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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
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Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)23/11/2011 09:00Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
Un creditore ha presentato un'istanza di ammissione al passivo chiedendo il privilegio riservato ai promissari acquirenti di un immobile appreso all'attivo e poi venduto in tribunale. Il preliminare non era stato registrato e tanto meno trascritto in conservatoria. Essendo un documento non opponibile l'istanza è stata accolta ma in chirografo ed i creditori, regolarmente avvisati dell'esito dell'ammissione, non si sono opposti.
Come curatore non ho inteso sciogliermi da quel "contratto", che per me tale non era, né il contraente è ricorso al GD perché assegnasse al sottoscritto un termine per farlo.
Ho chiuso il fallimento da qualche mese e da poco mi è stato notificato un atto di citazione proposto dal creditore in questione che chiede il risarcimento dei danni subiti (una cifra astronomica!) a causa del curatore che non ha ottemperato all'obbligo previsto dall'art 72 per il quale avrei dovuto rivolgermi al CdC per ottenere l'autorizzazione a sciogliermi dal contratto.
Desidererei un vostro commento sulla vicenda. Grazie molte, cordialità.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza23/11/2011 20:21RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
Crediamo che possa stare abbastanza tranquillo circa la richiesta di danni; comunque c'è qualcosa che non quadra nell'esposizione da lei fatta. Invero, è giusta la esclusione del privilegio di cui all'art. 2775bis c.c. in quanto il preliminare non era trascritto, nel mentre non comprendiamo perché il credito, presumibilmente corrispondenti agli accorti versati, sia stato ammesso in chirografo, dal momento che lei dice che il documento non era opponibile (è da pensare per mancanza di data certa) alla massa; se il documento non era opponibile alla massa, infatti,il credito doveva essere escluso, salvo a far valere altra causa petendi da parte del creditore (ad esempio indebito arricchimento).
Il fatto che il credito richiesto sia stato ammesso comporta due conseguenze:
a-fa presumere che gli organi della procedura abbiano considerato opponibile il contratto preliminare;
b-fa ritenere che il curatore, accogliendo la domanda, seppur in chirografo, abbia riconosciuto o che il contratto si era consensualmente risolto prima della dichiarazione di fallimento o che egli si era sciolto dal contratto, tant'è che il bene oggetto dello stesso è stato venduto nel fallimento.
A fronte di una tale situazione, non capiamo in cosa possa consistere la richiesta di danni da parte del promissario acquirente e del tutto irrilevante ci sembra, sotto questo profilo, il fatto che si sia sciolto dal contratto (se scioglimento vi è stato) senza l'autorizzazione del comitato dei creditori, sia perché questa omissione costituisce una irregolarità da far valere nel corso della procedura, sia perché il promissario acquirente non ci sembra legittimato a tanto visto che egli stesso aveva chiesto l'ammissione per il credito derivante dallo scioglimento o risoluzione del contratto, sia perché, infine, non riusciamo a vedere in cosa consista il danno che richiede.
Ovviamente, è opportuno che consulti un legale che, con la completa conoscenza della situazione, può darle un consiglio e costituirsi in giudizio per difendersi.
Zucchetti SG Srl
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Alberto Rinaldi
Verona25/11/2011 16:52RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
In aggiunta a quanto già rilevato, l'eventuale vizio conseguente alla mancata autorizzazione del comitato dei creditori doveva essere fatto valere dal creditore, secondo la mia opinione, prima in sede di osservazioni al progetto di stato passivo, poi in sede di opposizione allo stato passivo. La mancanza anche delle sole osservazioni e, a maggior ragione, dell'opposizione, implicano acquiescenza del creditore al provvedimento del G.D.. V'è da rilevare inoltre che il curatore propone l'ammissione o l'esclusione del credito, mentre il G.D. adotta la decisione, per cui l'infondatezza della domanda, salvi i necessari approfondimenti del caso, va rilevata anche sotto questi profilo.
