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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA

E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto

  • Marcello Cosentino

    Portogruaro (VE)
    09/11/2011 15:15

    E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto

    Sono stato recentemente nominato delegato alla vendita di un immobile che risulta promesso in vendita ad una immobiliare con atto notarile registrato e trascritto nel 2006 mentre il pignoramento è del 2010. Il tutto risulta regolarmente riportato in perizia. Il creditore ha avvisato ex art 498 Cpc i creditori iscritti ma non ha avvisato - e credo che se non obbligatorio ciò sarebbe stato sicuramente opportuno - l'immobiliare promissaria acquirente.
    Vi chiedo un parere sulla questione e se un futuro aggiudicatario potrà avere problemi dall'esistenza del preliminare di vendita.
    Vi ringrazio per la risposta.
    Cordialità

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      09/11/2011 20:28

      RE: E.I. Vendita immobile con preliminare di compravendita trascritto

      Il fatto che il preliminare sia stato trascritto fa sì che gli effetti del trasferimento volontario definitivo o della sentenza ex art. 2932 c.c. retroagiscano al momento della iniziale trascrizione in quanto atti finali di un procedimento il cui momento iniziale- da prendere in considerazione ai fini della valutazione dell'opponibilità ai creditori della del contratto definitivo o della sentenza di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.- è appunto quello della trascrizione del contratto preliminare. Poiché la trascrizione del preliminare è anteriore a quella del pignoramento, la data della prima trascrizione individua il momento da prendere in considerazione anche ai sensi dell'art. 2915 comma 2 c.c., quale "atto" trascritto anteriormente al pignoramento e pertanto efficace nei confronti dei creditori pignorante ed intervenuti.
      Stando così le cose, a norma del secondo comma dell'art. 2919 c.c., sono opponibili a chi acquista in forza di esecuzione forzata i diritti vantati dai terzi sulla cosa che hanno effetto in pregiudizio dei creditori pignoranti, sicchè vi è il rischio abbastanza certo che il promissario acquirente possa far valere i suoi diritti nei confronti dell'acquirente in sede esecutiva.
      In queste condizioni sarebbe opportuno chiedere chiarimenti al giudice dell'esecuzione su come comportarsi e, comunque, nell'ordinanza di vendita deve essere precisata e sottolineata l'esistenza di un contratto preliminare trascritto avente ad oggetto il bene in questione.
      Zucchetti Sg Srl

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