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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
contratto preliminare di compravendita trascritto da eseguire
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Tarcisio Caglioni
Bergamo25/11/2020 17:14contratto preliminare di compravendita trascritto da eseguire
Buonasera,
Tizio subentra a luglio 2012 mediante atto notarile registrato e trascritto (dichiarazione di nomina) in un contratto preliminare di compravendita immobiliare ad uso abitativo in precedenza stipulato a dicembre 2010 dalla società poi fallita con altro promissario acquirente ad un prezzo di compravendita pattuito in euro 250.000 oltre iva.
A ottobre 2019 la società promissaria venditrice fallisce.
L'immobile viene periziato nel 2020, nell'ambito del fallimento, ad euro 129.000 (prezzo nettamente inferiore a quanto in precedenza pattuito nel preliminare).
Chiedo se secondo voi è applicabile l'art.72 c.1 L.F. che permette al curatore di subentrare nel contratto preliminare di compravendita.
Se ciò fosse possibile e Tizio si rifiutasse di eseguire il contratto quali azioni può compiere il curatore ?
Ringrazio per l'attenzione e per il supporto.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/11/2020 20:06RE: contratto preliminare di compravendita trascritto da eseguire
Dalla descrizione che lei fa della vicenda sembra che tra le parti originarie fosse intercorso un contratto per persona da nominare visto che parla di dichiarazione di nomina, piuttosto che una cessione del contratto.
Ammesso che sia esatta questa impostazione e che il promissario acquirente abbia poi regolarmente effettuato la nomina, sia per quanto riguarda le modalità (il tempo decorso dalla stipula del contratto nel 2010 a lla nomina nel 2012 fa nascere qualche dubbio visto il disposto dell'art. 1402 c.c., ma probabilmente era stato previsto un termine lungo entro il quale effettuare la nomina), sia per quanto riguarda le forme, la persona nominata ha acquistato i diritti e assunto gli obblighi derivanti dal contratto con effetti dal momento in cui questo fu stipulato.
Tanto premesso si deve passare ad esaminare il contenuto del preliminare.
Questione rilevante perché la ordinaria facoltà del curatore di continuare o di sciogliersi dai contratti, compresi i contratti preliminari (art. 72 co. 3), è esclusa nell'ipotesi contemplata dal comma ottavo dell'art. 72 l.fall., qualora, cioè, oggetto del contratto preliminare sia un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente. Questa situazione è già difficile che si verifichi in un preliminare per persona da nominare in quanto nel contratto deve essere indicata la destinazione dell'immobile oggetto del preliminare ad uno degli scopi indicati.
Ad ogni modo, ammesso che in qualche modo si possa recuperare la destinazione dell'immobile ad abitazione principale della persona nominata, il curatore del fallimento del promittente venditore perde la generale facoltà di scelta tra esecuzione e scioglimento, ed è tenuto a dare esecuzione al preliminare, ossia a stipulare il contratto definitivo, a condizione che il contratto preliminare di sia stato trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c.. La trascrizione di cui all'art. 2645bis c.c. non è a tempo indeterminato in quanto produce i suoi effetti per un massimo di tre anni, dato che il terzo comma dello stesso stabilisce che "Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)".
Pertanto, se il contratto preliminare, pur avendo l'oggetto indicato, non viene trascritto o la trascrizione perde effetto, il promissario acquirente decade dai vantaggi che la trascrizione assicura, per cui non trova applicazione l'art. 72, ult. comma e il curatore, secondo la regola generale, ha l'alternativa di sciogliersi dal contratto o di continuarlo dandovi esecuzione. Non solo, ma qualora il curatore opti per lo scioglimento del contratto preliminare, il promissario acquirente, se non ha trascritto il preliminare o è decaduto dagli effetti della trascrizione, non gode neanche del privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c., giacchè, a norma del comma settimo dell'art. 72 l. fall., "In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento". Ossia, anche l'esercizio del privilegio è condizionato alla permanenza degli effetti della trascrizione, la cui durata è indicata dal terzo comma dell'art. 2645bis c.c., di cui sopra.
Nella fattispecie da lei rappresentata, quindi, essendo decorsi ben oltre tre anni dalla stipula del contratto preliminare (dicembre 2010) senza che si sia pervenuti alla stipula del definitivo o al compimento di uno degli altri atti indicati dal terzo comma dell'art. 2645 bis c.c., triennio peraltro scaduto già prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore (ottobre 2019), lei, anche se il preliminare ha ad oggetto un immobile destinato a prima abitazione del promissario subentrato ed anche se il preliminare è stato trascritto, ha la facoltà di sciogliersi dal contratto preliminare e il promittente venditore potrà insinuarsi per il recupero degli acconti versati, senza poter usufruire del privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c..
Zucchetti SG srl
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