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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Deposito cauzionale contratto di locazione
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Franco Squizzato
CASTELFRANCO VENETO (TV)18/05/2011 09:26Deposito cauzionale contratto di locazione
Il Fallimento è proprietario di un immobile uso abitazione, che in data antecedente il fallimento era stato dato in locazione secondo regolare contratto di locazione registrato. L'inquilino ha trasmesso al curatore la propria volonta di risuluzione da tale contratto chiedendo la restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato alla società fallita. Tale importo deve essere restituito dalla procedura in prededuzione ? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/05/2011 19:46RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Il fallimento del locatore, giusto il disposto dell'art. 80, non scioglie il contratto di locazione di immobile e il curatore subentra nel contratto, per cui valgono le norme ordinarie sia in ordine all'adempimento che al recesso.
Nel caso il conduttore (in forza di legge o del contratto) possa recedere liberamente o dando un preavviso, questi ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale, che va corrisposto al momento del recesso, controllato che non vi sono danni e i pagamenti dei canoni siano regolari, ossia va versato in prededuzione quanto dovuto trattandosi di una somma tenuta appunto in deposito cauzione in vista di un determinato evento.
Zucchetti Sg Srl
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Paolo Rosa
roma27/10/2011 11:56RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Ciò vale anche per i contratti ad uso diverso, nel caso di subentro del curatore e di succesivo recesso del conduttore alla scadenza? in altre parole, il deposito cauzionale va pagato dal curatore in prededuzione ove il conduttore comunichi regolare disdetta alla scadenza contrattuale ? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/10/2011 19:12RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Riteniamo di si in base a quanto detto nella precedente risposta. Zucchetti SG Srl -
Sonia Chiti
Prato04/04/2013 11:49RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Invito ad una riflessione sulla questio della cauzione, alla luce della dottrina riscontrata in argomento.
Il curatore, subentrando di diritto nella posizione giuridica del locatore, ne assume tutti i diritti e gli obblighi al pari di un qualsiasi contraente in bonis ed è, altresì, tenuto alla restituzione della cauzione.
Ci si chiede se gli obblighi facenti capo al curatore nell'esecuzione del contratto possano configurarsi come aventi natura concorsuale o piuttosto debiti della massa. Ricordo che sono debiti di massa solo quelli sorti in data successiva alla sentenza di fallimento, non essendo sufficiente che il subentro del curatore nel contratto possa trasformare dei debiti soggetti a disciplina concorsuale in debiti prededucibili. Sulla scorta di tale principio, il conduttore non può compensare gli ultimi canoni con il deposito cauzionale alla cui restituzione ha diritto. Il deposito cauzionale, infatti, ha natura di debito concorsuale e, come tale, deve essere pagato dal curatore in moneta fallimentare perché si ritiene che l'obbligo di restituzione sorge in capo al locatore contestualmente al versamento della cauzione stessa [TEDESCHI G.U., "Manuale di diritto fallimentare", Padova, 2001, p. 465, citato da FERRO M., in "Le insinuazioni al passivo", Tomo III, ed. Cedam]. Questa tesi viene riportata anche da LO CASCIO su Codice commentato del fallimento, II edizione, 2013, Ipsoa.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/04/2013 21:13RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Effettivamente Tedeschi, anche nel Manuale edizione 2006, di cui disponiamo, ammette la compensazione come lei dice, ma a quanto ci risulta la prevalente dottrina è nel senso che il curatore del fallimento del locatore, una volta subentrato di diritto nel contratto "è legittimato a far valere i diritti che nascono dallo stesso ed è tenuto a rispettare gli obblighi come debiti di massa, come la restituzione della cauzione o il rimborso per…" Nardo, Commento art. 80 in La legge fallimentare , Commentario a cura di M. Ferro. 2011, pag.936; Dimundo, Commento art. 80 in Codice commentato del fallimento, a cura di Lo Cascio, 2013, pag. 1045; Martone Locazione e affitto, in Contratti in corso di esecuzione nelle procedure concorsuali, a cura di Guglielmucci, 2006, pag. 350; Argomenti, anche se non decisivi, possono trarsi da cass. 27/02/2004 n. 3983, in motivazione).
La questione della prededucibilità o meno del debito per restituzione deposito cauzionale rimane comunque aperta.