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Gianluca Canale
Pescara11/01/2012 12:55RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
In presenza di un preliminare di vendita non registrato, e quindi privo di data certa anteriore alla data della sentenza di fallimento, il contratto non risulta opponibile alla procedura e quindi non costituisce doumento probatorio del credito per l'ammissione allo stato passivo. Ma se alla domanda di insinuazione allo stato passivo il promissario acquirente oltre ad allegare il contratto preliminare allega copia degli assegni circolari inestati alla società fallita e ad essa consegnati, possono tali documenti provare il credito e quindi determinare una ammissione allo stato passivo, oppure la non opponibilità del preliminare comporta comunque la necessità di escludere il credito salvo poi fare opposizione per var valere altra "causa petendi" come ad esempio l'idebito arricchimento della società fallita? In altre parole il curatore pur non riconoscendo opponibile alla procedura il preliminare in quanto privo di data certa può comunque ammettere il credito provato dagli assegni circolari ? -
Alberto Rinaldi
Verona11/01/2012 17:02RE: RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
Secondo la mia opinione, se dalla contabilità dell'impresa fallita risulta il versamento da parte di un terzo di una somma non ricollegabile ad altre operazioni e il curatore rinviene un contratto preliminare, ancorchè non registrato e non trascritto, nel quale la caparra corrisponde al versamento effettuato, mi pare difficile (e comunque inutile) sostenere che il preliminare non sia opponibile alla curatela. La soluzione a mio avviso più prudente, e adottata recentemente in sede di verifica dello stato passivo di un fallimento nel quale si sono presentati diversi casi come quello di specie, è stata quella di procurarsi l'autorizzazione del comitato dei creditori allo scioglimento dal contratto preliminare, trattandosi anche in quel caso di preliminari non registrati nè trascritti, per cui il debito restitutorio assume natura chirografaria, e di ammettere il credito in chirografo. Questa è parsa la soluzione più economica (ad evitare i tempi e i costi dell'opposizione allo stato passivo) e più sicura anche da eventuali ulteriori iniziative giudiziarie dei creditori.
Cordiali saluti.
Alberto Rinaldi -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/01/2012 08:52RE: RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
L'art. 2704 c.c. non contiene una elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata deve ritenersi certa rispetto ai terzi, e lascia al giudice di merito la valutazione, caso per caso, della sussistenza di un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo, secondo l'allegazione della parte, a dimostrare la data certa, di modo che gli elementi idonei ad attribuire data certa ad un documento possono anche essere estranei al documento stesso.
Nel caso da lei prospettato, quindi, anche la consegna degli assegni circolari può essere considerata fonte di prova di data certa anteriore al fallimento del promittente venditore se il creditore fornisce la prova del collegamento degli assegni all'impegno ad acquistare il bene di cui al preliminare e la prova della consegna degli assegni prima della dichiarazione di fallimento. Ovviamente, come in tutte le attività istruttorie, entrano in gioco anche elementi induttivi per cui, ad esempio, la prova che gli assegni siano stati consegnati proprio in adempimento del preliminare può anche essere tratta dal fatto che tra le stesse parti non esistevano altri rapporti di affari, per cui, come lei giustamente dice, il pagamento delle somme di cui agli assegni darebbe luogo ad un indebito arricchimento.
In altre parole, se è possibile collegare gli assegni consegnati prima del fallimento al preliminare, anche il contratto acquista data certa anteriore al fallimento e diventa opponibile.
La richiesta del creditore di insinuare il credito per gli acconti versati fa intendere che questi considera risolto il contratto o comunque dà per scontato che il curatore del promittente si sia sciolto dallo stesso. Orbene, ove non esista una causa di risoluzione già verificatasi, lei si trova nelle condizioni di poter scegliere, secondo la convenienza per la massa, di adempiere alle obbligazioni contrattuali- nel qual caso non deve restituire nulla ed anzi deve stipulare il definitivo e ottenere il residuo prezzo- oppure sciogliersi (art. 72). Accogliendo la domanda del creditore lei implicitamente si scioglie dal contratto, per cui, anche se segue questa via, ha bisogno dell'autorizzazione del comitato dei creditori, richiesta dall'art. 72.
