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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - COMPOSIZIONE CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO
liquidazione controllata - % casa della madre superstite
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Marta Mazzucchi
GENOVA14/12/2022 19:31liquidazione controllata - % casa della madre superstite
Buongiorno
nel caso di una liquidazione controllata dove la sovraindebitata ha una % della casa dove abita la madre, derivante dalla successione del padre, tale quota rientra nei beni da liquidare visto che si tratta dell'abitazione principale del coniuge superstite?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza16/12/2022 19:50RE: liquidazione controllata - % casa della madre superstite
Il problema che lei pone presenta sue aspetti che poi si fondono tra loro. Il primo riguarda la sovraindebitata che intende accedere alla procedura di liquidazione controllata, che coinvolge tutti i beni della debitrice, ad eccezione di quelli elencati nel comma quarto dell'art. 268 CCII; pertanto essendo la debitrice titolare di una quota di proprietà di un immobile, non destinato a sua abitazione, è indubbio che tale quota cada tra i beni destinati ai creditori.
Il secondo aspetto è che detto immobile è abitato dalla madre della sovraindebitata in forza del diritto di abitazione di cui all'art. 540 c.c. quale coniuge superstite del defunto marito e padre della attuale sovraindebitata; probabilmente la madre in questione è anche comproprietaria dell'immobile ove abita, ma, posto che l'eventuale sua quota di proprietà non entra in discussione, quello che qui rileva è il diritto di abitazione.
La questione della opponibilità del diritto di abitazione di cui all'art. 540 c.c. al fallimento del coniuge defunto è molto controversa, ma nel caso non si tratta di questa fattispecie, non tanto perché si discute di liquidazione controllata e non di fallimento, quanto per il fatto che tra i beni da liquidare rientra non l'immobile del coniuge defunto (dopo il fallimento o per fallimento dichiarato entro l'anno dalla morte), ma esclusivamente la quota astratta di comproprietà della figlia, che ha ereditato una quota astratta e indivisa dell'immobile in cui abita la madre in forza del diritto di abitazione, per cui detta quota non può che essere venduta così come è pervenuta alla sovraindebitata; e pertanto, l'acquirente subentra nella stessa posizione della attuale debitrice e sarà comproprietario di una quota di un immobile su cui esiste un diritto di abitazione del coniuge superstite, che quindi dura fino alla sua morte.
Zucchetti SG srl-
Manuela Rossi
Bassano del Grappa (VI)17/12/2022 15:03RE: RE: liquidazione controllata - % casa della madre superstite
Spett.le Zucchetti,
intervengo nella discussione per sottoporVi il caso che sto affrontando in qualità di gestore di una persona fisica, ex imprenditore commerciale, che intende proporre una liquidazione controllata.
La persona è piena proprietaria di una quota di 11/18 di un complesso di unità immobiliari indivise, tra loro strutturalmente collegate, di cui risultano in minor parte proprietari anche i familiari per successione ereditaria del padre del sovraindebitato.
La persona sovraindebitata abita in un appartamento collegato ad un altro in cui vive invece la madre.
Il creditore fondiario è garantito sia da ipoteca di primo grado gravante sull'intero complesso di unità immobiliari sia da fidejussione omnibus sottoscritta dai familiari.
Il debito residuo del mutuo fondiario è nettamente inferiore al valore degli immobili.
Qualora la liquidazione controllata venisse avviata, i familiari hanno espresso la volontà di consentire alla procedura di porre in vendita tramite gara competitiva anche la loro quota per rendere più appetibile l'operazione sul mercato.
Dal momento che l'attivo della procedura è rappresentato dalla quota indivisa di proprietà del sovraindebitato, nel caso in cui il realizzo della vendita dell'intero superi la somma da corrispondere al creditore fondiario dovrebbe sorgere un credito dei familiari per l'eccedenza loro spettante in base alla quota.
Dal momento che i comproprietari concordano sulle quote astratte e sulla vendita dell'intero complesso, ritenete opportuno venga sottoscritto un contratto tra il sovraindebitato ed i familiari, funzionale all'apertura della liquidazione controllata, per fissare le regole per la vendita (gara competitiva) dell'immobile in comunione e la successiva suddivisione del ricavato nel rispetto delle quote di proprietà? Sarebbe utile farne menzione anche nella perizia in corso di ultimazione? Ritenete corretta questa soluzione per evitare un giudizio di divisione immobiliare per l'individuazione delle singole quote?
Relativamente alla problematica della cancellazione totale dei gravami, già affrontata in questo forum in una discussione del 24/01/2019 riferita ad un fallimento, cortesemente mi potete segnalare se nel frattempo ci sono stati degli aggiornamenti?
RingraziandoVi anticipatamente porgo i più cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/12/2022 09:27RE: RE: RE: liquidazione controllata - % casa della madre superstite
Non vi è dubbio che la vendita unitaria dell'immobile, invece che di una quota ideale, sia più appetibile, con conseguente miglior realizzo. Altrettanto indubbia è l'opportunità di regolare i rapporti dei comproprietari con il sovraindebitato non tanto per fissare le regole per la vendita dell'immobile in comunione, che sono indicate dalla legge, quanto per la successiva suddivisione del ricavato nel rispetto delle quote di proprietà. Il tutto potrebbe passare attraverso una procura notarile rilasciata dai familiari comproprietari a lei liquidatore a vendere le loro quote unitamente a quella del sovraindebitato e di utilizzare il ricavato, detratte le spese, per soddisfare il creditore ipotecario fondiario e restituire ad essi i 7/18 dell'eventuale residuo, corrispondente alla loro quota di comproprietà.
Se si pensa di seguire la via della vendita unitaria, è opportuno che lo stimatore valuti il valore dell'intero immobile e non della quota di competenza del sovraindebitato soltanto, ma, comunque, ciò che conta sono le condizioni di gara attraverso le quali si espongono le modalità della stessa e principalmente l'oggetto costituito dall'intero immobile di cui è comproprietario il sovraindebitato per 11/18 e per i residui 7/18 i familiari che hanno rilasciato procura notarile al liquidatore a procedere alla vendita delle loro quote.
All'ultima domanda abbiamo già risposto consigliando il ricorso al rilascio di una procura.
Zucchetti SG srl
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