Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Affitto di azienda con trasferimento del contratto di locazione.
-
Renato Bruni
Porto San Giorgio (FM)29/10/2015 13:34Affitto di azienda con trasferimento del contratto di locazione.
Buongiorno, sono il curatore di un fallimento di una società che aveva stipulato quale affittuaria un contratto di affitto di azienda. Contestualmente al contratto di affitto di azienda l'affittante ha comunicato ai sensi dell'art. 36 della L. 392/78 anche il trasferimento all'affittuaria del contratto di locazione di cui lui era titolare. Pertanto la società fallita diventava titolare sia del contratto di affitto di azienda che del contratto di locazione di immobile. In data 30/7/2015 viene dichiarato il fallimento della società. Il sottoscritto in data 16/10/2015 comunica all'affittante la risoluzione del contratto di affitto di azienda e al proprietario dell'immobile comunica che ai sensi dell'art. 36 L. 392/78 la retrocessione del contratto di locazione al contraente principale (affittante). Prima del fallimento l'affittante conveniva in Giudizio la fallita perché ai sensi dell'art. 447 bis cc venisse condannata alla restituzione dell'azienda affittata per morosità.
In sede di insinuazione allo S.P.:
- Il proprietario dell'immobile chiede in preduzione i canoni dalla data del fallimento alla risoluzione del contratto e l'equo indennizzo pari alla metà dei canoni che residuano dalla risoluzione fino a scadenza contrattuale, in privilegio i canoni arretrati dei dodici mesi precedenti;
- L'affittante chiede il prededuzione i canoni maturati dopo la dicharazione di fallimento e in chirografo quelli precedenti.
Il sottoscritto ritiene che al proprietario dell'immobile non competi l'equo indennizzo in quanto l'esercizio dell'azienda é ritornato all'affittante con conseguente retrocessione del ctr di locazione; quindi senza danno in capo al locatore.
- Per quanto riguarda l'affittante mi sorge il dubbbio se ed in quanto egli abbia convenuto in giudizio la fallita per ottenere la restituzione dell'azienda si possa parlare di risoluzione contrattuale per volontà del curatore oppure per acquiescenza a tale richiesta con conseguente non debenza di alcun canone dalla data di fallimento
Grazie
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/10/2015 20:01RE: Affitto di azienda con trasferimento del contratto di locazione.
Per quanto riguarda le pretese del proprietario dell'immobile circa l'equo indennizzo, bisogna fare riferimento agli accordi intercorsi al momento dell'affitto di azienda circa la sorte del contratto di locazione di immobile: se è intervenuta la cessione del contratto di locazione dall'affittante dell'azienda (e conduttore dell'immobile) all'affittuario dell'azienda (e nuovo conduttore al posto del precedente), quest'ultimo è subentrato nella posizione di conduttore nei confronti del proprietario, per cui trova applicazione l'art. 80 l.f., che consente al curatore del fallimento del conduttore di sciogliersi dal contratto corrispondendo un equo indennizzo. La sua argomentazione per escludere tale richiesta presuppone invece una sublocazione, nel qual caso, alla cessazione del rapporto di sublocazione dell'immobile, continua la locazione tra le parti originarie, e, quindi, il proprietario dell'immobile non può servirsi dell'art. 80 e, anzi potrebbe far valere eventualmente i suoi crediti nei confronti del suo conduttore.
Un elemento determinante per stabilire quale tipo di rapporto sia intercorso tra le parti è, non tanto il richiamo all'art. 36 l. n. 392/78 o all'art. 2558 c.c. (su cui vi è un contrasto di giurisprudenza in parte ricomposto negli ultimi anni) quanto il fatto di chi abbia percepito il canone di locazione, dato che deve ritenersi intervenuta, fino a prova contraria, una cessione del contratto di locazione se il locatore abbia accettato, direttamente in suo favore, il pagamento, da parte del cessionario dell'azienda, del canone di locazione.
Iper quanto riguarda il credito per canoni anteriori alla dichiarazione di fallimento, questo è sì assistito da privilegio, ma si tratta di privilegio speciale possessuale sui beni che si trovano nell'immobile al servizio dello stesso (art. 2764 c.c.), per cui, dato lo svolgimento della vicenda, ci pare che l'immobile non è nella disponibilità del fallimento e, comunque, presumiamo che nello stesso non vi siano beni del genere di sua proprietà o comunque acquisiti al fallimento su cui esercitare il privilegio; di conseguenza il privielgio non può essere riconosciuto.
Per quanto attiene alle pretese dell'affittante l'azienda, ci sembra difficile ipotizzare nella sua comunicazione una adesione alla richiesta di risoluzione, sia per la mancanza di una chiara convenzione di risoluzione consensuale sia per il tempo decorso dalla data di fallimento. Ci sembra, quindi, che lei abbia manifestato con la sua comunicazione il recesso dal contratto di affitto di azienda con le conseguenze di cui all'art. 79 l.f. , per cui le richieste formulate dall'affittante ci sembrano fondate, salvo ovviamente controllo nel merito.
Zucchetti SG Srl
-
Scarica la nuova app
