Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
contratto preliminare compravendita e ipoteche
-
Paolo Zoccoli
Roma07/01/2016 23:18contratto preliminare compravendita e ipoteche
Un'impresa di costruzioni ha promesso in vendita un immobile ad un promittente acquirente, con contratto preliminare di compravendita.
Successivamente al fallimento , il curatore deve valutare, ai sensi dell'art. 72 L.F., l'opportunità di eseguire il contratto o di sciogliersi.
L'immobile promesso in vendita è attualmente gravato di ipoteche volontarie e giudiziali.
Qualora il contratto preliminare di compravendita venisse eseguito e quindi pagato il prezzo e stipulato il contratto di vendita definitivo, come si dovrebbe procedere per trasferire l'immobile, e dunque eseguendo il contratto, libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli? Con un provvedimento del giudice anteriore alla vendita?
Con esecuzione da parte del notaio su specifica autorizzazione del Giudice Delegato?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/01/2016 20:42RE: contratto preliminare compravendita e ipoteche
Lei tocca un tasto che, come abbiamo detto anche altre volte, non trova una adeguata soluzione normativa.
Premettiamo che la scelta tra scioglimento ed esecuzione del contratto preliminare è concessa al curatore dal terzo comma dell'art. 72 l.f., a meno che non si verta in uno dei casi previsti dall'ult. comma della stessa norma, per il quale questa disposizione non si applicaal contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente.
E' bene verificare questo dato, anche se nel caso crediamo che non cambi molto, dal momento che lei è propenso comunque a dare esecuzione al contratto. Se dà esecuzione al contratto, o per sua scelta o perché obbligato non potendosi sciogliere, la vednita va effettuata stipulando un normale atto di vendita trascrivibile, ossia o con scrittura privata autenticata o con atto pubblico avanti a notaio.
Il problema non è questo, ma la sorte delle ipoteche iscritte, perché diventa discutibile se in un caso del genere si possa parlare di vendita coattiva, tale per cui il giudice delegato possa disporre, a norma del secondo comma dell'art. 108, la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ovvero di una esecuzione di un contratto privato, che quando è stato stipulato già contemplava le iscrizioni ipotecarie, per cui l'ipoteca rimane. Questo è il problema che si diceva insolubile, perché qualunque strada si segue si danneggia qualcuno. Nel primo caso il creditore ipotecario, che perderebbe il diritto di seguito e, se il prezzo è stato in gran parte pagato dal promissario prima del fallimento, non entra nell'attivo fallimentare una somma idonea a soddisfare il creditore ipotecario; nel secondo caso l'acquirente che si troverebbe un bene gravato da ipoteca esposto all'esecuzione del beneficiario.
In questa situazione la prima cosa da fare è parlare col proprio giudice delegato, per sapere se è disponibile ad emettere il decreto di cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni dopo la vendita e all'esito del pagamento del prezzo; in questo caso ogni problema è risolto. In caso negativo bisogna necessariamente coinvolgere il creditore ipotecario e ilo promissario acquirente per trovare una soluzione concordata.
Zucchetti SG srl
-
Gian Carlo Fenu
TEMPIO PAUSANIA (OT)10/01/2016 07:37RE: RE: contratto preliminare compravendita e ipoteche
Mi permetto di aggiungere alla discussione un caso che ho in una procedura quale Curatore.
Ho, per rilevante opportunità, ipotizzato un programma di liquidazione in cui si prevede la prosecuzione della realizzazione di un importante immobile (50 unità) attraverso l'utilizzo delle somme, ancora da versare, dei promissari acquirenti (ex Procedura) con un ulteriore importo (che i promissari propongono alla curatela di pagare) e che consentirebbe il completamento della struttura e dunque la possibilità di procedere alla vendita degli immobili rimanenti.
