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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Revocatoria compravendita immobiliare
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Santo Donnicola
Modena14/02/2018 16:47Revocatoria compravendita immobiliare
Un'azione revocatoria fallimentare, avente ad oggetto un atto di compravendita immobiliare, si è recentemente conclusa positivamente per la procedura, con sentenza definitiva. Premesso che con il vittorioso esperimento dell'azione revocatoria non si è determinato alcun effetto restitutorio né traslativo, ma soltanto l'inefficacia dell'atto rispetto alla massa dei creditori, è stata pertanto trascritta la sentenza definitiva in Conservatoria senza effettuare alcun aggiornamento al Catasto.
In pendenza del giudizio, l'immobile, facente parte di un condominio, è stato gravemente danneggiato dal sisma del 2012. L'intero condominio è stato dapprima demolito e successivamente ricostruito avvalendosi del contributo alla ricostruzione (pratica MUDE). Le opere di ricostruzione risultano in corso di completamento.
Primo quesito
Il perito incaricato di predisporre la perizia dell'immobile ha segnalato al Curatore che con la dichiarazione di fine lavori e il nuovo accatastamento del complesso immobiliare, ormai prossimo, occorrerà predisporre un atto di assegnazione fra i vari condomini, a seguito della diversa distribuzione delle precedenti superfici (nel caso specifico ciò si è concretizzato assegnando una maggiore superficie della soffitta a fronte della soppressione della cantina).
Chi è il soggetto legittimato a partecipare all'atto di assegnazione? Il Curatore o il soccombente che ha subito la revocatoria? (quest'ultimo difficilmente accetterebbe di partecipare all'atto di assegnazione davanti al Notaio)
Secondo quesito
L'amministratore del Condominio ha convocato l'assemblea dei condomini per deliberare l'approvazione di ulteriori spese di ripristino dell'immobile, quest'ultime non coperte da alcun contributo e, pertanto, a carico dei singoli condomini.
Anche in questo caso, chi è il soggetto legittimato a partecipare all'assemblea dei condomini? E chi si fa carico delle ulteriori spese: la società soccombente o il fallimento quale soggetto che dispone del bene?
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/02/2018 20:36RE: Revocatoria compravendita immobiliare
Come da lei accennato, il vittorioso esperimento di un'azione revocatoria fallimentare non è idoneo a determinare alcun effetto restitutorio rispetto al patrimonio del disponente (poi fallito), né, tantomeno, alcun effetto direttamente traslativo in favore dei creditori, comportando soltanto la declaratoria di inefficacia (relativa) dell'atto rispetto al creditore che agisce in giudizio, e rendendo, conseguentemente, il bene trasferito assoggettabile ad azioni esecutive, senza in alcun modo caducare, ad ogni altro effetto, l'avvenuta alienazione in capo all'acquirente.
Trattasi di principio consolidato, cui fa da corollario altro principio secondo cui la restituzione del bene alla massa, conseguente al vittorioso esperimento dalla curatela dell'azione, non realizza una vicenda traslativa, in particolare rappresentata dal suo riacquisto al patrimonio del fallito, ma piuttosto una funzione ripristinatoria della garanzia generica prevista dall'art. 2740 c.c., con il recupero del bene al patrimonio responsabile, che rende necessaria nella revocatoria fallimentare in quanto questa, pur avendo una funzione del tutto analoga alla revocatoria ordinaria, costituisce un mezzo straordinario di reintegrazione della responsabilità patrimoniale di un imprenditore commerciale fallito, illimitata ed a favore della massa dei creditori concorrenti; per questi la pronuncia restitutoria dei beni oggetto di revoca alla funzione di garanzia generale assume, quindi, carattere derivativo dalla pronuncia costitutiva di inefficacia dell'atto, sanzionando un obbligo da essa nascente e ad essa accedente come mero momento logico successivo.
In sostanza a seguito del vittorioso esperimento della revocatoria fallimentare della compravendita , la proprietà del bene oggetto del contratto revocato rimane in capo all'acquirente e il curatore ha il diritto di ottenere la restituzione del bene per consentire alla massa di soddisfarsi sullo stesso.
