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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Leasing immobiliare
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Carlo Tartarini
LA SPEZIA05/02/2024 14:02Leasing immobiliare
Buongiorno,
una SRL stipulava nel 2009 un contratto di leasing immobiliare finalizzato all'acquisto di un immobile, che successivamente veniva locato a terzi.
Nel 2018 a seguito del mancato pagamento dei canoni, la società di leasing comunicava la risoluzione del contratto per inadempimento. L'immobile è però rimasto nella disponibilità della SRL che ha continuato a percepire il canone di locazione dall'inquilino. Nel 2019 la SRL fallisce.
La società di leasing malgrado il decorso del tempo non ha intrapreso alcuna azione, non ha risposto alle comunicazioni del curatore, non ha presentato istanza di insinuazione, non ha presentato domanda di rivendica.
Stante il completo disinteresse della società di leasing la procedura, che ha comunque in custodia il bene immobile, ha richiesto il pagamento del canone di locazione all'inquilino.
Alla procedura fallimentare spetterebbe l'indennizzo previsto dalla L. 124/2017 (cassazione n. 2061 del 2021). Ma come comportarsi stante l'attuale inerzia della società di leasing ? Inoltre secondo il dettato della cassazione (n. 8980 del 2019) il concedente dovrebbe insinuarsi al passivo fallimentare per poter allocare il bene. Ma un'eventuale domanda di insinuazione o di rivendica sarebbe comunque considerata ultratardiva.
E come trattare il canone di locazione percepito dalla curatela ? Va restituito per intero o può in qualche modo influire il calcolo dell'indennizzo ?
Grazie - Carlo Tartarini-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/02/2024 19:07RE: Leasing immobiliare
Esclusa l'applicazione della normativa fallimentare di cui all'art. 72 quater l. fall. in quanto il contratto di leasing è stato risolto prima della dichiarazione di fallimento, rimane da vedere se la fattispecie può essere regolata dalla disposizione dell'art. 1526 c.c. sulla vendita con riserva di proprietà estesa pacificamente ai leasing traslativi, ovvero dai commi da 136 a 140 dell'articolo unico legge 4 agosto 2017, n. 124, entrata in vigore il 29 agosto successivo. Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite (Cass. sez. un. 28/01/2021, n.2061, poi seguite dalla successiva giurisprudenza, Cass. 30/09/2021, n..26531; Cass. 4/11/2021, n.31834; Cass. 14/09/2022, n. 27133) che hanno affermato il principio che "in tema di leasing finanziario, la disciplina di cui all' art. 1, commi 136-140, l. n. 124 del 2017 non ha effetti retroattivi, sì che il comma 138 si applica alla risoluzione i cui presupposti si siano verificati dopo l'entrata in vigore della legge stessa".
Presupponendo che l'inadempimento dell''utilizzatore che ha dato luogo alla risoluzione si sia verificato dopo il 29 agosto 2017, (che è la situazione migliore per la procedura e cui anche lei sembra richiamarsi) bisogna far capo al comma 138 di detta legge che tratta degli effetti della risoluzione disponendo quanto segue: "In caso di risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'utilizzatore ai sensi del comma 137, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed e' tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto, nonche' le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell'utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene e' inferiore all'ammontare dell'importo dovuto dall'utilizzatore a norma del periodo precedente".
Senza entrare nei particolari, l'utilizzatore, all'atto della risoluzione del contratto, avrebbe dovuto restituire l'immobile oggetto del leasing, e il concedente avrebbe determinato il credito eventuale sulla base della norma sopra riportata, che da un lato indica le varie voci che compongono il credito, e dall'altro ne stabilisce la debenza o il credito in relazione al valore di nuova allocazione del bene. Nel specie in esame l'immobile non è stato restituito,
né l'utilizzatore né la procedura ha pagato più i canoni di leasing continuando a percepire i canoni della locazione del bene data a terzi, per cui non vediamo quale indennizzo lei possa percepire.
Zucchetti SG srl
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