Zucchetti Sg Srl
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Sonia Chiti
Prato05/04/2013 11:07RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Per ulteriore approfondimento, riporto anche il seguente estratto tratto da G. Lo Cascio, sub art. 80, "Codice commentato del fallimento", II edizione, 2013, ed. Ipsoa, p. 1045:
"In generale per le obbligazioni a carico del locatore fallito si è ritenuto da una parte della dottrina che il curatore debba pagare in prededuzione anche i debiti sorti prima della dichiarazione di fallimento, in analogia al disposto dell'art. 74 l.f., secondo cui "se il curatore subentra in un contratto ad esecuzione continuata o periodica deve pagare integralmente il prezzo anche delle consegne già avvenute o dei sevizi già erogati", essendo la locazione un contratto ad esecuzione continuata, al pari della somministrazione e dell'appalto di servizi [N. Nisio, Il nuovo art. 80 della L.F., 2009, 419]. Questa tesi è stata, però, persuasivamente combattuta da altra dottrina, che ha ritenuto preferibile ritenere che i debiti del locatore maturati prima della dichiarazione di fallimento vadano pagati pro quota secondo la legge del concorso, sia perché l'art. 80 prevede il subentro ex lege del curatore, a differenza dell'art. 74 l.f., che attribuisce al curatore il diritto di scegliere tra il subentro e lo scioglimento, sia perché, conseguentemente, il curatore che subentra nel contratto di locazione, a differenza di quello che subentra nei contratti ad esecuzione continuativa o periodica, non ha alcuna possibilità di valutare le conseguenze che possono derivare dal subentro o dallo scioglimento [R. Rossi, sub art. 80 l.f., in C. Cavallini, "Commentario alla legge fallimentare", art. 64 – 123, Milano, 2010, p. 511]-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/04/2013 19:50RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Bene. Come abbiamo detto, la questione è ancora aperta e lo sarà fin quando non interverrà una decisone della Corte.
Zucchetti Sg Srl
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Sonia Chiti
Prato08/04/2013 12:46RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Ho semplicemente voluto arricchire l'argomento con altra dottrina, questa volta recentissima.
S. Chiti -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/04/2013 20:36RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Certo e la ringraziamo del contributo che ci auguriamo siano sempre più frequenti.
Zucchetti Sg Srl
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Filippo Pellegrino
Tricesimo (UD)03/10/2014 12:55RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
In merito alla natura del deposito cauzionale in caso di fallimento del locatore, ritenete comunque opportuno inviare la comunicazione ex art.92 ai soggetti conduttori, anche se la prevalente dottrina lo ritiene debito della massa?
Nel caso in cui un conduttore abbia già presentato, con raccomandata alla società fallita, regolare recesso ante fallimento con richiesta di restituzione del deposito, in questo caso il deposito cauzionale anzichè debito della massa è a tutti gli effetti debito concorsuale? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2014 10:48RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Nel primo caso riteniamo di no, non tanto perché si tratti di credito prededucibile quanto perché, dato che il fallimento del locatore non determina lo scioglimento del contratto di locazione, il deposito continua a svolgere la sua funzione di garanzia e il credito per la restituzione sorge quando cesserà il rapporto locativo.
Nel secondo caso se il recesso è valido, il diritto alla restituzione è già sorto prima del fallimento e, pertanto gli va fatta la comunicazione.
Zucchetti SG Srl
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Gabriele Landucci
LUCCA30/03/2017 17:09RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Nel caso in cui il curatore venda un immobile locato a mezzo procedura competitiva l'aggiudicatario dovrebbe aver diritto, stante la tesi maggioritaria, a vedersi consegnare dalla curatela il deposito cauzionale a suo tempo versato dal conduttore. In tal caso l'aggiudicatario avrà diritto a vedersi riconosciuto tale importo in prededuzione. Chiedo vostra opinione su tale situazione. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza02/04/2017 17:03RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
"L'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa". In termini Cass. 11/10/2013, n. 23164 con riferimento alla vendita negoziale, ma gli stessi principi sono applicabili anche alle vendite coattive, perché queste non fanno altro che realizzare per via giurisdizionale lo stesso assetto economico della vendita negoziale; ed infatti anche l'aggiudicatario di un bene venduto forzatamente è tenuto a rispettare il rapporto di locazione esistente, ove abbia data certa anteriore al pignoramento o, nel caso, al fallimento (art. 2923 c.c.). Di conseguenza il trasferimento della cauzione all'aggiudicatario- salva diversa disposizione nell'ordinanza di vendita e nel bando di gara per la vendita- costituisce una prestazione in qualche modo accessoria alla consegna del bene; come dice la già citata Cassazione, il "deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale".
