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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Locazione commerciale
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Daniele Grizzo
San Vito al Tagliamento (PN)22/04/2011 10:02Locazione commerciale
Le prospetto il seguente caso:
Viene sottoscritto in data 1 dicembre 2009 contratto di locazione transitorio durata 6 mesi prima scadenza 30 maggio 2010 con il quale la società A da in locazione commerciale alla società B una porzione di immobile adibita a deposito legname.
Tale contratto nulla prevede in tema di rinnovo.
Il locatore A fallisce in data 23 ottobre 2010.
Il conduttore sostiene che il contratto non essendo stato sottoscritto con patti in deroga alla prima scadenza, il 30 maggio 2010, si è trasformato in contratto sessennale.
La curatela sostiene che il contratto è rimasto di durata semestrale ed ha interesse a liberare l'immobile in quanto è in corso una trattativa avanzata per la cessione dello stesso libero però da vincoli.
Il conduttore ha pagato seppur in ritardo i canoni mediante assegni che non sono stati incassati dal curatore.
Vista la situazione attuale, il curatore non vorrebbe attendere i quattro anni previsti dall'art. 80 L.F.
Avete cortesemente un suggerimento su come operare per poter liberare l'immobile il prima possibile?
Ringrazio per la cortese risposta.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/04/2011 16:55RE: Locazione commerciale
La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali non può essere inferiore a sei anni, per il disposto dell'art. 27 legge n. 392 del 1978, con la sanzione della nullità nel caso sia prevista una durata inferiore (art. 79). Tuttavia la S. C. ha più volte ribadito che "Qualora la locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale locazione non abitativa transitoria e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione della clausola legale ex art. 1339 cod. civ., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e semprechè risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità (cfr. da ult. Cass. 08/07/2010 n. 16117; conforme in termini Cass. 3663/1996).
Si tratta, quindi, in primo luogo di valutare se dal testo del contratto siano desumibili le ragioni giustificative della deroga alla durata legale.
In caso positivo, il contratto con la durata semestrale della locazione è valido e, non prevedendo la necessità di disdetta entro un certo termine per l'eventuale rinnovo, alla scadenza deve considerarsi terminato, a meno che i comportamenti successivi delle parti non possano essere interpretati come espressione tacita della volontà di continuare la locazione, questa volta della durata legale.
Se, ricorrendo le condizioni indicate, il contratto è cessato, lei come curatore ha diritto alla restituzione dell'immobile e al pagamento di una somma per l'occupazione illegittima e, se l'altra parte non è disponibile alla restituzione, come finora ha dimostrato, deve agire in giudizio per ottenere tanto.
Se, al contrario, per la mancanza di una delle caratteristiche indicate, il contratto deve ritenersi non cessato, questo si tramutato in un contratto della durata di sei anni e il curatore si trova davanti ad un contratto pendente, regolato dall'art. 80 l.f.
Zucchetti SG Srl
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