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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE

Contratto di sublocazione finanziaria di immobile e privilegio

  • Massimo Burgazzi

    PIACENZA
    02/10/2013 14:59

    Contratto di sublocazione finanziaria di immobile e privilegio

    La società fallita occupava un immobile apparentemente e formalmente in locazione. In realtà risultava poi che il "proprietario" non avesse la piena titolarità dell'immobile locato, ma ne godeva in leasing (locatario finanziario).
    In sede di Progetto di Stato passivo - in qualità di Curatore - ho sostenuto che il privilegio ex art. 2764 c.c. spettasse solo in caso di contratto di locazione tipico e che, non essendo applicabili per analogia le norme riguardanti i privilegi, la suddetta normativa non potesse essere applicabile a quello che, in pratica, si sostanziava come un contratto di sublocazione finanziaria.
    All'udienza di verifica il creditore insorgeva contro tale rappresentazione; l'udienza è stata poi rinviata e la questione è quindi ancora sub judice.
    Le mie ricerche di giurisprudenza sul punto han dato esito negativo e di ciò mi meraviglio, in quanto l'ipotesi che un soggetto (di solito una società) possa prendere in leasing un immobile per poi locarlo a terzi e col ricavato pagare (in tutto o in parte, questo poco importa) i canoni di leasing mi sembra abbastanza normale di questi tempi.
    Avete mai affrontato la questione? Cosa ne pensate?

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      02/10/2013 20:38

      RE: Contratto di sublocazione finanziaria di immobile e privilegio

      Non trova precedenti giurisprudenziali perché la questione se si sia in presenza di una sublocazione ordinaria o di una sublocazione finanziaria (o eventualmente anche di una cessione del contratto di leasing) è una questione più di fatto che di diritto in quanto dipende dal contenuto del contratto intervenuto tra le parti, muovendo dalla premessa che la locazione prescinde dall'esistenza nel locatore del diritto reale di proprietà e può essere validamente costituita da chiunque sia in condizione di disporre di fatto della cosa e quindi di trasferire materialmente al conduttore la detenzione o il godimento di questa; in sostanza, chi dà in locazione o in leasing un bene non deve essere necessario il proprietario del bene stesso, e così si spiega il fenomeno dei sub contratti di godimento di beni.
      Il fatto che tale rapporti non presuppongano la proprietà in capo a chi ne ha contrattualmente disposto, comporta che anche l'utilizzatore di un bene in leasing possa (salvo patto contrario) dare in locazione o sub leasing il bene stesso; bisogna vedere le parti cosa hanno convenuto. Se nel caso, come pare di capire, le parti, oltre ad aver qualificato il sub contratto come locazione ordinaria, hanno applicato anche le regole di tale tipologia prevedendo ad esempio un canone adeguato al godimento non consentendo il riscatto né coinvolgendo in qualche modo la società concedente, ecc., è da ritenere che si sia in presenza di una vera e propria locazione ordinaria, con la conseguenza che i crediti per canoni possono essere assistiti dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c..
      Zucchetti SG Srl

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