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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
LEASING IMMOBILIARE - APPLICABILITA' ART. 72 O 72-QUATER
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Roberto Marinelli
Macerata05/05/2016 20:05LEASING IMMOBILIARE - APPLICABILITA' ART. 72 O 72-QUATER
Buonasera.
La procedura fallimentare si trova nella seguente situazione:
1) Ha stipulato contratto di leasing immobiliare a sua volta ceduto in sub-locazione ad una società con l'assenso della Concedente società di leasing. Verificatasi la dichiarazione di fallimento, la curatela ha richiesto l'esercizio provvisorio di un ramo di azienda che non coinvolge il cespite in questione.
La curatela non intende subentrare nel contratto di leasing non essendo conveniente per la procedura. Ci si chiede pertanto:
a) si applica al contratto in questione l'art. 72-quater, comma 1, secondo capoverso o l'art. 72 l.f. ai fini dello scioglimento? Il sottoscritto ritiene applicarsi l'art. 72 L.F. sul rilievo che l'esercizio provvisorio non coinvolge l'immobile oggetto del contratto.
2) In ogni caso, sino a quando non viene esercitata la dichiarazione di scioglimento da parte del curatore di subentro o scioglimento del contratto di leasing, la procedura è legittimata a trattenere i canoni del subaffitto?
3) In caso di scioglimento del contratto di leasing la procedura sarà tenuta alla restituzione dell'immobile e pertanto quali saranno gli effetti sul contratto di sub-locazione? Se la curatela non esercita il diritto di scioglimento ex art. 80 l.f., il conduttore avrà comunque diritto all'equo indennizzo?
Ringraziando, porgo
Cordiali saluti.
Dott. Roberto Marinelli
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/05/2016 20:04RE: LEASING IMMOBILIARE - APPLICABILITA' ART. 72 O 72-QUATER
Va premesso che l'apertura dell'esercizio provvisorio è del tutto irrilevante nella fattispecie in quanto l'attività fallimentare riguarda un ramo di azienda che non coinvolge, come lei giustamente precisa, l'immobile in questione; dato rilevante perché tanto comporta che non è applicabile nel caso il comma settimo dell'art. 104 l.f., per il quale "durante l'esercizio provvisorio i contratti pendenti proseguono, salvo che il curatore non intenda sospenderne l'esecuzione o scioglierli.
Ossia vale la normativa generale sui contratti pendenti e, in questa ottica, gli art. 72 e 72 quater non sono tra loro alternativi, ma complementari, nel senso che il primo concede al curatore la facoltà di scegliere tra il subentro o lo scioglimento nei contratti per i quali non sia diversamente disposto, e quindi anche per il leasing, nel mentre l'art. 72 quater regola le conseguenze dello scioglimento. Pertanto, in applicazione dell'art. 72, il contratto di leasing entra in una fase di quiescenza fin quando il curatore non dichiari se subentrare o non nel contratto; nel caso non subentri le conseguenze sono quelle esposte nell'art. 72quater, per cui il curatore, nel fare la sua valutazione sull'opzione da preferire nell'interesse della massa, deve tenere conto di cosa accadrà in caso di scioglimento secondo la previsione normativa citata.
Fino a quando il curatore non fa la sua scelta, come dicevamo, il contratto di leasing entra in fase di quiescenza, e le reciproche prestazioni rimarrebbero sospese se non vi fosse la sublocazione dell'immobile, per cui, per rispondere alle domande sub 2 e 3, c'è da chiedersi come incide questa sul rapporto di leasing.
A nostro avviso- ma qui entriamo nel campo delle opinioni- incide poco perché la sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di locazione sicchè lo scioglimento per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso, scelta del curatore del fallimento del sublocatore, ecc.) esplica i suoi effetti anche nei confronti del sub conduttore; tanto che la Cassazione ritiene che la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione nei confronti del conduttore, esplica nei confronti del sub conduttore - ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo - non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Cass. 08/11/2007, n. 23302)..
Peraltro, se così non fosse, ne conseguirebbe che nei casi in cui non ricorrano le condizioni di cui al secondo comma dell'art. 80, il curatore del fallimento del locatore non potrebbe recederei dal contratto di locazione dell'immobile, neanche pagando un equo indennizzo, e, di conseguenza non potrebbe sciogliersi neanche dal contratto di leasing, non potendo consegnare l'immobile alla società concedente; non solo, ma fino al momento della scelta del curatore se sciogliersi o meno dal contratto di leasing, si avrebbe la assurda situazione che il leasing rimane sospeso, per cui il curatore non paga i canoni, ma percepisce i canoni della locazione dal subconduttore, mantenendo in vita quest'ultimo rapporto.
Se si accetta l'impostazione esposta, quindi, il curatore, che ha, come nel caso, intenzione di sciogliersi dal contratto di leasing, deve comunicare alla società concedente questa intenzione, previa autorizzazione del comitato dei creditori, e contestualmente comunicare al subconduttore che è venuto meno il contratto principale di leasing, per cui anche la locazione o sublocazione dell'immobile cessa per cui è tenuto a restituire l'immobile. Nel frattempo percepisca i canoni della locazione, senza distribuirli per il momento in attesa di vedere come si evolve la situazione. E' probabile infatti che la società di leasing trovi un accordo con il subconduttorfe e comunque questo ulteriore sviluppo incide sul calcolo delle conseguenze dello sciogliemnto a norma dell'art. 72 quater.
Zucchetti SG Srl
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