Così stando le cose, ad entrambi i quesiti la risposta è che legittimato è il terzo proprietario. Sulla partecipazione all'atto non avremmo dubbi, per le spese condominiali straordinarie egualmente riteniamo che debba essere il proprietario fin quando, almeno, il bene non entra nella disponibilità della curatela.
E' del tutto ovvio pensare che costui non adempirà a detti obblighi, per cui- tralasciando tute le problematiche sulla distruzione e ricostruzione dell'immobile e sugli obblighi di restituire il bene nelle condizioni in cui si trovava all'atto della compravendita- bisognerà ricorrere probabilmente alla nomina di un curatore speciale per sopperire all'inerzia conflittuale in cui si verrebbe a trovare il terzo per partecipare all'assegnazione oppure ad un sequestro giudiziaria con nomina di un custode sempre per sopperire alll'inerzia del titolare (ovviamente si tratta di ipotesi) e ad una espropriane per consegna e rilascio ex art. 602 e segg. per ottenere la restituzione del bene in forza del titolo costituito dalla sentenza di revoca.
Zucchetti SG srl
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Santo Donnicola
Modena30/10/2018 17:31RE: RE: Revocatoria compravendita immobiliare
In pendenza di giudizio, la società che ha subito la revocatoria, ha alienato ad una società terza l'immobile facente parte di un condominio prima demolito e poi ricostruito. Premetto che anche in questo caso si pone il problema dell'atto di assegnazione. Senza entrare nel merito dell'operato del Notaio, il fallimento potrà vantare pretese su tale immobile solo promuovendo e vincendo una nuova azione revocatoria verso il terzo acquirente? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza30/10/2018 20:37RE: RE: RE: Revocatoria compravendita immobiliare
Se la domanda giudiziale di revocatoria è stata trascritta, la vendita successiva fatta dal convenuto in giudizio è inopponibile al fallimento, in quanto la declaratoria di inefficacia risale all'atto della trascrizione della domanda.
Se la domanda non è stata trascritta, a parte la responsabilità del legale incaricato che non ha provveduto alla trascrizione, la declaratoria di inefficacia non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base al disposto dell'ult. comma dell'art. 2901 c.c. ed essendo ormai intervenuta una sentenza, dovrà agire nei confronti del sub acquirente chiedendo la revocatoria ordinaria a norma dell'ult. comma dell'art. 2901 c.c. dimostrando che ha acquistato a titolo oneroso e non era in buona fede.
Zucchetti SG srl-
Santo Donnicola
Modena24/11/2018 10:53RE: RE: RE: RE: Revocatoria compravendita immobiliare
La domanda giudiziale, accolta con sentenza definitiva (anno 2017), è stata trascritta (anno 2002) prima della cessione dell'immobile al terzo subaquirente (anno 2014). Preciso, inoltre, che nello stesso atto di acquisto si da atto dell'esistenza del giudizio pendente.
Il Notaio che dovrà predisporre l'atto di assegnazione ha però fatto presente che la domanda giudiziale è stata trascritta su un bene immobile che non esiste più (ricordo che l'intero condominio è stato demolito e successivamente ricostruito avvalendosi del contributo alla ricostruzione MUDE) ipotizzando, tra l'altro, l'acquisizione della proprietà per accessione ex artt. 934 e seguenti c.c.
Il legale della procedura invece contesta fermamente quanto affermato dal Notaio.
