), sia nella parte pratica/procedurale (opportunità di prevedere per prudenza l'assoggettamento a IVA, e di prevederlo esplicitamente nel bando).

      Due sole precisazioni:
      - lo specifico regime IVA correttamente individuato nel quesito dipende dal fatto che l'impresa vi abbia eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro o ristrutturazione; se gli immobili sono stati semplicemente acquistati per la rivendita o l'utilizzo, e i lavori in questione non vi sono stati effettuati, il regime da applicarsi è esclusivamente quello dell'esenzione.

      - la data di ultimazione di lavori dovrebbe essere facilmente individuabile richiedendo al Comune la copia della dichiarazione di fine lavori che la Società proprietaria era tenuta a presentare.

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