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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Vendita all'asta di immobile in comunione tra socia fallita e suo coniuge
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Raffaele Maio
SIENA08/10/2023 16:59Vendita all'asta di immobile in comunione tra socia fallita e suo coniuge
Buonasera,
vorrei chiedere il vs parere in merito alla seguente situazione
In una procedura fallimentare (avviata nel 2017) ed estesa ai soci illimitatamente responsabili, vi è un ultimo immobile da vendere all'asta. L'immobile appartiene per il 50% alla socia fallita e per l'altro 50% al di lei coniuge in bonis. Dopo due aste andate deserte (dove si metteva in vendita il 50% dell'immobile) ho chiesto al proprietario in bonis la procura a vendere anche la sua quota del 50%, cosicchè questa curatela possa più facilmente vendere l'intero immobile (appartamento di civile abitazione). Il socio in bonis mi ha inviato la procura notarile per la vendita anche della sua quota. Dalla perizia si rileva che l'immobile presenta difformità edilizie non sanabili. La domanda è: può il notaio effettuare il trasferimento della proprietà in presenza di difformità di un 50% di immobile non di pertinenza della procedura fallimentare?
Si può, per assimilazione, considerare questa fattispecie alla stregua del giudizio di divisione per cui in tema di divisione giudiziale degli immobili con un abuso se ciò avviene nell'ambito di una procedura di pignoramento immobiliare o di un fallimento non si applica la sanzione della nullità prevista per le altre due forme di divisione (ereditarie e ordinarie) così come prevede il principio stabilito dalle Sezioni Unite: "lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessaria nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi o nell'ambito del fallimento e delle altre procedure concorsuali è sottratta alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi"
Grazie
Maio Raffaele dottore commercialista in Siena-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/10/2023 12:17RE: Vendita all'asta di immobile in comunione tra socia fallita e suo coniuge
Il problema non è il fatto che la vendita coinvolga la quota del 50% della proprietà dell'immobile bensì il fatto che l'immobile è affetto da difformità edilizie non sanabili, per cui la domanda da farsi è se un immobile 8anche se appartenesse interamente alla procedura) possa essere venduto e s ela vendita sia valida. In virtù del combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 e 40, comma 6, della legge n. 47 del 28 febbraio 1985, non sono ritenute nulle vendite effettuate in procedure concorsuali di immobili gravati da abusi che possono essere sanati, tanto che l'aggiudicatario è rimesso nei termini (120 giorni dal trasferimento) per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria. Nel caso, lei dice che si tratta di difformità non sanabili, per cui la vendita dei beni deve ritenersi nulla e difficilmente troverà un notaio che redigerà l'atto.
Si ammette anche che quando l'immobile abusivo non sia sanabile, lo stesso possa ugualmente costituire oggetto di vendita forzata, ma solo a condizione che ciò sia stato dichiarato nel bando di vendita giacchè, in caso contrario, si sarebbe in presenza di un'alienazione di aliud pro alio rispetto alla quale non opera l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa prevista dall'articolo 2922 secondo comma c.c.; tuttavia, in primo luogo è molto improbabile che qualcuno acquisti un immobile con difformità insanabili che gli precludono una futura vendita sul mercato e, inoltre, la vendita dovrebbe essere effettuata (previa previsione nel programma di liquidazione) secondo il codice di rito dal giudice delegato, il quale emette il decreto di trasferimento perché nessun notaio stipulerà un atto di vendita affetto da nullità.
Zucchetti Sg srl
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