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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Indennità di avviamento locazione commerciale
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Stefania Attinà
BELLUNO01/02/2024 09:07Indennità di avviamento locazione commerciale
Buongiorno Vi scrivo per formularvi cortesemente due quesiti.
Una società attualmente in concordato preventivo aveva stipulato nel 2017 un contratto di locazione commerciale (termine 6 + 6) . In qualità di Liquidatore Giudiziale ho comunicato la disdetta nei termini di legge impedendo il rinnovo per il successivo periodo di sei anni. La società chiede ora di compensare gli ultimi canoni di locazione con l'avviamento.
Il primo quesito riguarda se sia dovuto l'avviamento posto che il Liquidatore è obbligato a liquidare i beni della società in concordato.
Il secondo invece ha per oggetto la possibilità - nell'ipotesi in cui l'avviamento debba essere versato al locatore che ha ricevuto la disdetta - di compensare l'importo dovuto per l'avviamento con i canoni di locazione dovuti o meno. In buona sostanza chiedo - nell'ipotesi in cui si debba riconoscere l'avviamento - quale natura debba avere questo credito.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza01/02/2024 19:50RE: Indennità di avviamento locazione commerciale
L'art. 34 l. n. 392 del 1978 dispone che "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari ….". Da questa disposizione- che non si applica nei casi elencati nell'art. 35, che è opportuno leggere per verificare se sussistono i presupposti per l'applicazione della norma alla fattispecie concreta- si ricava che l'indennità in questione è dovuta al conduttore- ricorrendo le altre condizioni precisate dalla norma citata e da quella dell'art. 35- quando cessa il rapporto locativo su richiesta del locatore in modo da consentire al conduttore, di fronte alla volontà espressa dal locatore di recedere dal contratto, di fronteggiare, almeno in parte, le difficoltà connesse all'individuazione di altri locali ove proseguire lo svolgimento della propria attività e quelle legate alla fondamentale necessità di reperire nuova clientela. Tant'è che, come visto, l'art. 34 esclude il pagamento della indennità quando il conduttore sia assoggettato a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, presupponendo, nella visione dell'epoca, che l'intervento di una di queste procedure facesse cessare l'attività; né di contro può ritenersi che detta indennità sia finalizzata aa compensare l'avviamento determinato dal conduttore dalla sua attività, capace di instradare in qualche modo la clientela verso quell'indirizzo, aumentando così il valore dell'immobile, giacchè il comma 2 dell'art. 34 prevede espressamente a favore del conduttore cessato una ulteriore indennità "qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente".
Se è così, riteniamo che l'indennità in questione, ove ne ricorrano i presupposti di legge, sia dovuta anche quando la disdetta è data dal curatore o dal liquidatore del concordato preventivo in quanto, anche in questi casi rimane lo scopo indicato da tutelare. Il pagamento di tale indennità sorge dalla disdetta, sicchè se questa è data dall'organo della procedura in pendenza della stessa il credito dovrebbe essere considerato prededucibile. Di conseguenza questo debito della procedura è compensabile con il debito di pari natura del conduttore per i canoni ancora da pagare maturati in corso di procedura ricorrendo reciprocità tra le situazioni contrapposto; non sono invece compensabili con il debito per avviamento eventuali debiti del conduttore per canoni maturati ante procedura e quindi concorsuali.
Zucchetti SG srl
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