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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE

Ipoteca bene comune non censibile

  • Nicola Brancorsini

    Pesaro (PU)
    15/05/2022 16:23

    Ipoteca bene comune non censibile

    Ho venduto l'unico immobile della procedura costituito da quattro particelle, di cui due ipotecate e due non ipotecate; queste ultime sono un bene comune non censibile e un bene comune censibile. Ho quindi trasmesso il progetto di riparto parziale ai creditori, attribuendo l'attivo proveniente dai beni ipotecati al creditore fondiario e l' attivo proveniente dai beni non ipotecati ad altri creditori. Il fondiario ha opposto il piano di riparto sostenendo che l'ipoteca si estenda anche alle particelle non ipotecate in quanto trattasi di beni comuni.

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      16/05/2022 18:41

      RE: Ipoteca bene comune non censibile

      I beni comuni censibili sono quelle porzioni di immobili in comunione che possono essere sfruttate dai proprietari di più unità immobiliari in quanto si tratta di beni capaci di produrre reddito, per cui possono essere accatastati e sono dotati di una propria planimetria catastale. Tra questi rientrano, ad esempio, il lastrico solare, il parcheggio comune, l'alloggio per il portinaio, ecc.
      I beni comuni non censibili sono quelli incapaci di produrre reddito per cui non vanno accatastati ai fini dell'attribuzione di una rendita non avendo alcun valore dal punto di vista catastale. Tra questi rientrano le scale, il locale caldaia o centrale termica ecc.
      Questa differenza è rilevante ai fini della risposta alla domanda posta perché i beni comuni non censibili non possono essere ipotecati in quanto essi vengono ipotecati per "effetto naturale", dell'ipoteca iscritta sul bene individuale, nel i beni comuni censibili possono essere ipotecati visto che hanno dati catastali autonomi , per cui se l'iscrizione non è stata effettuata sugli stessi ad essi non si estende l'ipoteca,.
      Tuttavia, mentre la prima affermazione è pacifica, più controversa è la seconda vigendo il principio della normale estensione della garanzia ipotecaria all'intero immobile; ad ogni modo a noi sembra preferibile la tesi della non estensione proprio, a meno che non si tratti di miglioramenti e quant'altro previsto dall'art. 2811 c.c., perché la individualità catastale dei beni comuni censiti avrebbe permesso l'iscrizione che non è stata effettuata. Ed infatti l'art. 2825 c.c. consente l'ipoteca su una quota astratta di un bene in comune ma richiede l'iscrizione su tutto il bene comune ipotecato, nei limiti ovviamente della quota del concedente.
      Zucchetti SG srl

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