Qual è la Vostra opinione? Ad ogni buon conto il bene dovrà essere assegnato alla società che ha subito l'azione revocatoria o al terzo subacquirente?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/11/2018 20:25RE: RE: RE: RE: RE: Revocatoria compravendita immobiliare
Nel nostro precedente intervento noi abbiamo risposto alla sua domanda che muoveva dalla premessa che una azione revocatoria fallimentare, avente ad oggetto un atto di compravendita immobiliare, si era conclusa positivamente per la procedura, con sentenza definitiva, per cui avevamo logicamente ipotizzato che A aveva venduto un immobile a B e poi A era stato dichiarato fallito. Ora lei dice che la domanda revocatoria era stata trascritta nel 2002, prima della cessione del bene ad un terzo sub acquirente, sicchè si deve pensare che A ha venduto il bene immobile a B; poi A è stato dichiarato fallito e il fallimento di A ha promosso nel 2002 una azione revocatoria fallimentare per far dichiarare la inefficacia di detta vendita; nel corso del giudizio l'immobile, fortemente lesionato dal terremoto del 2012, è stato venduto a C nel 2014, dandosi atto nell'atto di compravendita dell'esistenza del giudizio per revocatoria in corso.; successivamente, il condominio di cui faceva parte l'appartamento oggetto delle vendite e della revocatoria è stato abbattuto e ricostruito, e il problema attuale è l'assegnazione delle nuove porzioni ricostruite che, peraltro, non corrispondono esattamente a quelle precedenti.
Quanto agli effetti della revocatoria, non vi è dubbio che la sentenza in questione abbia aeffetto anche nei confronti del sub acquirente C, giusto il disposto dell'ult. comma dell'art.2901 c.c., applicabile anche alla revocatoria fallimentare, per il quale "l'inefficacia dell'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione"; nel caso tale domanda, come detto, è stata trascritta nel 2002 e la vendita a C è avvenuta nel 2014, per cui automaticamente gli effetti della sentenza, risalenti alla data prenotativa della iniziale domanda giudiziale si estendono anche nei confronti del terzo sub acquirente, seppur non convenuto in giudizio (questi, peraltro non era neanche in buona fede dato che nel contratto di compravendita si era dato atto dell'esistenza del giudizio per revocatoria.
Rispetto, quindi alla precedente risposta, che non contemplava la sub vendita a C, è a questi e non all'acquirente B, che andrebbe fatta l'assegnazione in qaunto attuale proprietario dell'immobile..
A questo punto si innesta la questione della identificazione dell'immobile in conseguenza della demolizione e ricostruzione del condominio, che è questione molto complessa.
Secondo la S. Corte, "Nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell'accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un accordo tra le parti" (Cass. 16/03/2011, n.6198; Cass. 22/02/1999, n. 1543; Cass. 22/09/1989, n. 3933).
Da questa constatazione- fatta propria dal notaio- cosa deriva ai fini della questione? E' difficile dirlo. Non vi è dubbio che la trascrizione della originaria domanda riguardava un immobile che non esiste più e che l'appartamento che verrà assegnato all'attuale proprietario discende dall'accessione, ma è anche la situazione di comunione del suolo, da cui discende l'acquisto per accessione da parte di C di quanto sopra costruito, deriva dal fatto che C era il proprietario dell'appartamento poi demolito, pervenutogli a seguito di compravendita successiva alla trascrizione della domanda di revocatoria del primo atto di vendita da A a B.
A noi sembra, pertanto- pur con tutti i ragionevoli dubbi che derivano da una situazione abbastanza anomala, che trova il suo riferimento normativo nell'art. 1128 c.c., non specifico alla questione e che comunque andrebbe rapportato alla disciplina speciale, sia ia nazionale che regionale, dettata in relazione agli eventi sismici del maggio 2012- che ove sia possibile ricostruire che i nuovi dati catastali identificativi del complesso immobiliare e dell'appartamento interessato siano sovrapponibili ai precedenti per il fatto che il palazzo rifatto è sorto nello stesso posto di quello precedente distrutto dal terremoto e che, seppur modificato rispetto al preesistente, le proprietà individuali sono attribuite agli stessi precedenti proprietari, ossia se si riesce a ricostruire che l'immobile che viene assegnato all'attuale proprietario C, seppur ricostruito in modo diverso da quello preesistente alla demolizione e diversamente accatastato, è lo stesso che era stato oggetto della iniziale compravendita da A a B e da questi a C, la trascrizione della domanda dovrebbe conservare i suoi effetti.
Zucchetti SG srl
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