Zucchetti SG Srl
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Francesco Mazzoletti
Brescia26/01/2012 17:33RE: RE: RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
Ho un caso simile, avente per oggetto immobili su cui gravano un ipoteca volontaria, un ipoteca giudiziale e un pignoramento trascritto. I promittenti acquirenti che stipularono il preliminare (non trascritto, soltanto in alcuni casi registrato, ma al quale ha sempre fatto seguito versamento di caparra) sarebbero interessati alla prosecuzione.
Credo tuttavia che se si proseguisse, con il subentro del curatore, gli immobili non sarebbero liberati dalle ipoteche, cosa che invece accadrebbe con decreto del Giudice a seguito di vendita tramite asta fallimentare... giusto?
Quale altra soluzione si potrebbe perseguire per assegnare agli occupanti i rispettivi immobili occupati ?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/01/2012 11:08RE: RE: RE: RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
Nell'argomento "Passivo e Rivendiche"
è stata inserita una nuova discussione con oggetto "titoli a pegno per affidamento su c/c"
Da parte di: Dott. F. M.
Buongiorno.
Fallimento del novembre 2011.
Una banca aveva concesso alla società fallita, nel 2005, un affidamento in conto corrente ordinario "n. 1" per euro 100.000, valido fino a revoca.
A garanzia dell'affidamento la fallita aveva costituito in pegno obbligazioni della stessa banca con scadenza nel 2010 del valore nominale di euro 100.000 con conto titoli d'appoggio "n.2", presso il medsimo Istituto.
La banca chiede oggi di insinuarsi al passivo in via chirografaria per il netto tra il saldo debitore per lo scoperto di conto corrente "n.1" e il saldo creditore del conto titoli "n.2" vincolato a garanzia.
Bisogna dunque ammetterla al chirografo per il netto?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/01/2012 11:12RE: RE: RE: RE: RE: Preliminari di vendita immobili non registrati e privi di data certa e obblighi per il curatore ex art. 72 LF
Ci siamo accorti di aver inserito per errore una domanda al posto della risposta. Ce ne scusiamo e riportiamon in appresso lam rispsota.
Non abbiamo trovato nulla, neanche in dottrina, circa la natura della vendita effettuata a seguito di subentro del curatore nel contratto preliminare. Evidentemente si ritiene pacificamente che si tratti di una vendita privata per la quale, come lei giustamente dice, non troverebbe applicazione il potere purgativo tipico delle vendite coattive e richiamato dall'ult. comma dell'art. 108.
Probabilmente questa impostazione merita di essere rivista perché oggi il potere di cancellazione è esteso sicuramente anche alle vendite negoziali effettuate dal curatore, dato che, a norma dell'art. 107, egli non è tenuto più a chiedere la vendita con incanto o senza incanto ma può utilizzare procedure competitive che si concludono con la stipula di un contratto di vendita. In questi casi si ritiene che operi egualmente il potere di cancellazione (anzi proprio per questi casi avrebbe senso l'ult. comma dell'art. 108, perché per le altre forme di vendita vi sono le norme del codice di rito) perché si è comunque in presenza di vendite coattive; definizione che deriva non dalle modalità della vendita ma dal fatto che questa è effettuata contro e senza la volontà del debitore che subisce l'espropriazione.
Si può estendere questo concetto alla vendita fatta in esecuzione di un preliminare? Credo che oggi vi siano spiragli per farlo alla luce delle precedenti considerazioni ma è molto difficile; se, infatti, da un lato è vero che, in caso di risposta negativa, il promissario acquirente- che non solo non può influire sulla scelta del curatore ma deve sottostare alle decisioni dell'organo fallimentare- si troverebbe a subire le ipoteche e i pignoramenti esistenti, è altrettanto vero che se questi erano anteriori al contratto preliminare, a lui comunque sarebbero stati opponili tali pesi anche in mancanza di fallimento. Più agevole potrebbe essere la purgazione dei pesi successivi al preliminare e la cancellazione della sentenza di fallimento.
Se il curatore non subentra nei contratti preliminari- ma la sua valutazione deve essere fatta nell'interesse della massa e non dei promissari acquirenti- non vediamo altre strade lecite per far sì che i già promissari acquirenti diventino proprietari, se non la partecipazione alle vendite competitive o alle altre forme che si sceglieranno.
Zucchetti SG Srl.
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