Esiste un creditore ipotecario che è nel Comitato dei creditori (composto di 5 membri); organo che ha approvato, senza alcuna condizione, per i 4/5 mentre il creditore ipotecario ha, dopo tanti tentennamenti, accettato a condizione però che la liberazione degli immobili oggetto di promessa sarà autorizzata solo se il creditore ipotecario sarà soddisfatto dall'importo dei beni.
Per meglio specificare la condizione il Creditore Ipotecario dice: " manifesterà l'assenso alla restrizione dell'ipoteca solo a conclusione dei lavori di ultimazione dello stabile e solo laddove il valore dei beni residui risulti tale da consentire la soddisfazione integrale prospettata .... nel piano di liquidazione ... del credito insinuato ed ammesso in via privilegiata ipotecaria...".
Nel piano è allegata una dettagliata perizia in cui è precisato sia il valore attuale che di quello a conclusione dei lavori da fare portando il tutto ad una condizione notevolmente conveniente per tutti i creditori anche per il Creditore Ipotecario.
I beni residui saranno dunque venduti tramite agenzia immobiliari ed il riparto sarà effettuato seguendo le graduazioni di legge.
Visto dunque il parere favorevole dei 4/5 dei componenti il Comitato dei Creditori e la disponibilità dei promissari a versare un somma (tra l'altro molto importante) mi trovo in difficoltà con questo condizionamento del creditore Ipotecario.
Potrebbe infatti succedere che se i numeri complessivi non dovessero tornare ho acquisito delle somme dai promissari e poi non potrei stipulare l'atto con contestuale liberazione dei beni dal vincolo del creditore ipotecario.
Qualora non si riuscisse a far eliminare tale condizione pensavo che potrebbe essere l'unica soluzione quella di parlare con il Giudice per capire se lo stesso intenda prendere, già in questa fase, un provvedimento per imporre la cancellazione dell'ipoteca a favore del creditore ipotecario dopo la fine dei lavori (certificata) per procedere all'atto definitivo ai promissari acquirenti.
E' probabile che il creditore ipotecario faccia opposizione al piano; ma Vi chiedo a vostro autorevole parere in che modo sia opportuno comportarsi, con particolare riferimento alle responsabilità della procedura?
Grazie per il vostro importante supporto
Buon lavoro a tutti
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza11/01/2016 21:06RE: RE: RE: contratto preliminare compravendita e ipoteche
Il suo caso conferma quanto avevamo detto nella precedente risposta sulla mancanza di una adeguata risposta; peraltro, di ciò è tanto conscia anche la Commissione Rordorf, che ha predisposto su incarico del Ministro di giustizia, una progetto di legge dlega per la riforma della legge fallimentare che "Nell'esercizio della delega il Governo adotta misure dirette a rendere più efficace la funzione del curatore: … iv) chiarendo l'ambito dei poteri giudiziali di cui all'articolo 108, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, in ipotesi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita".
Allo stato è chiara la posizione del creditore ipotecario che, sul punto è da tenere distinta da quella dallo stesso assunta quale componente del comitato dei creditori; ossia la banca dà il consenso alla restrizione dell'ipoteca solo a conclusione dei lavori di ultimazione dello stabile e solo laddove il valore dei beni residui risulti tale da consentire la soddisfazione integrale prospettata .... nel piano di liquidazione ... del credito insinuato ed ammesso in via privilegiata ipotecaria; ossia solo quando avrà la sicurezza che i beni residui finiti consentiranno l'integrale pagamento del suo credito.
Stante questa posizione, legittima, l'altra via è quella di disporre la cancellazione delle iscrizione con provvedimento del giudice delegato, ma qui entrano in ballo le difficoltà già rappresentate; in ogni caso il giudice, anche se disposto ad assumersi la responsabilità della cancellazione non lo potrà fare prima della vendita e dell'avvenuto pagamento del prezzo, come previsto dal secondo comma dell'art. 108 c.c.
Zucchetti SG srl
-
-
-
Scarica la nuova app