In conclusione, si può anche dire che il pagamento all'acquirente dell'importo della cauzione va eseguito in prededuzione.
Zucchetti SG srl
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Roberto Fable
Bolzano (BZ)01/12/2017 17:07RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Facendo seguito ai precedenti interventi sul deposito cauzionale, sottopongo il seguente caso: sono curatore della società Alfa, la quale alla data del fallimento (2016) era proprietaria di un immobile locato sin dal 2015. Nel 2017 la curatela ha venduto all'asta tale immobile, che veniva assegnato alla società Beta, al prezzo di aggiudicazione di cui alla relazione peritale, in cui si faceva menzione del contratto di locazione in essere senza nulla specificare in merito alla cauzione (si precisa che il fallimento non è mai entrato in possesso di alcuna somma a tale titolo). La società Beta riceve ora disdetta del contratto dall'inquilino, con richiesta di restituzione di quanto versato a titolo di deposito cauzionale (provato con bonifico bancario effettuato nel 2015). E' corretto affermare che il conduttore potrà rivalersi solo nei confronti della società Beta, la quale a sua volta potrà insinuarsi al passivo del fallimento della società Alfa? Se sì, il credito vantato da Beta andrà ammesso in prededuzione, considerando che la disdetta è pervenuta in data successiva al fallimento? Grazie anticipatamente per l'attenzione. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza01/12/2017 20:18RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Posto che a norma del primo comma dell'art. 80, "il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto", rimane il deposito cauzionale come se nulla fosse successo. A sua volta la vendita del bene locato, che non tocca la locazione, determina il trasferimento in capo all'acquirente dei diritti e dei doveri derivanti dal contratto di locazione, a norma dell'art. 1602 c.c., comprese le obbligazioni scaturenti dall'eventuale deposito cauzionale e, quindi, il nuovo acquirente-locatore risponde - anche - dell'obbligo di restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale. Ne consegue che il conduttore, fallito il locatore, continua il rapporto, locativo, prima con la curatela e poi con l'acquirente del bene, e al momento della cessazione del rapporto, potrà chiedere al proprietario di quel momento la restituzione della cauzione, che non sia servita a coprire eventuali danni procurati all'immobile (cfr. da ult. Cass. 11/10/2013 n. 23164).
Questo per quanto riguarda i rapporti con il conduttore, ma, proprio a causa di questa costruzione, il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, (quando, ad esempio, dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa, ecc.).
Ritornando alla fattispecie fallimentare, ove nel bando di gara nulla sia stato detto circa la cauzione, è da ritenere che essa non fosse in qualche inglobata nel prezzo, per cui il fallimento deve effettuare a favore dell'acquirente quel deposito cauzionale che avrebbe dovuto trasferire già al momento del trasferimento dell'immobile; di conseguenza l'acquirente ha diritto a chiedere in prededuzione al fallimento l'importo corrispondente alla cauzione, non a causa o in seguito alla cessazione del rapporto locativo, ma quale conseguenza della vendita. La S. Corte con la sentenza sopra citata ha infatti precisato che "il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale".
Zucchetti Sg srl
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Antonio Pavesi
Mantova20/07/2022 08:45RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Buongiorno,
ho una situazione analoga a quella descritta nella risposta dell'1/12/2017, ne confermate l'attualità.
Grazie. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza20/07/2022 11:34RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Deposito cauzionale contratto di locazione
Si confermiamo. Anche stdi più recenti hanno ribadito che vi è l'obbligo di trasferire la somma costituente la cauzione dall'originario proprietario al nuovo, anche in caso di aggiudicazione in sede fallimentare (salvo diversi accordi) e l'obbligo del terzo acquirente (nonché nuovo locatore) di restituire la caparra al conduttore al momento dell'estinzione del contratto.
Zucchetti SG Srl
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